锋尚时代商业营销策略方案[武汉]Word文档下载推荐.doc

1、1、 主力商家的引进及分层主题商场的设置2、 完善的硬件配套设施 第六篇 项目营销执行策略一、 项目整体运营模式二、 销售实施策略1、五点一线整合攻击手法营销策略2、项目营销渠道策略3、营销价格策略三、 产品营销时间段划分及策略1、项目形象的树立蓄水期2、项目形象的拓展开盘期3、项目形象的确立强销期4、项目形象的完善持销期四、广告策略1、广告传播方式2、广告时间段划分和诉求重点3、广告诉求重点4、项目市场形象推广 5、广告营销费用建议五、部分推广口号第一篇 产品概述一、 产品名称 锋尚时代大厦二、 本案地理位置 位于老汉口中山大道和一元路交汇处，紧邻市政府、粤汉码头。三、 本案基本数据（略）锋

2、尚时代大厦商场部分，分2个层面，（含夹层）基础数据如下：总建筑面积1694.26M21层47581M22层（夹层）74403M2（220.47）室内商铺基本分隔主力建筑面积略得房率84%根据本案所处地理位置、经营格局以及可能采取的经营回报方式，我司对目前商铺市场、尤其是与本案较为类似的市中心商场进行系统分析：楼盘名称半岛豪庭九运京汉名都翡翠星空安顺佳园花好月圆天骄国际地 址京汉大道京汉大道与麟趾路交汇处江岸汉口京汉大道与球场横路交汇处友谊路中山大道48号桥口公园对面 硚口解放大道与宝丰一路交汇处开发商德宏房地产有限公司湖北博生房地产有限公司武汉高华房地产开发公司湖北安顺实业湖北创世纪置业有限公

3、司 湖北润海商发联合置业有限公司住宅价格均3500元/M2 均3500元/M2 均4000元/M2均3600元/M2均3100元/M2 均元4900/M2商铺面积3600M22000M26000M2左右1800M21100M2销售价格未定1层1.2万二层6千三层4千1层1.9万 1-2层1万1层1-3万 2层80001层1.6万 2层46001层1-1.8万楼 层3层1层2层2层层 高1层5.6米 2-3层4.5米临街面单独1层7米1层5.9米 2层5.9米1层4.8米 2层4.2米1层5.4米背街面1层+2层4.9+3.5米面积划分大小整体销售每层销售（1200M2）1701000M240-

4、150M2300-900M217-200 M2二层部分解决办法二个公共楼梯每户自己做楼梯解决通过公共走道和公共楼梯一个公共楼梯无实际销售情况销售一年有余 未售销售一个月 未售已售1830M2未销售销售二个月 未售已销售40%底商经营情况机电五金市场社区底商备 注现在准备联系超市进入分层销售价格可以商量由原6层商铺改为2层面积未划分可根据客户需要分割有独立卫生间3-6层改为层高5.3米小户型序号个案名称楼盘地址楼盘现状面积范围售价（元/平米）优缺点备注1同成广场万松名门 万松园只卖出一间342-624.95平米均价2万紧临万松园名品街，人流量大商铺主要针对金融机构2金色华府解放公园路销售完毕两层

5、一起卖均价9800元地段好，交通便利分割为最小100多平米3盛合嘉园六合路70-150平米1.4 -1.6万二楼6500元/平米4现代城市广场商铺未售2000平米0.5万，0.8万，1.3万地段好，但楼盘正对面有一些年代久而且做一些日杂用品的商铺，形象不好有单独楼梯可入二三层自主经营24小时营业，80个车位5声直地产上海路未售，空置 大面积划分2.13 万 一层地处上海路，离江边很近，但周围居住人群复杂，残旧场所较多6层商铺，自主经营，周边破旧，商铺全空着6德润大厦中山大道部分出租大部分未售大面积划分（200-300平米）1.1-1.3万 一层离步行街很近，但周围残旧居民楼较多商铺自主经营，7

6、0多个车位，周边破旧，销售不佳7福星城市花园新华路和江汉北路交接处已售完 划分后卖1.53万 一层0.93 二层有一定人流量，东面旧区改造周边已经部分成形，商铺外立面较好，地下841个车位8枫丹白鹭江岸区永清路21号销售率为70%总建面3500平米左右1.5万一层0.9万二层环境比较清静，风景较好，人流量不足，商业氛围不够浓。商铺分隔为123-196平米， 9浚安大厦永清街未售1200平米1.5-1.8万紧临京汉大道,分割171-314平米二楼作写字间450平米,0.5-0.58万元/平米 锋尚时代商业营销战略一、 周边租金情况分析解放大道一楼底商租赁价格为50120元/平方米/月，根据铺面面

7、积特征，月租金基本维持在8001200元之间（1418平方米），普通门面转让费为50008000元。裙楼商业租价随楼层逐层递减。依此数据分析，如出租其投资回报率要高于其他物业投资。二、 目前商铺售价情况分析由租金决定售价。目前绝大多数裙搂整售情况均不理想，空置率高。不少开发商退而求其次，或整租不售，或分割成小块销售。仅有的一两个销售理想的楼盘，也是以降低价格、牺牲利润为代价达到目的。如：金色华府的商铺物业管理费竟低至每平方米1元。针对部分市中心大商场分隔成小面积商铺的营销方式来看，其地段、经营内容、消费人群均对价格有强大的支撑作用。部分商场以“使用面积”作为销售单位而显得单价突兀，但由于受其得

8、房率的限制，单价换算到建筑面积上也并不算非常可观。三、 从商铺的销售面积上分析为迎合投资者的需求、降低投资门槛，目前市中心在售的商铺（本案潜在竞争个案）大多以小面积分隔形式出售，且面积越小，单价越容易获得提升，而总价也能为市场所接受。四、 人流量、车流量分析通过统计，中山大道和一元路区域单边平均车流量达到25003000车次/小时，人流量平均达到600人/小时。车辆来向主要是二桥和二七方向.由此可见，中山大道由于京汉大道和轻轨的分流,区域车流量相对减少。人流量主要还是本区域基础客源,相对不足，除本区域居民外出外，路过乘车、办事、逛江滩为主。他们的随机消费是沿线商铺的经营市场。五、区域商业分布与

9、业态特征本区域非商业区，但居住人口密集、需求市场旺盛，也衍生了诸多商业形态。通过市场调查，主干道街铺是区域商业的重要表现。沿解放大道、京汉大道、中山大道、临江大道、三阳路、芦沟桥路、永清街分布了数以千计的商铺，而解放大道、三阳路、中山大道相对繁华，商业氛围较为浓厚。由于区域内新型楼盘不多、没有大盘，社区商铺不占主要地位。但是临街楼盘对外的商业裙楼却成了开发企业追逐的对象，半岛豪庭、俊华雅苑、汉飞青年城、盛合家园均有不同比例、不同体量的商业裙楼，它们将成为区域商业的生力军，引领商业潮流。本区域商业以饮食、休闲、服饰、家具、电动车等为主，涵盖了银行、超市、茶叶、眼镜、糕点、化妆品、美容、通讯、副食

10、、五金、装饰、建材、网吧、药店、医疗、学校、书刊、鲜花零售、咖啡等等50余种商业形态。虽然种类多，但是业态分散、规划零乱，小而不精。因毗邻江汉路商业街，受其商业环境、商业氛围的影响，外流消费现象比较突出。 结论：区域商业情况存在较大的规划问题，商业业态有待调整，商业布局有待集中，出现中高收入居民消费场所盲点。六、区域主干道商业分析 解放大道1、 业态情况解放大道沿线（本区域路段）共有132个商铺，主要经营业态为美容美发、中介机构、副食商店、餐饮酒楼、服装鞋帽、通讯等，从调查统计上看，美容美发所占比例最大，为22%；其次为中介机构，占16%；其后依次为副食商店占14%、通讯占10%、服装鞋帽10

11、%、餐饮酒楼占9%。从这个角度来看，解放大道的业态分布相对较为平均，没有专业市场。由于受地理位置影响，该街传统商业较具生存力。尤其发廊相对集中，成为本路段独特的现象。结论：本区域解放大道沿线商业形态较为零散，部分行业形成一定的扎堆效应。商铺在结构、面积、装修上没有特色。租赁价格维持在5080元/平方米/月，区域旧铺销售价格维持在800010000元/平方米左右。该街道缺乏休闲和运动经营业态，而高档美容美发厅可以整合本区域低档发廊铺面。 沿江大道（本区域路段）1、业态情况沿江大道以环境吸引广大市民的眼睛，商业业态以酒店、酒吧、咖啡等休闲饮食行业为主打。除此之外，汽车修理厂家在这里也有小规模的扎堆。整体而言，该路段有6家修理厂， 2家咖啡店、2家酒吧、2家酒楼。2、铺面情况商铺面积相对较大，其中6家汽车修理厂面积均在60平方米左右，而每家咖啡酒楼的营业面积达到100200平方米。铺面多为住宅的第一层，较为陈旧。因车流量大，人流量相对不足，因此汽车修理生意较为红火。3、租售价格本路段商铺多为租赁形式，每平方米租赁价格为5060元。区域沿江大道商铺数量缺乏，但业态较