东莞别墅第一稿_精品文档优质PPT.ppt

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结论传统陈旧的开发模式仍是常平地产的现状。

通过引入和整合领先的、本土特色的模式，将会实现项目价值的巨大提升，将会催生常平新一轮的本土住民（不同于之前的港销）的豪宅置业潮。

项目概念提升与价值突破

（一）,问题豪宅开发要有豪地。

项目地段如何优化，扬长避短创造出地段诉求的新格局？

解决地段优势对“常住”价值的提升别墅，说文解字，其非原墅、本墅。

取字为别，顾名思义，是另外的，非平常的之类感觉。

正因如此，对真正非退隐之人而言，别墅“远离闹市”是优势也是“不可得兼”的遗憾。

就本项目来说，虽非依山伴水，拥有匿于山林的豪地，但自成一体：

得城市配套，却城市喧嚣。

若即若离的哲学，创造性实现了“常住别墅”的可能。

问题如何激活常平住民购买别墅？

解决区域前景创造资产价值让常平住民认同项目区位价值，认识到项目的“实在”和物超所值，是激活他们购买豪宅的关键理由，引导消费者前瞻性看到项目的资产价值，将表现出强大的销售推动力。

在一个新增总量不大的市场（例如，去年数据，房地产项目10个，商品房销售约3000套，销售面积24万多平方米，销售额10亿多元），这种价值预期一旦形成共识，42栋别墅将会速销一空。

项目概念提升与价值突破

（二）,常平：

1、大京九铁路运输枢纽华南第一站；

2、市委市政府对常平作出了“东部支点城市”的定位。

“支点城市”就是区域中处核心地位、起中心作用，在经济文化方面具有辐射力和拉动作用的城市。

东部常平+西部虎门+中部市区。

常平“一个重镇四个中心”：

华南商贸重镇，珠江三角洲东部地区的客流/物流中心，东莞东部的经济、文化中心。

项目区位价值由此可见一二。

问题配合地段核心内在价值，如何强化项目外在的、显形的价值？

解决流水环境拉动居住价值实现重视营造景观优势的时侯，要注意自创和原生环境的区别。

42.3%的潜在别墅购买者喜欢湖景别墅，28.8%喜欢山景，15.4%喜欢高尔夫景，5.8喜欢海景，7.7%喜欢其他景致。

（数据来源：

东莞别墅消费市场研究）。

因此，营造一处生动的水景，可以弥补项目外部环境的欠缺，甚至实现原生环境（活水）所没有的动感流水环境。

项目概念提升与价值突破（三）,深圳中信城市广场动感喷泉show：

灯光、音乐、水束，扑面而来一种向往的感觉。

本项目也可以通过喷泉、跌水的组合，释放一种原生环境所没有的美。

目标与实现,常平个性别墅第一品牌,产品创新领先的别墅开发理念和模式,策划理念强调前瞻性看地段价值，引进新模式，尊重和实现常平原住民的豪宅需求。

直销攻略独创性地使用直销模式，更快更好地实现营销实效同时提升项目品牌、企业品牌,运营营销以填补市场空白的姿态和优势关注价值最大化，实现品牌营销的系统贯彻,目标的细分、转化,常平个性别墅新标杆,价值的提升和突破1、区域地段价值的认同2、短、平、快，空白市场的填补3、本土消费特色的迎合和满足4、整体产品价值的提升与最大化5、项目品牌价值的实现,原则速销,核心定位，定位错位,同路模式：

定位铁三角,创造第一,制造差异,引导需求,裔天别墅：

定制化常住型流水别墅引爆常平原住民别墅置业的第一热核“定制别墅，常住别墅”的革命突破领先的开发模式和消费模式流水别墅，物质实现为情景式动感水景流水别墅，可推延联想出上善若水，上流生活,结论项目将实现的价值与定位系统,推广攻略篇商业价值最大化的五大攻略,最大化项目价值的五大攻略,攻略一：

抢先迅速入市，短平快的速战速决攻略二：

做足“水”文章攻略三：

形象高点的控制和热点争夺攻略四：

销售，提供置业的全程全面解决方案攻略五：

五星级酒店设外卖场，锦上添花的定海神针,月入市开战速度经济时代，快者通吃抢在农历年底出清否则，一等将最少等掉个月,常平独一无二的市区别墅唯一性产品，零竞争的市场环境,填补市场空白营销战中选择“奇袭”式侧翼战“市场细分”，寻找出市场空缺以迅雷不及掩耳之势在竞争较薄弱或暂无竞争的时候发起,攻略一：

抢先迅速入市，短平快的速战速决,攻略二：

做足“水”文章,毫无疑问，水是项目售卖阶段最出效果、最添气氛的核心元素。

1、项目外在环境不足，没有一处好的水环境，项目将很容易被潜在客户类比为华南地区经常可见的“豪宅村”，降低品质联想；

2、水是一个概念，水也有多种表现形式，层次丰富，动感十足的人工水景，既可以媲美一些原生别墅环境，也会有效吸引消费人气。

、项目总体水面不够大，但人均、户均水面和湖岸线绝对首屈一指！

看到了这一点，也就明白了项目中水对潜在消费者的吸引力。

“水”的配设和功能建议,水景配设跌水，小瀑布喷泉和水幕下沉式剧场灯光主入口海藻世界,消费群感受的利益自然大景观的感觉生动、韵律的水，观赏性光色世界，动静结合的美同时也给卖图纸增添了联想东莞首创海藻世界的别墅,引进“海藻世界”，在主入口水域养殖海藻，用创新建立销售者意想不到的惊喜。

项目“水”的印象将更加立体，从跌水，小瀑布，到喷泉和水幕，到下沉式剧场灯光，到主入口海藻世界，其实已经攘括了淡水、海水、动水、静水等诸多方面，可以形成一个相对完整的体验圈。

主入口海藻世界：

东莞首创海藻世界的别墅,海藻世界（参考：

香港青衣城）演绎海洋主题，海之梦、海盗船、双辣船、梦幻渔港无所不在，特色、鲜明、过瘾。

攻略三：

形象高点的控制和热点争夺,既要控制形象高点，还要旺人而且旺财。

人气和市场话题的互动,吸引潜在客户到场，激活常平市民评说。

封杀所有进入常平的主入口月底前户外路牌到位,地盘包装到位主要水环境施工完成,、陆虎车展,攻略四：

销售，提供置业的全程全面解决方案,让销售成为放大镜,市场变化，机会不仅在我们的产品填补了市场空白，销售过程也可创造价值，仅套，提供了深度服务客户的可能。

而且，我们能，别人不能。

机会：

直复营销,

（1）销售的意义与构架,置业方案,

（2）销售的意义对创造附加价值的两个作用,销售，是为了使项目名副其实地成为常平市新一轮别墅市场的形象工程。

1、充分稳固客户，深入客户置业过程，低成本高效益地完成营销目标；

2、真正的卖别墅、卖服务，帮助客户买到最好的、最适合自己和家人房子。

引领东莞别墅定制化时代，也给到客户更高心理价值。

（3）置业的全程全面解决方案：

抓住消费者内心价值极点,主题，是附加价值提升、突破和整合的关键。

一个好的主题，可以以它的个性化、差异化，以及它与社会文化现象的密切关联，吸引消费者。

建议全程全面服务主题如下：

常规主题室内格局调整、二次报批、房地产证；

自设主题室内装修设计咨询、居家风水顾问、私家庭院环境顾问等。

攻略五：

五星级酒店设外卖场，锦上添花的定海神针,五星级酒店环境是对价值提升的潜意识暗示，也是潜在消费群最集中的地方。

战术之一：

在酒店长期设立外卖场，有项目资料和销售服务人员，甚至酒店楼层经理也是项目的销售人员；

战术之二：

项目印刷资料陈列在餐厅餐台、客房班台，不留太强促销痕迹；

总服务台有项目VCR免费索取。

THEENDTHANKS！