解析抵押担保若干问题研究Word格式文档下载.doc

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应建立统一的不动产登记制度。

　　抵押是一项历史悠久的民法制度，在罗马私法中即已存在。

现代社会中，抵押担保是财产担保的最主要方式，有“担保之王”之称。

我国《民法通则》和《担保法》都对抵押担保制度作了规定，成为我国担保法律制度的主要渊源。

抵押制度的确立，对于保障债权人的合法权益、促进交易的达成、维护市场信用等，都具有极大的意义。

然而必须指出的是，我国现行担保立法中有关抵押制度的规定还存在诸多不科学、不完善之处，影响了抵押担保制度功效的发挥。

本文拟就抵押担保中的若干具体问题进行探讨，以期对将来完善我国的担保立法有所裨益。

　　一、国有土地使用权的收回与土地使用权抵押的冲突

　　国有土地使用权是指单位或个人依法或依约定对国有土地取得的支配性权利，其性质属于民法中的用益物权。

在我国，由于土地的公有制，土地本身不能成为抵押的标的，但土地使用权包括国有土地使用权可以成为抵押的标的。

依照《土地管理法》和《担保法》的规定，以出让方式取得的国有土地使用权可以设定抵押，然而，以出让方式取得的国有土地使用权在特定情形下可以被土地行政管理部门强制收回，即当出现某种法律事实时，原批准用地的土地行政管理部门依法收回用地单位的国有土地使用权。

在此情形下，若土地使用权已设定抵押，就会产生国有土地使用权的收回与土地使用权抵押的冲突。

土地行政管理部门强制收回国有土地使用权的原因各异，其对抵押权的影响也有所不同。

　　1.国有土地使用权的公益性收回

　　国有土地使用权的公益性收回是指土地行政管理部门基于公共利益需要使用土地而收回用地单位的土地使用权。

所谓公共利益需要使用土地，包括城市基础设施、公益事业建设，国家重点扶持的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设需要使用土地，以及为实施城市规划进行旧城区改建需要调整用地。

（注：

《土地管理法》第58条。

）在土地行政管理部门依法因公共利益收回国有土地使用权的情况下，原土地使用权人的国有土地使用权即归于消灭，土地回归到国家所有权的单一状态，因此，设定于该土地使用权之上的抵押权也随之消灭，抵押权作为物权的追及力在此不能发挥效力，国家不能成为抵押人，这与一般抵押中抵押物转让时抵押权追及发生效力是不同的。

同时，由于是基于公共利益的强制收回，土地使用权人主观上并无过错，故作为抵押人的土地使用权人对抵押权人不承担赔偿责任。

　　但是，在为公益目的收回国有土地使用权的情形下，政府应当给予土地使用权人以合理的补偿。

例如，《城市房地产管理法》第19条规定：

“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;

在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条也作了类似的规定。

依照担保法的立法精神和物权法原理，对于原土地使用权人从国家获得的经济补偿及其他补偿，在担保债权的范围内，抵押权人应享有物上代位权，即抵押权人有权优先受偿。

　　2.国有土地使用权的惩罚性收回

　　依照《土地管理法》的规定，土地使用权人不按规定的用途、性质开发或使用国有土地的，国家可以无偿收回土地使用权。

《土地管理法》第19条规定了四种强制收回土地使用权的情形;

根据《城市房地产管理法》第25条规定，不按照土地使用权出让合同的约定开发土地的，可以征收土地闲置费，甚至可以无偿收回土地使用权;

依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条规定，未按土地使用权出让合同的规定使用土地的，土地管理部门可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

）在此情形下，若土地使用权之上设定了抵押权，该抵押权的效力应如何认定?

原国家土地管理局于1993年1月20日答复上海市土地管理局公函的解释是：

抵押权附属于土地使用权，作为主权利的土地使用权，因行政机关依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。

笔者认为，这一解释值得商榷。

在国有土地使用权惩罚性收回的情形下，与国有土地使用权基于公共利益收回的性质是完全不同的：

首先，前者情形下原土地使用权人主观上有过错（即未按照规定的用途、性质开发或使用国有土地），后者情形下原土地使用权人主观上没有过错;

其次，基于公共利益收回国有土地使用权是纯粹的公法行为，与当事人的意志无关，而惩罚性收回是基于土地出让合同的一方当事人违约而产生的，是债权行为，即私法行为，而非公法行为，应受私法即民法的调整，代表国家行使权利的土地行政管理部门此时是合同的一方当事人;

其三，前者情形下原土地使用权人不能获得政府的补偿，而后者情形下原土地使用权人能获得补偿，抵押权人的权利在一定程度上能得到保障和实现。

基于上述理由，如果认定土地使用权因惩罚性收回而导致抵押权消灭，抵押权人得不到任何救济，则明显有违民法的诚实信用原则，不利于抵押权的保护。

所以，笔者认为，基于一方的违约行为发生的惩罚性收回不能导致抵押权的消灭。

问题是在此情形下，土地使用权已被主管部门收回，附着于其上的抵押权如何得以实现?

我们认为有三种途径可供选择：

一是如果土地管理部门对该土地再次进行转让，其所得出让金应优先偿还抵押权人的债权，这样处理并不会损害国家的利益，因为国家（土地管理部门）已经从前一次出让合同中获得其应得的出让金（相反，如果认为国家将土地收回后进行第二次出让又取得出让金，则是有违合同的对价和公平原则的）;

二是抵押权人可以请求法院对该土地进行变卖或拍卖，从变卖所得价金中优先受偿;

三是抵押权人可以放弃行使抵押权而直接要求原抵押人承担损害赔偿责任。

　　二、房地产抵押权与租赁权的冲突

　　房地产租赁权，是指房地产所有人将房地产出租给承租人使用，从而获得租金收益的权利。

房地产租赁权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不转移房地产的占有。

由此可见，房地产抵押权和房地产租赁权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。

但是，当债权人因债务人不能履行到期债务而对抵押房地产进行处分时，则可能出现因租赁权的存在而使抵押权人不能及时、充分地实现其权利或者因抵押权的行使而影响承租人继续租用该房地产的权利的情形，从而出现了房地产抵押权和房地产租赁权的冲突问题。

对此，可分三种情况来分析。

　　其一，房地产租赁权设立在先，房地产抵押权设定在后的情况。

近代立法无不根据“买卖不破租赁”的原则，规定租赁权可对抗其后设定的抵押权而继续存在。

我国《合同法》第229条规定：

“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，说明我国从立法角度上对租赁权的对抗效力予以了确认，体现了租赁权的物权化倾向，明确了“买卖不破租赁”原则。

《担保法》第48条也规定：

“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

”《城市房地产抵押管理办法》第21条亦有相应的规定。

当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同继续有效，在租赁期届满前，新的产权人不能解除原租赁合同，不能随意变动租金，即房地产租赁权设立在先时，给予租赁权以对抗抵押权的效力。

　　有人据《担保法》第48条规定，认为抵押人未履行书面告知承租人的义务，则抵押合同不能生效。

笔者认为，抵押人未履行书面告知承租人的义务，并不影响承租人对财产的占有、使用，即使至债务履行期届满债务人不能偿还债务，抵押权人要实现抵押权，无论出租的财产转让给谁，均不影响租赁关系的存在，且承租人可通过主张优先购买权来维护其利益。

所以，抵押人未通知承租人，一般不会给承租人造成损害，也不能据此影响抵押合同的效力。

　　其二，抵押权设定在先，租赁权设立在后的情况。

对已设立抵押的房地产能否出租，《担保法》没有明文规定可以或禁止，不过，相关的行政法现已予以肯定，（注：

建设部《城市房地产抵押管理办法》第29、37、49条;

建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条。

）但行政法规对于先押后租的租赁权的效力未作明文规定。

依台湾《中华民国民法》第866条规定：

“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上的设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此受到影响。

”显然抵押权的效力不受租赁权的影响。

笔者认为，我国立法对此可作如下规定：

对已设定抵押权的房地产，在不超过主债权有效期间的情况下，抵押人可将抵押的房地产出租;

若租赁合同的期限超过主债权的期限，则抵押人需取得抵押权人的同意，否则，其超过部分无效。

　　其三，抵押权实现中设立的租赁权。

对此，法律没有任何规定。

笔者认为，应当绝对禁止，因为，从房地产抵押权开始实现至终结期间，抵押房地产的交换价值已成为抵押权实现的内容，在这种情况下，抵押人对抵押房地产的处分权已受到限制甚至禁止，故不能再成立房地产租赁权。

　　三、房地产抵押设定后新增房屋的抵押效力

　　房地产抵押合同签订后，如抵押人在抵押期间于地上新建房屋，此新建房屋是否属于抵押权之标的物?

实现抵押权时应如何处置?

笔者认为，在设定房地产抵押权时，其标的物并不包括此新增房屋，在抵押权设定后，其上新增之房屋，属于抵押人对土地使用权的使用和收益，因而不为抵押权效力所及。

但由于新增房屋与土地的客观联系，以及考虑到其与原有房屋利用上之便利，为了更好地发挥房地产的经济价值，《担保法》第55条第1款和《城市房地产管理法》第51条均规定：

“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。

需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

”这一规定是合理的，因为：

其一，我国现行法律并未把地上建筑物、其他附着物在本质上视为土地使用权的组成部分，而是将两者作为独立的不动产。

这样，土地使用权抵押的效力不及于另一不动产——新增房屋，在逻辑上顺理成章。

其二，技照我国现行法律的规定，房地产设定抵押时，应对抵押房地产进行估价，以经过估价的特定价值额的房地产设定抵押系双方当事人一致的意思，并满足了双方当事人当时各自的需要，符合当事人双方之间的利益关系;

如果认为房地产抵押权的效力及于新增房屋，就意味着扩大了抵押房地产价值额，破坏了双方之间平衡的利益关系。

　　既然设定的抵押关系不涉及新增房屋，那么，新增房屋能否另设抵押呢?

在实践中，允许对新增房屋另设抵押权可能带来的不适当后果是：

在房地产抵押权行使时，尤其是拍卖抵押房地产时，可能出现土地使用权与房屋异其主体的现象，从而产生土地使用权人与房屋产权人的权利冲突。

为避免土地使用权与房屋的异主冲突，日本民法和台湾民法都规定了抵押权人可以将土地与新增房屋一同拍卖，只是对新增房屋的变价无权受偿，这种规定值得借鉴。

同时，为避免抵押权人的利益受损，可采取如下办法：

若能证明原抵押土地使用权确因新增房屋的另设抵押而使售价降低的情况，原抵押权的效力可及于新增房屋变价的一部分，其与降低额相等。

《担保法》第51条之规定为此提供了法律依据。

　　四、公益设施是否应严格禁止设定抵押权

　　根据《担保法》第37条第3项规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。

但是，在我国现实经济生活中，上述单位的经费普遍紧张，如果再丧失了以其财产为抵押进行融资的机会，则可能会阻碍这些单位事业的发展。

所以，有的学者认为法律应允许这些单位以其财产为本单位作担保，甚至不应排斥在能够保证这些设施原有用途的前提下为他人提供担保。

只有这样，才会给这些单位及其所属劳动