菏泽市物业管理办法Word格式文档下载.doc

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第六条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

（一）按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

（二）提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

（四）参加业主大会会议,行使投票权;

（五）选举业主委员会委员,并享有被选举权;

（六）监督业主委员会的工作;

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同;

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用;

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条　业主在物业管理活动中,履行下列义务:

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则;

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金;

（五）按时交纳物业管理费用;

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,原则上一个完整的住宅小区为一个物业管理区域。

第十条　同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的县区房管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。

但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。

业主在同一物业管理区域内每拥有一套100平方米及以下建筑面积的物业,即拥有一个投票权;

单套物业建筑面积超过100平方米的,每超出100平方米,增加一个投票权。

第十一条　业主大会履行下列职责:

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

（二）选举更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

（三）选聘、解聘物业管理企业;

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;

但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　业主大会的决定对物业管理区内的全体业主具有约束力。

第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经过20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条　召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

　　住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会（社区）。

　　业主委员会应当作好业主大会会议记录。

第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

（一）召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

　　（四）监督业主公约的实施;

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的县区房管部门备案。

菏泽开发区行政区域内选举产生的业主委员会向市房管部门备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十七条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主公约对全体业主具有约束力。

第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县区房管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会（社区）相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会（社区）依法履行自治管理职责,支持居民委员会（社区）开展工作,并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会（社区）,并认真听取居民委员会（社区）的建议。

第三章　前期物业管理

第二十一条　在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条　建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条　建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第二十四条　按照房地产开发与物业管理相分离的原则,建设单位应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

建设单位未按前期物业管理规定选聘物业管理企业并签订前期物业服务合同、制定业主临时公约的,房管部门不予受理商品房预售申请。

　　住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;

投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的县区房管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限;

但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

第二十八条　物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条　在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

（一）竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件;

（四）物业管理所必需的其他资料。

　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置不少于物业总建筑面积3‰的物业管理用房。

住宅小区总建筑面积在1.7万平方米以下的,物业管理用房面积应不少于50平方米。

第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第四章　物业管理服务

第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并取得相应物业管理企业资质。

第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

第三十四条　一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条　物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

　　业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。

未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

任何单位或个人也不得占用、挪用、抵押、交换、买卖物业管理用房。

第三十九条　物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本办法第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

　　物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当作好交接工作。

第四十条　物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　第四十一条　物业管理服务收费应当遵循合理、公开的原则,以合理成本费用为基础,结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。

　　物业管理企业应实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费范围、收费标准等有关情况进行公示。

　　住宅小区的物业管理服务收费实行政府指导价,收费标准根据市制定的等级收费标准,由价格主管部门会同房管部门确定。

写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等物业服务收费实行市场调节价,收费标准由当事人双方合同约定,并向价格、房管部门备案。

价格主管部门应给予规范和指导。

第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条　市、县区价格主管部门和房管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第四十四条　物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由