天津城铁大厦项目PPT格式课件下载.ppt

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南侧之围合区域，中间由哈密道分割成大小两块地。

委托内容：

项目的规划与建筑设计，即对城铁大厦地块的规划设计、委托内容：

项目的规划与建筑设计，即对城铁大厦地块的规划设计、建筑设计、扩初设计、施工图设计等项目全案设计建筑设计、扩初设计、施工图设计等项目全案设计。

建筑形式：

商业与服务式公寓建筑形式：

商业与服务式公寓-大地块大地块写字楼写字楼-小地块小地块11、委托内容、委托内容44项目单位数量规划总用地hm23.731、规划可用地hm21.802、其他用地hm21.93总建筑面积（可用地内）m21273371、地上总建筑面积（地块A+B）m2954002、地下总建筑面积（地块A+B）m231937地块A（哈密道以西）总建筑面积m21107461、地上总建筑面积m279678a、公寓建筑面积m255217b、商业建筑面积m2244612、地下总建筑面积m231068地块B（哈密道以东）总建筑面积m2165911、地上总建筑面积m2157222、地下总建筑面积m2869容积率5.3建筑密度%55日照间距W/L1：

1.0绿地率%15机动车停车泊位个8081、地上机动车停车泊位个222、地下机动车停车泊位个786非机动车停车泊位（地下）个1015原规划技术经济指标原规划技术经济指标可做参考，但不做为可做参考，但不做为控制依据。

控制依据。

具体面积分配及其它具体面积分配及其它指标依重新设计方案指标依重新设计方案予以调整。

予以调整。

地块指标地块指标5522、设计建议结论、设计建议结论n项目定位n公寓部分n写字楼部分n商业部分66本体结论本体结论:

南京路城市客厅南京路城市客厅项目定位项目定位:

项目属于中等规模的都市综合体项目属于中等规模的都市综合体汇聚都市繁华的商务服务平台汇聚都市繁华的商务服务平台核心地段核心地段+交通便利交通便利出入无障碍出入无障碍甲级写字楼林立；

甲级写字楼林立；

五星级酒店齐聚；

大型知名商场汇集；

繁华商业街；

中高端商务人群聚集中高端商务人群聚集多重区域的黄金多重区域的黄金分割地带分割地带钻石级地段形象符号钻石级地段形象符号77公寓部分公寓部分（方案一：

在原方案基础上微调轮廓线（方案一：

在原方案基础上微调轮廓线）:

单套面积面积比例小计面积套数套数比例一室6540%2236034452%小二室9030%1677018628%大二室11515%83857311%三室14015%8385609%合计84100%55900663100%精装修，中小户型精装修，中小户型商务投资兼自住需求商务投资兼自住需求兼顾现金流和利润的兼顾现金流和利润的要求要求精装精装2000元元/平方米平方米售价售价20000元元/平方米平方米依功能和面积大小尽依功能和面积大小尽量集中安排量集中安排面积比例变动控制在面积比例变动控制在5%以内以内单套面积为上限需严单套面积为上限需严格控制格控制88塔楼一面积平面套数平面面积层数楼套数楼面积套数比例面积比例占总体比例总房款三室14022802754756040.00%47.86%13.97%280大二室12022402754648040.00%41.03%11.97%240一室651652727175520.00%11.11%3.24%130小计117555855851351351579515795100.00%100.00%100.00%100.00%29.18%塔楼二面积平面套数平面面积层数楼套数楼面积套数比例面积比例占总体比例总房款大二室11022202754594025.00%34.38%10.97%220小二室9021802754486025.00%28.13%8.98%180一室60424027108648050.00%37.50%11.97%120小计80886406402162161728017280100.00%100.00%100.00%100.00%31.92%塔楼三面积平面套数平面面积层数楼套数楼面积套数比例面积比例占总体比例总房款小二室85434027108918033.33%43.59%16.96%170一室558440272161188066.67%56.41%21.95%110小计12127807803243242106021060100.00%100.00%100.00%100.00%38.90%合计面积平面套数平面面积层数楼套数楼面积套数比例面积比例面积功能比总房款小计80.280.225252005200527276756755413554135100.00%100.00%100.00%100.00%一室1357.313512011552.00%37.16%37.16%115小二室686.671621404024.00%25.94%48.88%173大二室41151081242016.00%22.94%230三室21405475608.00%13.97%13.97%280方案一户型比例，仅供参考方案一户型比例，仅供参考99公寓部分公寓部分（方案二：

重新设计）（方案二：

重新设计）:

精装修，中小户型精装修，中小户型商务投资兼自住需求商务投资兼自住需求精装精装2000元元/平方米平方米售价售价20000元元/平方米平方米前提：

楼座位置及楼座数量发生前提：

楼座位置及楼座数量发生变化，或外轮廓线发生较大变化变化，或外轮廓线发生较大变化的情况下。

的情况下。

产品定位：

以更小的紧凑性、功产品定位：

以更小的紧凑性、功能性产品为主，尽量缩小面积，能性产品为主，尽量缩小面积，降低总房款。

降低总房款。

功能尽量集中安排。

需求：

平面户数可突破需求：

平面户数可突破8户。

户。

比例：

测算面积比约比例：

测算面积比约50：

50。

面积比例变动控制在面积比例变动控制在5%以内以内单套面积为上限需严格控制单套面积为上限需严格控制单套面积面积比例小计面积套数套数比例一室6550%2795043065%小二室9035%1956521733%大二室11515%83857311%合计78100%55900720100%1010写字楼部分写字楼部分:

市场依据：

11、南京路沿线写字楼以甲级写字楼为主，行业多为金融、物流、南京路沿线写字楼以甲级写字楼为主，行业多为金融、物流、贸易、电子、机械等，而本项目写字楼体量小，仅有贸易、电子、机械等，而本项目写字楼体量小，仅有1.61.6万平米，万平米，不适合做大型甲级写字楼。

不适合做大型甲级写字楼。

22、目前市场上行业写字楼较少，市场近乎空白，根据差异化定位、目前市场上行业写字楼较少，市场近乎空白，根据差异化定位策略，突出专业办公楼高效、省时的特点，可以考虑作行业写字楼。

策略，突出专业办公楼高效、省时的特点，可以考虑作行业写字楼。

、随着市场完善和专业细分，行业写字楼未来发展潜力无限。

物流、贸易行业写字楼物流、贸易行业写字楼级别：

准甲级写字楼级别：

准甲级写字楼行业精品写字楼行业精品写字楼单套面积单套面积150300之间之间考虑划分与合并的可能性考虑划分与合并的可能性考虑销售的灵活性考虑销售的灵活性平面平面4-5套，目前已经定案套，目前已经定案1111商业部分商业部分:

模式一：

自持模式一：

自持2-3年后，整体变现。

年后，整体变现。

定位：

潮流时尚体验中心定位：

潮流时尚体验中心-以影院为主力店，以零售时尚品牌为次主力店，以影院为主力店，以零售时尚品牌为次主力店，以餐饮和非品牌零售为辅助业态，人群针对年轻时尚一族，详见以餐饮和非品牌零售为辅助业态，人群针对年轻时尚一族，详见商业策商业策划报告划报告方案一。

方案一。

附：

1、影院的设计要考虑将来可能进行的零售业态调整；

、影院的设计要考虑将来可能进行的零售业态调整；

2、餐饮业态考、餐饮业态考虑布局在塔一和塔三下区域裙房，预设配套设施。

虑布局在塔一和塔三下区域裙房，预设配套设施。

模式二：

考虑分割销售模式二：

考虑分割销售定位：

南京路沿线配套商业定位：

南京路沿线配套商业-按分割销售的两种方案设计：

按分割销售的两种方案设计：

1、内街式商、内街式商铺，人流共享，分割销售；

铺，人流共享，分割销售；

2、独立门店，人员分流，考虑单体间交通组织，、独立门店，人员分流，考虑单体间交通组织，单套销售。

其针对人群主要为投资或自用类客户，功能主要为南京路商圈单套销售。

其针对人群主要为投资或自用类客户，功能主要为南京路商圈的商务人士提供各类配套服务，如餐饮娱乐、休闲健身、金融服务等。

的商务人士提供各类配套服务，如餐饮娱乐、休闲健身、金融服务等。

1212以下内容为上述结论的具体分析及导出依据以下内容为上述结论的具体分析及导出依据131333、项目背景、项目背景n对目标的理解n项目已确定的投资策略1414u（一一）对目标的对目标的理解：

理解：

u（二二）项目已确项目已确定的投资策略：

定的投资策略：

项目背景项目背景品品牌牌提提升升现现金金流流利利润润1515u（一一）对目标的对目标的理解：

项目背景项目背景利润利润利润利润品牌提升品牌提升品牌提升品牌提升现金流现金流现金流现金流现金流现金流：

基于项目总投资额较大，操作周期长的项目自身主观条件，同时再依据目前房价处于市场调整的态势，项目的可售产品应保证现金流是最主要和最基本的目标。

利润利润：

在追求现金流的基础上，达到回款计划的情况下，将追求项目的高利润回报，在区域市场上占据价格前列是项目的核心目标。

品牌提升：

通过本项目的操作，树立江胜集团的品牌形象，奠定江胜集团的市场影响力，同时给合作投资人较好的回报，奠定合作的基础，是项目的终极目标。

量：

实现快速销售量：

实现快速销售价：

区域内价格前列价：

区域内价格前列1616项目背景项目背景u（一一）对目标的对目标的理解理解u（二二）项目已确项目已确定的投资策略：

物业形态物业形态公寓、公寓、商业商业、写字楼、写字楼销售界定销售界定商业暂定：

自持经营商业暂定：

自持经营2-32-3年后，变现年后，变现公寓和写字楼：

出售公寓和写字楼：

出售入市时间入市时间20092009年中下旬，具体依据进度年中下旬，具体依据进度停车位停车位依天津市有关停车位的规定设置依天津市有关停车位的规定设置精装精装商场、写字楼公共部分精装。

住宅商场、写字楼公共部分精装。

住宅全精装，不带家电，标准约全精装，不带家电，标准约20002000元元/平方米平方米17174、本体分析、本体分析n项目经济技术指标n区域分析n土地供应分析n本体结论n地段分析1818中等规模以公寓为主的都市综合体中等规模以公寓为主的都市综合体设计成果：

项目经济技术指标设计成果：

项目经济技术指标占地面积占地面积18041.818041.8平米平米总建筑面积总建筑面积127337127337平米平米、地上总建筑面积、地上总建筑面积9540095400平米平米）公寓）公寓5590055900平米，比重平