哈尔滨商业市场分析PPT格式课件下载.ppt

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u人口：

南昌总人口约400万，市区约180万人，目前人均商业面积约为0.5平米。

按照整体商业规模，2010年人均商业面积将增加到1平米。

城市整体商业规模的增加，将加具商业竞争。

u消费：

本项目住宅70万平米，将为项目提供基础消费人流，但目前商业首先开发，项目商业发展的一级商圈人流前期处于缺失状态，将在一定程度上影响商业初期的整体发展。

u项目周边分布部分住宅社区，将在一定程度上填补自身居住人群缺失的空间。

本案江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目整体运营效益评估商业运营效益评估，是衡量商业项目整体经营、租赁、管理、盈利等方面水平的重要依据。

本项目体量庞大、系统复杂，进行效益预估，明确项目商业整体性质和发展策略。

衡量指标数据项目商业规模220,000销售单价10,000元/投资回报率8%全年租金成本800元/租金占营业额比重6%单位年营业收入13,333元项目年总营业收入额2,933,260,000元平均客单价60元日消费人流需求量133,938人江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业辐射范围评述u结果显示，若项目保证稳定经营并盈利，平均每天须130000130000人在项目中消费。

u按照上述人流需求，本项目目标消费范围应辐射一级、二级、三级商圈，即本项目商业性质为市级商业中心。

u根据项目规模、商业性质，本项目目标顾客同时包含大量周边县市人流和部分外地游客，即项目具有一定的旅游性质。

u本项目和八一商圈将进行直接竞争，差异化、错位化是实现盈利的基础。

一级商圈三级商圈（全市范围）二级商圈八一商圈辐射周边市县区域的外围商圈江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业发展主要特点描述传统八一商圈商业特点u传统商业经营模式，主要商业形式为零售；

u经营业态相对单一，购物业态比重过高；

u餐饮、娱乐、休闲、体验等商业类型缺乏；

u商业格局老化，商业景观环境严重缺失；

u整体经营档次较低，不具备现代商业发展空间。

本项目最大的商业发展特点，即突破传统的商业模式，利用产品优势和业态控制，实现南昌市商业发展的整体升级。

国际购物中心协会对LifestyleShoppingCenter的定义位于密度较高的住宅区域，迎合消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。

商业结构主要包括高端全国性连锁专卖店，百货主力店，超市主力店，围绕其进行多元化的业态集合。

休闲体验购物功能突出，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑、装饰风格营造出别致的休闲消费场所。

江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业发展主题策略全业态、全客群、全天候发展模式l城市级商业中心：

本项目商业辐射范围应确定为辐射整个南昌的市级商业中心的发展形式，满足南昌整体城市的商业消费需求；

l复合型商业中心：

满足传统商业消费，倾向于发展餐饮、休闲、娱乐等体验业态，同时满足商务、酒店、居住等需求，实现整体商业的升级。

新型商业中心Lifestyleshoppingcenter商务、酒店商业复合型shoppingmall江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业发展主题策略基本功能衍生功能旅游目的地商业购物公园休闲商务体验购物城市舞台产业窗口商务配套休闲功能购物功能娱乐功能展示功能衍生功能江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项项目目商商业业发发展展整整体体定定性性研研究究项目商业规划产品设计研究项目商业规划产品设计研究江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目外部道路交通组织状况新城新城区老城区江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业规划产品细化研究完全采光半露天采光中庭采光平台，可分别进入1、2、3f直接上到3f平台层直接上到3f平台层天桥，可分别进入11、2f2f连通-1至3层平台江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目人流、货流动线规划示意货流出入口人流出入口人流主动线核心商业景观江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目人流、货流动线规划示意江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目人流、货流动线规划示意江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目人流、货流动线规划示意江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目地块组团功能特性研究酒店公寓紧邻酒店，相对适合发展餐饮、娱乐、夜总会等高档业态紧邻入口，与酒店相邻，同时景观较好，适合发展中高档零售业态景观条件好，紧邻体育场，商业氛围好，适合发展休闲运动业态距离商业主入口较远，商铺零散，适合发展配套类商业入口位置，商业条件好，商铺形式为主，适合发展特色商业街紧邻中心组团与入口，商业氛围较好，适合发展专业类零售业态住宅底商，景观较好，适合发展生活主题业态景观条件好，商业店铺形式，适合发展餐饮休闲类业态江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项项目目商商业业发发展展整整体体定定性性研研究究项目商业空间布局、业态规划项目商业空间布局、业态规划江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业功能、业态规划原则购物中心的街区化，而非街区商业的mall化l室内空间室外化为了强化街区商业的形态，需要对非室外道路的主动线空间，进行室外意境的塑造.可运用的手法有外立面处理、管理控制下的汽车通行等等，以尽可能的模拟室外街的效果，尽可能让其与城市本身发生直接联系。

l商业环境公园化从绿化、空间组织关系、共享空间对人的意义等方面，按照营造商业景观的手法处理，从而增加商业外围环境、商业内部公共环境中的园艺、雕塑、小品等方面的人群参与性。

l过渡空间商业化在经营店面门外一侧，沿店面面宽1米纵深范围内，允许商家经营行为外延，形成没有墙体边界的户外营业场所感，如此也可以强化行走在街区商业中的感受。

l动线空间叙事化对主要的线性空间，太短达不到气势效果，太长而单调的引导人们向前走，很容易疲劳感。

因此需要通过叙事手段，沿此空间展开可以连续展开、相互关联的主题，唤起猎奇心，引导人群一路寻找下一个故事，或者故事的下一个情节。

江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目业态规划-1f江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目业态规划1f江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目业态规划2f江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目业态规划3f江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目业态规划4f江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目业态规划5f江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业景观处理中庭江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业景观处理内部中庭江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业景观处理中庭江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业景观处理动态空间江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业景观处理中庭江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业景观处理交通通路江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业景观处理地标-城市传媒江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业景观处理主题化、娱乐化江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项项目目商商业业发发展展整整体体定定性性研研究究项目商业整体租售策略项目商业整体租售策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目商业租售整体比例物业类型业态组成面积（）租售模式集中商业百货商场80,000前期发展商持有超市大卖场电影院体育运动主题店儿童乐园家居电器广场溜冰场水上乐园图书音像广场大型餐饮娱乐大型餐饮旗舰店30,000招商，带租约销售水疗中心KTV健身中心夜总会精品店铺主题商业店铺1100,000直接销售餐饮美食广场商业街店铺精品店按照大型商业中心的运作模式，物业持有比例一般不低于40%，从而充分保证后期的良好运营。

基于本项目建筑形式、业态经营需求等因素，结合商铺销售目标，租售方式如下。

江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示项目租售方式与途径物业类型建议类型解决途径集中商业长期持有1、长期持有，营造商业氛围，促进项目整体的发展；

2、待市场成熟后可考虑基金介入整体转让。

餐饮娱乐旗舰店带租约销售1、先招商，带租约销售；

2、订单销售。

精品店铺直接销售1、直接销售，无特殊条件；

2、采用返租、回购等方式进行销售。

目前市场上对于商铺的销售模式，多采用返租方式销售，同时部分项目承诺回购。

u采用返租方式，符合目前销售的整体局面，多数项目均采用8%回报方式促销；

u回购降低了投资客户风险，是促进销售的有效手段；

u整体返租，保证了物业的经营权统一，有利于项目中前期整体的商业运营。

室内商铺55年10%10%投资回报+5+5年内回购+一次性返还收益临街店铺55年8%8%投资回报直接销售基于上述分析，本项目精品店铺的销售方式如下：

江中紫金城商业研究定位销售整体策略江中紫金城商业研究定位销售整体策略汇报演示汇报演示商铺销售面积整体划分策略根据目前市场销售项目面积划分情况分析，不论是临街店铺还是产权（柜台式）商铺，普遍分割面积较小，直接表现为面积小、总价低，此类商铺的市场接受程度相对较高。

项目主要面积（）分割方式恒茂商业街50-10050-10011层、1/21/2层万达广场50-8050-8011层赣江新天地200200；

700-2500700-250011层、