很好的市调报告--柯桥市场PPT文件格式下载.ppt

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重点建设区域u1.镜湖城市核心区、迪荡新城、会稽山旅游度假区、柯北新城、袍江工业新城为中心城区5个重点建设区域：

u2.在中心城区重点推进25个城市综合体建设，其中柯桥片区8个：

u包括轻纺国际贸易区综合体、柯北市场创新区综合体、轻纺市场综合体、大坂湖水乡都市休闲区综合体、瓜渚湖北岸城市综合体、笛扬商圈综合体、物流直通关综合体、独山世纪城综合体。

城市经济区位城市经济区位20082008年金融危机后，年金融危机后，GDPGDP增速大幅下滑，随着绍兴县经济转型调整，增速大幅下滑，随着绍兴县经济转型调整，20122012年增速回升到年增速回升到10%10%以上，以上，户籍人均户籍人均GDPGDP高达高达13.813.8万元，远高万元，远高于杭州（于杭州（8.98.9万元）万元）绍兴县城市经济实力雄厚，全国县级排名第四位，浙江省内仅次于慈溪排第二位。

2012年全县实现GDP1008.77亿元，12年GDP增速略有降低，但仍处10个点以上高速增长阶段。

人均生产总值138726元（按户籍人口计算），增速10.0%；

经济增长受国际经济形势影响明显，08年金融危机时期绍兴县经济增长出现大幅下滑，随着自身经济转型和结构调整的持续深入，经济发展得到有效复苏，抗风险能力增强。

绍兴宏观经济绍兴宏观经济绍兴县历年绍兴县历年GDPGDP走势走势绍兴县历年人均绍兴县历年人均GDPGDP走势走势居民收入水平保持较高增幅，2012年城镇居民人均可支配收入40805元；

农村居民人均纯收入21813元；

2012年，城乡居民储蓄存款余额达589.59亿元，增长14.7%；

2012年社会消费品零售总额达167.45亿元，增长17.73%。

u20122012年城镇人均可支配收入达年城镇人均可支配收入达4080540805元，元，远高绍兴全市，区域性差异较大远高绍兴全市，区域性差异较大；

u城乡居民储蓄余额拥有明显上涨，社会消费品零售总额增速下降，城乡居民储蓄余额拥有明显上涨，社会消费品零售总额增速下降，表明绍兴县居民表明绍兴县居民消费力在消费力在20122012年有所压制，未被释放。

年有所压制，未被释放。

绍兴消费水平绍兴消费水平绍兴县人均可支配收入绍兴县人均可支配收入绍兴县城乡居民储蓄余额绍兴县城乡居民储蓄余额绍兴县消费品零售总额绍兴县消费品零售总额绍兴县下辖绍兴县下辖44个街道、个街道、1515个镇，常住人口个镇，常住人口104104万（万（20122012年）。

年）。

20122012年全县户籍人口年全县户籍人口72.7272.72万，万，外来暂住人口外来暂住人口577221577221人。

绍兴县外来人口量偏大，外来人口在绍兴县的购房落户使得全县市人。

绍兴县外来人口量偏大，外来人口在绍兴县的购房落户使得全县市人口的相对快速提升。

每年净增人口的相对快速提升。

每年净增3000-50003000-5000人，人，置业需求因城镇化进程而不断增加置业需求因城镇化进程而不断增加。

年份全市市区绍兴县上虞嵊州新昌诸暨2005435.0964.8470.4777.3773.3843.44105.592006435.5064.8970.7777.2873.3943.46105.722007436.2464.9971.0577.2873.3743.55106.002008437.0664.9071.4677.3173.4243.56106.422009437.7464.9071.7877.4273.3743.59106.672010438.9165.0472.2077.6473.4343.65106.962011440.0665.3372.5877.7473.6643.89107.22012441.5365.6772.7277.8673.7844.01107.32历年年末户籍人口统计单位：

万人2012年末暂住人口统计全市市区绍兴县上虞嵊州新昌诸暨13988192949515772211638275648035233271107占比21.09%41.26%11.71%4.04%2.52%19.38%单位：

人绍兴市各下辖行政区域中，外来人口占比量最大。

绍兴人口情况绍兴人口情况经济结构调整，产业结构不断优化，经济结构调整，产业结构不断优化，第三产业规模不断提升，比重达第三产业规模不断提升，比重达到到38.26%38.26%绍兴县经济发展以第二产业为绝对主导，产业结构不断调整，2012年三次产业比重由2007年的3.7：

64.8：

31.5调整至3.5：

58.2：

38.3；

第三产业受以轻纺城为代表的商贸业及以柯岩风景区的旅游业发展带动，比重以接近年均1个百分点以上的速度增加，2012年实现第三产业增加值385.94亿元，增长14.3%；

绍兴产业结构绍兴产业结构绍兴县历年产业比重变化绍兴县历年产业比重变化绍兴县旅游接待人次绍兴县旅游接待人次绍兴县批发零售贸易额绍兴县批发零售贸易额绍兴县主导产业包括纺织原料、印染、服装家纺织造3大主导产业；

装备制造、汽车汽配、皮革塑料、新型建材、金属制品5大优势产业；

新能源、生物医药和住宅产业化等3大新兴产业2012年全市实现工业总产值3882.49亿元，增长12.22%，第二产业增速明显下降，退二进三城市化进程明显；

“企业规模不断壮大。

主营业务收入超亿元企业（集团）达498家，比上年增加45家，其中超10亿元企业50家，超50亿元的企业（集团）6家，超百亿的企业（集团）2家。

第二产业增速明显下降，退二进三城市化进程明显；

经济转型升级，主导产业盈利大幅增加，企业规模发展壮大，新兴战略性产业经济转型升级，主导产业盈利大幅增加，企业规模发展壮大，新兴战略性产业发展加快，发展加快，整体产业经济发展抗风险性提高整体产业经济发展抗风险性提高绍兴产业概况绍兴产业概况绍兴县工业产值情况绍兴县工业产值情况绍兴县规模企业产值绍兴县规模企业产值p绍兴县城市性质定位为国际纺织中心，江南水乡名城；

绍兴县城市性质定位为国际纺织中心，江南水乡名城；

p形成形成“一主三城三区一主三城三区”的总体空间结构：

的总体空间结构：

“一主”即柯桥主城区；

“三城”即按照小城市定位发展的钱杨新城、平水新城和福兰新城；

“三区”即北部工业区、东部现代生态经济区和西南生态休闲旅游区。

绍兴县规划绍兴县规划东部：

瓜渚湖，东部：

瓜渚湖，以瓜渚湖沿岸规划为主，当前已发展成型西部：

大小坂湖，西部：

大小坂湖，以“现代水城”概念打造居住、休闲、商务功能为主南部：

柯岩度假区，南部：

柯岩度假区，依托柯岩风景区良好的生态景观资源打造休闲居住功能为主北部：

柯北新城北部：

柯北新城CBDCBD，以柯桥经济技术开发区、中国轻纺城等商贸、商务功能为主金柯桥大道金柯桥大道柯北新城柯北新城CBDCBD规划规划柯岩度假区规划柯岩度假区规划瓜渚湖沿岸规划瓜渚湖沿岸规划柯桥为新建城市，城市建设起步较晚，但发展迅速，沿金柯桥大道向北建设柯北新城CBD是城市主要发展方向。

在城市功能自然生长基础上而产生的四个主要规划片区，各个片区开发齐头并进，各具发展优势。

绍兴县城市规划（2007-2020）将柯桥定位为“国际纺织时尚之都，现代商贸休闲之城”，规划2020年中心城市人口规模达到50万，城市建设用地达到52.5平方公里，人均建设用地105平方米。

柯桥城区规划柯桥城区规划老城区老城区传统老城区，发展饱和，需求外溢柯桥主城区发展饱和，需求外溢，目前以金柯桥大道为城柯桥主城区发展饱和，需求外溢，目前以金柯桥大道为城市发展主轴，重点打造柯北新城市发展主轴，重点打造柯北新城u其中老城商圈业态以专业店、专卖店等特色化、小型化为特点，如步行街；

u柯北新城商圈则以大型超市、大型百货店等大型集中式商业业态为主，如万达广场、市心广场、杭州大厦等。

u另外以轻纺城为代表的商贸市场发展繁荣，多个不同规模专业交易市场分布广泛。

u城市新建商业体有红星美凯龙等县级商业中心以笛扬路为商业主轴形成柯北新城、以金柯桥大县级商业中心以笛扬路为商业主轴形成柯北新城、以金柯桥大道为商务主轴形成老城商圈，城市商业格局明晰，完善城市配道为商务主轴形成老城商圈，城市商业格局明晰，完善城市配套基础。

套基础。

柯桥商业规划柯桥商业规划柯桥正处于新城建设高峰期，四个主要规划片区齐头并进发展，并已初具规模，房地产发展繁柯桥正处于新城建设高峰期，四个主要规划片区齐头并进发展，并已初具规模，房地产发展繁荣，可以促进新城建设完善；

荣，可以促进新城建设完善；

雄厚的经济产业基础，人才引进战略吸引外地人落户，城市化率不断提高，中心城区人口从雄厚的经济产业基础，人才引进战略吸引外地人落户，城市化率不断提高，中心城区人口从2011年年40万增加到万增加到2020年年50万，房地产业健康发展；

万，房地产业健康发展；

因此，因此，从宏观层面来看，柯桥城市具备良好的房地产开发经营条件从宏观层面来看，柯桥城市具备良好的房地产开发经营条件GDP增幅8%房地产发展周期萎缩停滞稳定发展高速发展11%人均GDP0800$8004000$40008000$800020000$房地产发展速度启动期高速发展期平稳发展期减缓发展期10694$城市化率90%城市化速度初步城市化低速发展期高速发展期稳定发展期61.3%城市背景小结城市背景小结宏观房地产市场研究宏观调整政策将持续，短期内不会放松，柯桥继续实行宏观调整政策将持续，短期内不会放松，柯桥继续实行“限贷不限购限贷不限购”政策政策44月月11日日各地制定房价控制目标55月月11日日一房一价11月月2626日日二套房贷首付不得低于60%一二线城市全面限购既限增量又限存量77月月1212日日三四线城市限购1010月月2929日日温家宝：

各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。

20112011年年一季度二季度三季度四季度20122012年年一季度11月月3131日日温家宝：

继续严格调控措施，促进房价回归。

银行：

本地银行个贷依然执行原政策。

77月月66日日近年来首次非对称降息三季度88月月2929日日加强住房税收征改，推进房产税征收改革三季度20132013年年一季度33月月11日日出台新国五条，要求加强限购、限贷执行力度，征收二手房交易20%个税宏观政策宏观政策政策细则政策细则相关影响相关影响二手房二手房20%20%个税个税u直接导致二手房市场快速下滑，将间接波及新房市场；

直接导致二手房市场快速下滑，将间接波及新房市场；

u二手房客户挤压至新