房地产成本管理资料汇编Word文件下载.docx

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项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用税。

④项目总监：

全项目成本的责任人，牵头编制全项目合约规划；

检查、督促项目目标成本制定、动态成本月度回顾。

★4、成本管理原理及主要概念

☆4.1、成本管理原理

在项目开发的关键环节设定目标成本，过程中系统实时自动统计动态成本。

通过对目标成本与动态成本的比较，检查，发现和解决问题，从而达到管控项目成本的目的。

☆4.2、“动态成本”概念

动态成本=合同签约金额+已确认合同变更金额+已签合同的预估变更金额+库存材料结转+带发生合约规划金额

☆4.3、“已确认合同变更”的概念

指已签合同发生合同金额变更，包括以下4种情况：

☞1）经与相关方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技术洽谈。

☞2）经与相关方确认的施工图预算调整。

☞3）经与相关方确认的工程量调整、材料价格调整。

☞4）进我房确认增加费用的实施方案。

若需另签补充协议，则视为新合同，不视为变更合同。

☆4.4、“已签合同预估的变更”的概念

指对方已提出变更，但我方尚未完全确认变更及变更金额，或对未提出、我方预计要发生的合同金额增加。

包括：

☞1）未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。

☞2）预估的预算调整

☞3）预计发生的材料涨价、工程量变化等。

★5、目标成本编制及审批管理

1】目标成本的版本：

土地版、启动版、基准版（放案板）、执行调整版

其中：

①基准版（放案板）是评价、比对的基准。

取得方案审查意见书后10天内提交上线。

②执行调整版是依据实际情况对基准版的修正。

③为保证目标成本的严肃性、合理性，在成本系统中提交目标成本时至少应提交以下内容（详见《目标成本预算（总结）模板》）：

Ø

项目技术经济指标

产品建造标准

含量指标（如含钢量、窗地比等）

在公司内部找一个标杆项目，便于成本参照对比。

土地版目标成本（土地投资论证阶段）：

①根据发展部提供的土地信息，由地区公司总经理主持，地区公司PMO成员参加，确定拟取得地块的项目定位（含拟售价格及项目成本设定等）

②根据地块项目定位，公司研发部门负责完成（项目预案）公司发展部法则提供土地信息及周边市政配套情况；

③根据项目定位，（项目预案）、土地信息和周边市政配套情况，由公司造价采购部负责人（或其指定人员）负责完成土地投资论证阶段。

《目标成本（土地版）》：

☞《目标成本（土地版）》按照集团统一指导模板的要求完成；

☞《目标成本（土地版）》是土地投资论证资料的一部分，需和其他资料一起报投委会委员审核；

☞如土地中标，《目标成本（土地版）》由项目经理（或造价采购部指定人员）于取得土地中标通知书后3个工作日内，提交到成本系统中，若未取得土地，由地区公司造价采购部存档。

☞审批流程：

2】★6、成本系统控制

为保证项目成本在可控范围内，通过成本系统对项目成本总额及二级费项的动态成本分别进行控制。

若动态成本相对目标成本超出一值，系统自动预警或项目停止付款及签合同。

具体如下：

控制范围

控制条件

控制方式

单个费项控制（按绝对值）

二级费项：

超500万

预警

超1000万

跳闸（停止付款及签合同

）

单个费项控制（按相对值）

差额＞3%

差额＞6%

总额控制

（按相对值）

总额差值＞1%

总额差值＞2%

指土地费，前期工程费，配套设施费，基础设施费，建安装修工程费，工程相关费；

营销设施建造费，调研，推广，代理，广告费，营销设施运行费等。

比较方式：

动态成本与最新版目标成本比较。

系统发出待办预警：

“XX项目XX费项动态成本超出目标成本XXX万元，请调整目标成本”。

发给地区、集团相关管理层。

系统跳闸：

（停止付款及签合同）说明：

当动态成本超过设定值后，该项目不得发起新的合同审批，不得发起新的付款审批。

基准版目标成本提交审批后的项目：

进入成本系统控制范围。

★7、项目竣工成本确认

①项目竣工成本：

是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认的已发生成本和估算的未发生成本。

已取得结算书的，按结算书反映，没有取得结算书的，有合同责任人进行专业判断，估算，项目成本经理负责审批，其费项包括开发成本，营销费用，管理费用，财务费用。

②项目成本经理负责提供开发成本数据，营销经理负责提供发生在本项目的营销费用，项目财务经理负责分摊到该项目的营销费用、管理费用、财务费用和营销费用。

最后由项目财务经理汇总形成《项目竣工成本》。

③每年1-6月竣工项目，须在6月30日前完成《项目竣工成本》，并通过审批；

每年7-12月竣工项目，须在12月31日前完成《项目竣工成本》，并通过审批。

④审批流程：

项目成本经理→项目财务经理→项目总监→地区公司PMO（会议形式）→地区总经理（抄送地区公司PMO成员、项目团队成员、集团运营中心，集团财务部）。

⑤《项目竣工成本》按集团统一指导模板进行编制。

★8、项目竣工结算

项目竣工结算完成后30个工作日内，由项目成本经理负责，按规定格式形成《项目成本总结和分析》，并输入成本系统历史成本数据库。

★9、附件

①附件1：

《集团全成本费项及说明》

②附件2：

《目标成本测算（总结）模板》

③附件3：

《合约规划模板》

二、目标成本管理办法

为控制项目开发成本，规范目标成本的管理流程，明确相应的责任，将制定本办法。

★2、原则

☆2.1、本办法目标成本包括土地费、前期工程费、配套设施费、基础设施费、主体建安及装修工程费、工程相关方费和工程后续成本。

☆2.2目标成本的编制采用XX集团发布的标准费项表。

☆2.3、配套设施费、基础设施费、主体建安及装修工程费的目标成本划分为三个分项：

合同目标成本、设计变更目标成本、现场签证目标成本。

各分项目标成本占本费项目标成本总额的比例在制定执行版目标成本时确定。

☆2.4、合同目标成本的第一责任人为项目成本经理，设计变更目标成本第一责任人为项目研发经理，现场签证目标成本第一责任人为项目工程经理。

☆2.5、计财部下达执行版目标成本时确定三级费项（共分五级）的金额和责任人，第三级费项的目标成本执行结果不得超支。

★3、程序

☆3.1初稿：

在项目的方案设计（阶段性成果）完成后5个工作日内，项目成本经理完成目标成本（放案板）初稿。

☆3.2讨论：

计财部牵头各部门讨论项目的目标成本（方案版），达成一致意见；

☆3.3、审批：

方案设计完成后15个工作日内，计财部提交阶段性成果《项目目标成本（方案版）》并通过审批；

提交路径：

OA-审批管理-项目成果。

☆3.4、下达：

阶段性成果《项目目标成本（方案版）》审批通过之后7个工作日内，计财部在运营管理系统中录入并达到目标成本（方案版）。

☆3.5、分解：

目标成本下达之后15日内，各费项第一责任人完成下级明细费项的分解和资金计划的编制工作。

☆3.6、方案调整版：

当具备下述条件后15日内发布项目目标成本（方案调整版）：

（a）报建图出图

（b）产品交付标准确定（参考产品配置表）

☆3.7、执行版：

项目第一施工图出图并通过内审后20工作日内，计财部牵头组织讨论并发布项目目标成本（执行版），相关费项第一责任人签字确认，作为最终的考核依据。

☆3.8、实际成本的拆分：

计财部负责成本拆分工作，原则上当月的拆分工作当月完成。

☆3.9、拆分结果的复核与分析：

●项目成本经理复合成本拆分结果的正确性和拆分工作的及时性，监控项目的动态成本；

●每月编写项目成本月报，提交给项目负责人和总经理；

●对于三级以上的费项，应作全面复核，对于四级和五级费项，可以抽样复核；

●成本月报中的数据应与运营管理系统中的数据一致。

☆3.10、超支预警：

①因交付标准变更引起的成本增加，变更申请人牵头组织相关部门通过价值工程进行分析后提出目标成本调整申请，并通过公司总经理审批。

②因非交付标准变更引起的成本超支（包括合同目标成本，设计变更目标成本和现场签证目标成本）时，费项责任人必须向项目成本经理提出预警，项目成本经理组织专题讨论。

经讨论确认后，费项责任人需要提交专项报告；

经总经理审批通过后，合同、设计变更、现场签证方可鉴定、实施。

☆3.11总结：

①项目分期工程结束3个月之内，项目成本经理应及时组织成本阶段性总结，以及时发现问题、总结流程，沉淀知识；

②项目竣工备案6个月之内，计财部和造价部应对项目目标成本的执行情况进行总结回顾，并对执行不力的责任部门和责任人进行通报

三、项目营销费用的口径明确及管理办法

★1、营销费用的定义及范围

营销费用指营销部为项目营销、售房说发生的相关费用，根据集团发布的《集团成本费项及说明》包括：

费项编号

费项名称

费项解释

02-01

营销设施建设费

指项目为营销二修建的售楼处、样板房、体验区景观所发生的费用。

（具体分摊原则见管理办法）

02-02

营销设施运营费

项目售楼处，样板房、景观样板区在运行过程中，发生的植物及物品更换、调整、保安、保洁等费用。

02-03

调研、推广、代理、广告费

项目制作、发布广告的各项费用、如报刊、户外、电视、车身

电台、广告代理等费用。

委托外部代理公司销售所产生的费用。

分摊的部门及公司推广费。

02-04

交易相关手续费

指项目按政策规定由开发商交纳的各种交易税费，房管部门的面积测量费及产权办理过程中支付其他费用。

02-05

其他销售费用

02-06

营销人员人工成本

指项目营销人员的薪资，奖金，福利，培训，补贴等人工成本及分摊部门人工成本。

02-07

营销人员行政办公费

指项目营销人员的行政办公费用，如招待、会务、办公、差旅通讯等费用及分摊的部门行政办公费用。

★2、项目营销费用的额度控制

☆2.1新公司的前2个项目按预计签约额的3%控制（如项目总货值小于10亿，可按总货值的4%控制）；

其余项目按预计签约的2%控制（即预计签约额×

2%）

☆2.2具体项目，可在上述基准上下浮动，当必须通过地区公司营销部负责人和地区公司总经理的批准。

★3.营销费用的管理办法

☆3.1营销费用管理责任划分

①公司营销费用的责任人是公司营销部负责人，其负责营销费用的预算及过程额度分配和中控；

②项目营销费用管理第一责任人是项目营销经理；

③项目成本经理有专业支持和过程预警职责。

④公司财务部负责人和项目财务经理，分别对成本系统中公司营销费用合同台账和项目营销费用的合同台账进行核查。

☆3.2营销费用的管理分3部分进行控制：

（见下图）

5】

☆3.3为便于营销费用的管理，在下达项目目标成本时，由项目营销经理负责，将项目营销费用至少分上述3部分分别进行下达（当必须总额控制）。

否则，系统会自动按45%35%20%的比例自动分摊。

☆3.4、第3部分营销费用由部门分摊到项目的分摊原则，根据区域当期发生总额按照当期项目签约额进行分配。

售楼处：

❶若为临时售楼处，其土建、安装、装修等成本全部经营销费用，不考虑残值；

❷若用会所作售楼处，土建、安装及硬