房地产开发流程潜规则Word格式.docx

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　　但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。

因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

　　我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。

要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。

而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。

我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。

因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。

愤青们不要在这里给我指三道四。

我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。

城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

　　新城乡规划法第三十八条：

在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

　　希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。

　2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

　　这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。

非常的社会主义特色。

不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。

这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。

我再次强调一下：

母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。

再次强调：

不属于交易。

因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。

这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

　　　　　再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。

立项主要考察的是项目的投资额及可行性。

我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。

反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。

有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。

而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。

立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。

譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。

这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。

但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。

立不了项根本做不了环评。

不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。

反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。

反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。

编制费用稍微给多点都没关系。

总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。

现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。

现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。

嘿嘿。

　　　下一篇开始讲正式的规划报建：

总平面审查阶段。

3、总平面审查阶段

　　这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。

这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

　　在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。

譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。

看起来这个计算应该是没有什么争议了。

但是且慢。

我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。

现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？

你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。

现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。

这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

　　再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。

也是看起来很简单。

但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？

从哪里起算啊？

是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？

这个东西根本说不清楚，怎么算都行。

把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。

这都是可以钻营的地方。

　　其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。

但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。

怎么办？

设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。

这么搞行不行？

反正我个人不知道行不行。

消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

　　审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。

我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。

我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。

不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。

5、单体审查、建筑工程规划许可证

　　规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

　单体设计是啥呢？

就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。

单体方案主要是些啥内容呢？

我个人是这么总结的：

关键就是落实各空间的大小尺寸。

这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。

目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。

大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。

车位不够，基本上都别想通过单体审查。

　　当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。

但是单体阶段就不一样了，就开始数了。

这个时候什么毛招都会用上。

比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。

但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。

立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。

不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

　　那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？

因为建地下室是亏本的。

买的人也少。

我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？

事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。

但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。

所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。

规划部门都这么掌握。

你这个车是不能垂直起降的。

这就是客观规律。

　　当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。

不过这个不代表一般规律。

　　　　审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。

这个过程比较没什么技术含量。

不值得多说。

我就一笔带过了。

　　不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。

我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。

　　6、消防和人防专项审查

　　这两样东西搞死人。

我直接这么下两个结论：

没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。

没有哪个小区的消防和人防设备是合格。

我就这么直接一点：

消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。

至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。

　　先从消防说起。

消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。

我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。

另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。

另外我们的消费者也没这种意识。

因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。

基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。

在这个方面，审查那也是越来越严。

一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。

为什么呢？

因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才