房地产政策与法律第一章--房地产法概述_精品文档PPT课件下载推荐.ppt

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v房地产房地产房地产法房地产法房地产法的调整对象房地产法的调整对象v房地产法律关系主体房地产法律关系主体房地产法律关系客体房地产法律关系客体房地产房地产法律关系内容法律关系内容房地产法的渊源房地产法的渊源回顾：

房地产及其相关概念回顾：

房地产及其相关概念v房地产与不动产的关系：

P5-6v房地产的概念与特征：

P6v房地产业的概念与特征：

P7-9v房地产市场的概念、分类与特征房地产市场的概念、分类与特征房地产市场的概念、分类与特征v1.1.房地产市场的概念房地产市场的概念房地产市场是指进行国有建设用地使用权出让、房地产市场是指进行国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。

房屋租赁等交易活动的总称。

v自自19921992年我国正式确定建立社会主义市场经济体年我国正式确定建立社会主义市场经济体制以来，土地和房屋这两种生产要素已逐步成为市制以来，土地和房屋这两种生产要素已逐步成为市场经济的非常重要的组成部分。

房地产市场与商品场经济的非常重要的组成部分。

房地产市场与商品市场、金融市场、劳动力市场、技术市场、信息市市场、金融市场、劳动力市场、技术市场、信息市场、企业产权转让市场、期货市场一起，逐步形成场、企业产权转让市场、期货市场一起，逐步形成统一的、开放的市场体系。

统一的、开放的市场体系。

2.2.房地产市场分类房地产市场分类按照房地产市场的内涵、外延及其特点，一般可按照房地产市场的内涵、外延及其特点，一般可以从以下几个方面进行分类：

以从以下几个方面进行分类：

v（11）从地域范围划分，房地产市场可划分出很多）从地域范围划分，房地产市场可划分出很多个地区市场，而且由于房地产市场是地区性市场，个地区市场，而且由于房地产市场是地区性市场，不同地区房地产市场的关联性不强。

不同地区房地产市场的关联性不强。

v（22）从房地产的用途和等级划分，房地产市场可）从房地产的用途和等级划分，房地产市场可分为工业物业、住宅物业、商业物业等市场。

分为工业物业、住宅物业、商业物业等市场。

v（33）从房地产交易形式划分，房地产市场可分为）从房地产交易形式划分，房地产市场可分为房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场等子市场。

场等子市场。

v（44）从房地产购买者目的划分，房地产市场可分）从房地产购买者目的划分，房地产市场可分为自用市场和投资市场。

为自用市场和投资市场。

vv（55）按流转次数划分，房地产市场可以分为一级）按流转次数划分，房地产市场可以分为一级市场、二级市场和三级市场三个层次。

市场、二级市场和三级市场三个层次。

v一级市场是指国家作为国有土地所有者，采取协一级市场是指国家作为国有土地所有者，采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式将一定期限的国有建设议、招标、拍卖、挂牌等方式将一定期限的国有建设用地使用权出让给用地者；

用地使用权出让给用地者；

v二级市场是指取得国有建设用地使用权的房地产二级市场是指取得国有建设用地使用权的房地产开发商按照土地使用权出让合同的规定将土地使用权开发商按照土地使用权出让合同的规定将土地使用权进行转让、出租、抵押等经营活动，或是在受让的土进行转让、出租、抵押等经营活动，或是在受让的土地上建成建筑物后，将房地产出售或出租的交易活动，地上建成建筑物后，将房地产出售或出租的交易活动，或是对房地产进行预售、抵押等活动而构成的市场。

或是对房地产进行预售、抵押等活动而构成的市场。

v三级市场是在二级市场的基础上，由房地产经营三级市场是在二级市场的基础上，由房地产经营者将取得的房地产或房地产所有者将自有房地产进行者将取得的房地产或房地产所有者将自有房地产进行转让、租赁、抵押等活动而形成的市场，实际是存量转让、租赁、抵押等活动而形成的市场，实际是存量房地产交易市场。

房地产交易市场。

2.房地产市场分类房地产市场分类vv（66）从国家对房地产市场的干预程度来分，房地）从国家对房地产市场的干预程度来分，房地产市场可分为完全房地产市场和不完全房地产市场。

产市场可分为完全房地产市场和不完全房地产市场。

前者是指政府不干预房地产交易活动，房地产实行前者是指政府不干预房地产交易活动，房地产实行商品化租赁和出售；

后者是指有政府补贴的房地产商品化租赁和出售；

后者是指有政府补贴的房地产市场。

市场。

2.房地产市场分类房地产市场分类3.房地产市场特征房地产市场特征与其他市场相比，房地产市场具有以下特征：

与其他市场相比，房地产市场具有以下特征：

v（11）法定性）法定性v房地产交易活动属于严格的要式法律行为。

凡房地产交易活动属于严格的要式法律行为。

凡转移土地使用权和房屋所有权，都必须依照法律规转移土地使用权和房屋所有权，都必须依照法律规定的程序到当地国土资源管理部门、房地产行政定的程序到当地国土资源管理部门、房地产行政v主管部门办理过户登记手续，才产生物权变动的效主管部门办理过户登记手续，才产生物权变动的效力。

力。

v（22）综合性）综合性v房地产既可以用作生活资料，又可以用作生产房地产既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，还涉及其他产业，因而形成具有综合功能的要素，还涉及其他产业，因而形成具有综合功能的房地产市场。

房地产市场。

v3.房地产市场特征房地产市场特征（33）多级性）多级性v房地产交易既包括国有建设用地使用权的出让房地产交易既包括国有建设用地使用权的出让（一一级市场级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场二级市场），还包括国有建设用地使用权出让还包括国有建设用地使用权出让（一级市场一级市场）后的房地后的房地产开发经营产开发经营（二级市场二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁抵押和房屋的租赁（三级市场三级市场）等，由此形成的市场具等，由此形成的市场具有多级性。

有多级性。

v（44）限制性）限制性v由于土地资源的不可再生性，对房地产市场实行由于土地资源的不可再生性，对房地产市场实行部分限制是目前世界大多数国家和地区的普遍做法。

部分限制是目前世界大多数国家和地区的普遍做法。

我国对房地产市场的限制主要包括：

土地用途管制；

集体土地使用权不能直接出让，即农民集体所有的土集体土地使用权不能直接出让，即农民集体所有的土地使用权未经批准，不得出让、转让或者出租用于非地使用权未经批准，不得出让、转让或者出租用于非农业建设；

城镇居民对按标难价农业建设；

城镇居民对按标难价（优惠价优惠价）购买的公房购买的公房只享有只享有“部分产权部分产权”等。

等。

第一节第一节房地产法的概念和调整对象房地产法的概念和调整对象一、房地产法的概念一、房地产法的概念房地产法通常也称为房地产管理法，有广义和房地产法通常也称为房地产管理法，有广义和狭义两种理解。

狭义两种理解。

v广义：

广义：

房地产法是调整房地产各种社会关系的房地产法是调整房地产各种社会关系的法律规范的总称。

它包括有关房地产使用、开发、法律规范的总称。

它包括有关房地产使用、开发、经营、交易、管理、服务等房地产关系的各种法律经营、交易、管理、服务等房地产关系的各种法律规范，由一系列法律、行政法规、地方性法规、行规范，由一系列法律、行政法规、地方性法规、行政规章等法律规范组成，是国家管理房地产市场、政规章等法律规范组成，是国家管理房地产市场、保障房地产权利人的合法权益、促进房地产业健康保障房地产权利人的合法权益、促进房地产业健康发展的重要部门法律。

发展的重要部门法律。

v狭义：

房地产法指狭义：

房地产法指中华人民共和国城市房地中华人民共和国城市房地产管理法产管理法及与之相配套的法规、规章。

及与之相配套的法规、规章。

二、房地产法的特征二、房地产法的特征v从一般特点看，房地产法调整房地产的生产、从一般特点看，房地产法调整房地产的生产、交换、分配与消费过程中发生的经济关系，是社会交换、分配与消费过程中发生的经济关系，是社会生活的基础性法律，是兼具公法与私法特征的财产生活的基础性法律，是兼具公法与私法特征的财产法。

在房地产法律体系中，法律关系的主体既有公法。

在房地产法律体系中，法律关系的主体既有公法上的国家、公共团体，也有私法上的个人、私人法上的国家、公共团体，也有私法上的个人、私人团体；

其内容既涉及民事权利义务，还涉及行政管团体；

其内容既涉及民事权利义务，还涉及行政管理职权职责界定。

理职权职责界定。

v从我国房地产法体系看，其特征主要有：

从我国房地产法体系看，其特征主要有：

1.1.地域性强，地区差异明显地域性强，地区差异明显2.2.政策性强，行政管理特色突出政策性强，行政管理特色突出3.3.部门规章多，变化快部门规章多，变化快二、房地产法的调整对象二、房地产法的调整对象房地产法的调整对象是指房地产法所调整的社会房地产法的调整对象是指房地产法所调整的社会关系。

关系。

1.1.按照调整的社会关系的范围，房地产法的调按照调整的社会关系的范围，房地产法的调整对象主要包括：

整对象主要包括：

（11）房地产管理关系）房地产管理关系（22）房地产交易关系）房地产交易关系（33）物业管理关系）物业管理关系2.2.按照法律关系所涉及的法律部门，房地产法按照法律关系所涉及的法律部门，房地产法的调整对象主要包括：

的调整对象主要包括：

（11）房地产民事关系）房地产民事关系（22）房地产行政关系）房地产行政关系（33）房地产经济法律关系）房地产经济法律关系（44）房地产社会保障关系）房地产社会保障关系三、房地产法基本原则三、房地产法基本原则1.国家实行国有土地有偿、有期限使用制度国家实行国有土地有偿、有期限使用制度2.2.国家扶持发展居民住宅建设的原则国家扶持发展居民住宅建设的原则3.3.国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法的原则须守法的原则4.4.登记公示原则登记公示原则第二节第二节房地产法律关系房地产法律关系一、房地产法律关系的概念一、房地产法律关系的概念房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产经济关系过程中发生的房地产主体之间的权利义产经济关系过程中发生的房地产主体之间的权利义务关系或职责职权关系。

务关系或职责职权关系。

v房地产法律关系包括三个要素：

主体要素、内房地产法律关系包括三个要素：

主体要素、内容要素和客体要素。

容要素和客体要素。

v主体：

房地产法律关系的参加者；

主体：

v客体：

房地产法律关系主体的权利义务所指向的客体：

房地产法律关系主体的权利义务所指向的对象；

对象；

v内容：

房地产法律关系主体所享有的权利和承担内容：

房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务。

的义务。

v三者对房地产法律关系的构成缺一不可，任何一三者对房地产法律关系的构成缺一不可，任何一个要素的变更和消灭都会导致房地产法律关系的变个要素的变更和消灭都会导致房地产法律关系的变更和消灭。

更和消灭。

二、房地产法律关系的特征二、房地产法律关系的特征v房地产法律关系除具有法律关系诸如它是一种独房地产法律关系除具有法律关系诸如它是一种独立的、受国家强制力保护的思想社会关系等一般特立的、受国家强制力保护的思想社会关系等一般特征外，房地产法律