陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案PPT课件下载推荐.ppt

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日杂摄影用品饮水器彩票茶庄理发店银行装饰公司药店门诊空调旅游医院网吧洗衣店邮政网通联通小吃超市饰品饭店按摩洗浴213311185742120511161281521周边商铺租金：

以75平米为例，年租金为2.1万，每平米每年租金为280元，月租金23元1、产品市场定位、产品市场定位3）商）商业SWOT分析分析优势：

优势：

地地段段绝佳佳本本案案所所处位位置置是是未未来来城城市市核核心心地地段段，项目目两两面面临街街，A座座对面面是是新新运运中中，非非常常好好的的地地段段是是项目目最最大大的的优势。

学学校校林林立立本本案案周周边学学校校林林立立，周周边在在校校生生有有近近35003500人人左右，左右，庞大的学生群体，大的学生群体，为本案本案创造了极造了极为有利的商有利的商业价价值33万万固固定定的的消消费群群周周边5050米米内内55个个住住宅宅小小区区，拥有有固固定定消消费人群人群33万，奠定万，奠定稳扎的商扎的商业消消费基基础。

稳定定的的商商业经营业态周周边商商铺少少，对本本案案暂没没有有冲冲击力力，一一般般商商铺的的空空置置时间在在22个个月月以以内内，现在在沿沿街街商商铺月月租租金金每每平平方方在在23-3023-30元元/，回回报率率在在6-86-8左左右右，稳定定的的出出租租及高回及高回报率率吸引了大量的商吸引了大量的商业投投资者追捧。

者追捧。

劣势：

商商业氛氛围有有待待提提高高本本地地区区具具有有极极大大商商业发展展潜潜力力。

但但是是现在在的的商商业氛氛围不不足足，所所谓无无势不成商，所以有待提高本地商不成商，所以有待提高本地商业氛氛围。

本本案案属属于于期期房房对于于本本案案来来说，现在在的的商商铺是是期期房房，期期房房销售售对于于运运城城人人来来说接接受受能能力力有限。

有限。

本本案案商商业形形式式主主要要以以住住宅宅底底商商为主主，主主要要以以社社区区生生活活配配套套服服务为主主，档档次次水水平平一一般般，规划划及及管管理理等等方方面面都都严重重滞滞后后于于其其它它新新型型住住宅宅底商商底商商业街，从而限制商街，从而限制商业形象的形象的发展提高；

展提高；

机会点：

市市政政转移移区区域域形形象象政政府府形形象象工工程程，该区区域域将将是是未未来来城城市核心地段，本案两旁商市核心地段，本案两旁商业的价的价值得以提升，坐享其成。

得以提升，坐享其成。

本本案案路路旁旁需需要要一一条条有有规划划、定定位位出出发点点高高、有有档档次次的的形形象象临街商街商业；

周周边的的竞争争对手商手商业部分部分还没有上市没有上市销售，售，竞争争压力减少。

力减少。

威胁点：

本案路旁商本案路旁商业氛氛围不足，拖累我不足，拖累我们项目的招目的招商和商和销售，因此，售，因此，给予投予投资者及消者及消费者存在者存在对项目信心不足。

目信心不足。

1、产品市场定位、产品市场定位小小结：

由于以上因素的影响，限制了本案由于以上因素的影响，限制了本案ABAB临街商街商铺商商业价价值及租金的及租金的发展。

展。

本案周边商业业态主要以居民生活配套服务为主，项目周边小区主要依赖各自周边社区业主为主要消费群体。

本案周边所具有的学生群体量大，且周边针对学生的商业物业很少，这是本案的一个重要突破口；

周边地段绝佳，属于未来城市核心，且周边社区多，属于典型富人区，所以商业潜力巨大，有足够的吸引力。

建议采用“先招商、后销售”策略通过良好的招商造势，体现开发商持续经营、做旺市场的责任心，带动销售的火热进行，由招商先行可以带来“未开先旺”、“永续经营”的市场效应，可以刺激观望型投资客的购买欲望，增强其投资信心，带动项目的销售。

1、产品市场定位、产品市场定位3、目标客户群定位、目标客户群定位卖给谁，谁又为我们卖给谁，谁又为我们项目买单？

项目买单？

1、产品市场定位、产品市场定位有丰富投资经验，已有多处投资物业，专门进行商铺投资的运城大客户；

对运城经济及市场环境较为熟悉，看好城东发展前景的外来商人；

本地商务人员、政府公务员等中产阶层人士，该部分投资商客熟悉本地经济环境及发展方向；

手中有一定积累，进行二次置业，对本商业物业前景看好的周边业主；

从事商业经营，积蓄一定资金，投资自营的经营商客。

1）投资商）投资商客户定位：

客户定位：

卖地段：

地段：

重点突出项目城市未来中央商业地段价值，隔路相望新运中、周边学校林立，学生有1.2万人左右，且周边50米内5个住宅小区，拥有固定消费人群3万，是该区域众多小区的中心交汇点，而且东临禹西路，北临魏南大街，且临近河东商务中心，项目的商业价值高。

卖成熟：

成熟：

周边社区成熟，入住业主有3万来人，且御溪苑内就有2000多业主，学生、业主共有4万来人，巨大的消费市场这里商业投资及经营都大有所为。

2）我们有哪些优势可以卖？

拿什么去吸引他们？

）我们有哪些优势可以卖？

1、产品市场定位、产品市场定位卖机遇：

机遇：

项目周边有多个小区，居住人口众多，主要依靠周边社区内的生活配套服务商店，这里生活配套服务商业存在市场发展机遇。

众多的业主和学生足以支撑如此小体量的商业物业。

卖前景：

前景：

强化项目所处城市未来中心，突出产品的稀缺性及本案的商业成熟经营现状及升值前景描述；

周边商业稳定可靠的经营状况，加强其投资者和经营者信心；

“社区商业”变为“区域商业”周边大量社区的再入住，等将会形成一个大型住宅片区，届时常住居民大增，该区域将从“社区商业”逐变发展成“区域商业”。

1、产品市场定位、产品市场定位卖升升值空空间：

背靠大树好乘凉，成熟御溪苑社区、新运中为主依托，就是保值和升值的信心保证；

借助品牌御苑及御溪苑社区的知名度，在人流、投资回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性；

卖产品投品投资安全性：

安全性：

投资方式可自营出租，自由支配；

风险低住宅底商风险性低，投资的安全性高。

1、产品市场定位、产品市场定位1、产品市场定位、产品市场定位小小结：

我：

我们的的优势卖点集合点集合成熟御溪苑社区、清华园业主、新运中为主依托大量的社区业主以及周边众多学生群体形成本案最大的固定消费群，人多，才有可能形成商业氛围，有足够固定消费群体才有可能形成商业；

绝佳的地段成为本案又一比较大的商业升值支点，本案所处位置是未来城市核心地段最佳位置，市政规划中的有力地段，未来5年内必将形成一定的商业氛围，且现在已有一定的商业形式，从现在的社区商业发展为区域商业，该地段的升值潜力是巨大的。

4、如何提升项目形象价值？

、如何提升项目形象价值？

总思路：

思路：

通过现场及对产品主题形象包装，营造专业的商业形象，提高整体商业气氛，给予投资者和经营者对产品的投资的信心，让其亲身感受产品价值。

核心问题核心问题解决方式解决方式项目如何跳出区域市场？

项目如何跳出区域市场？

本区域尚未形成成熟商业氛围，如何本区域尚未形成成熟商业氛围，如何给客户吸引可投资兴趣给客户吸引可投资兴趣项目现场的营造：

项目现场的营造：

样板商铺、媒体推广；

售楼部、内部包装及装修风格的运用；

卖点推广、媒体的曝光及户外、形象的展示。

户外媒体的非常规应用：

高端媒体策略，拒绝住宅式推广3公里封杀策略产品推介会产品推介会邀请意向客户参加，做专门推邀请意向客户参加，做专门推介介1、产品市场定位、产品市场定位1、产品市场定位、产品市场定位5、清华园商业部分市场定位：

、清华园商业部分市场定位：

1）我们的商业形象定位）我们的商业形象定位：

清华园清华园金街金街学生用品旗学生用品旗舰街街商业新纪元、商业新纪元、人生财富新起点人生财富新起点品牌：

在这里汇集有关学生用品各行业的品牌经营商家；

旗舰：

商家可以集展示品牌、产品与销售相结合的形象店。

我们是城东学生用品商业形象代表；

我们是城东学生用品商业的升级版；

我们是城东商业的价值体现。

1、产品市场定位、产品市场定位是城东的临街商业，是新区的绝版临街商业；

已经形成一定浓厚的区域商业气氛；

可以满足商家品牌宣传、产品展示、销售的临街商业；

可以给商家更多的营业空间双层9米层高；

紧邻禹西路及魏南大街，来往的车流及人流量大，商铺门面广告效果好；

周边固定消费者多，对面3000新运中师生、背靠御溪苑近3000多业主，以及其它社区消费者和周边林校学生。

该区域属于富人集中区，所以除了可以投资与学生有关的商店外，也可投资高档茶室、会所、KTV等店铺，这样本案的投资丰富多样。

2）7大优势支撑我们的商业定位：

大优势支撑我们的商业定位：

1、产品市场定位、产品市场定位鉴于项目周边虽然已经有固定的消费人群，但整体消费能力中等水平，且主要消费群以中学生为主，而项目周边商业档次一般，但该区属于富人区，另外我们是以住宅底商，营业面积方面限制大型商家及档次较高的品牌商家进驻经营，因此，经过项目特征及周边商业环境及经营情况结合分析，我们建议档次定位为中档档次商业定位3）“品牌旗舰街品牌旗舰街”档次定位：

档次定位：

1、产品市场定位、产品市场定位44）业态功能划分：

功能划分：

1、产品市场定位、产品市场定位A座主要以基础性生活配套商业为主，主要满足学生、居民日常生活需求的最基本的配套。

B座主要以发展型生活学生学习配套商业配套，主要满足学生、业主居民多元化多层次的物质和消费需求的配套；

经营业态：

书店、学生学习用品专卖店、学习电子用具、小吃店、理发店等针对学生为主的学习用品店学生服装店品牌运动装、运动鞋、体育器具、音乐器具专卖店便利店面包、点心店高级美容美发店地产中介、银行可行因素：

可行因素：

1A座隔路相望新运中，有3000人的师生，且周边学生众多，完全有条件打造成学生商铺主力街2我们产品以双层销售为主，其面积多双层在230平方，可自由组合，适合商家经营要求；

3紧邻多所学校和社区，固定消费群体多、车流、人流量也不错；

4连接禹西路与魏南大街，使二者商业成为一体，更临近河东商务大厦等，不仅会形成强大的消费潜力的，而且将带动整个该片区商业的发展；

5本地各针对学生的主力店面还没有。

在此，形成了学生一条街完全有可能；

6富人居住区，周边小区中高档较多，人口密集，消费市场大。

5）业态描述）业态描述A座底层商铺座底层商铺1、产品市场定位、产品市场定位经营业态：

学生培训学校会所、足浴按摩网吧冲印、摄影店棋牌店、茶庄.咖啡厅西餐厅移动通信办事处高级美容美发店地产中介可行因素可行因素1临近禹西路，车流、人流量