小区楼盘增加卖点的100种做法文档格式.doc

小区楼盘增加卖点的100种做法文档格式.doc

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因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎。

　　6．水景社区的水岸，如果采用硬而高的岸堤，则只能临水而不能亲水，甚至更不安全，最好采用自然坡。

　　7．减小人行道宽度，因为弯而窄的人行道更具美感。

人行道不要安砌立沿石，采用红砖或片石平面安砌，让草自然地向人行道延伸，更具品位。

　　8．拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏，不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。

秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。

　　9．多种树、少植草：

树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。

　　10．人工水池尽量要浅：

因为地下水资源是珍贵的，政府也是不允许开采的。

而在没有中水的情况下，使用自来水肯定不是长久之计。

在北方，浅水池除了夏天赏水外，冬天还可观石或作为溜冰场。

　　11．减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地：

因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。

想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。

　　12．一楼设计“私家”庭院：

打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提高价位。

　　13．进深较大的多拼型Townhouse，可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增加不了多少，却是很大的卖点。

　　14．通常，多层住宅两端有山墙的的房子因噪音或日晒等原因不太好卖。

可以将靠近山墙的卫生间的窗子开大，增加直接采光面积，能提高卫生间的档次，有利于销售，还可丰富外立面。

　　15．外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图，然后要求施工单位照图施工即可。

同样的花费，而效果可能大相径庭。

　　16．复式房屋的客厅部分，可设计两层挑空：

既可降低所减计面积的税费、出让金等，又能增加卖点。

　　17．多层的办公物业也要尽量用电梯：

电梯能增加物业的档次，提高售价，减小楼梯面积。

如果不设电梯，单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。

　　18．允许的话，用实体围墙代替铸铁栏杆式围墙：

实体围墙费用低，而且给人以安全、高档、神秘感，更受有"

大院情节"

的人的欢迎。

　　19．户型设计要做到干湿分离，以便于管道并用，可减少建安成本。

　　20．智能化报警系统的误报率很高，而且越多越“智能”误报率越高。

因为一只宠物猫就可能造成误报，因此可增加人工巡逻，只安装基本的报警系统即可。

　　21．电话插座最好三个，分别在客厅、主卧、卫生间。

一个小细节就是一个大卖点。

　　22．调查显示，人们对书房的关注程度已大于餐厅。

因此，在面积允许的情况下，最好设计有书房。

当然书房一定要大，但最好能观景，以便于休息。

　　23．主卧不要太大（开间不低于3．6米，最好3．9米；

开间进深比1：

2左右），但功能要多，如可设步入式衣帽间、卫生间、化装间等三小间。

　　24．客厅不要太大，但利用率要高、开间要宽，更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座，而且位置要合适；

　　25．非直线型板楼的梯形空间可当作客厅，既可突破传统的矩形空间，做成曲线或梯形客厅，又可利用丰富的空间设计出家庭吧。

　　26．佣人房不宜太大，要尽量靠近厨房，以便于主佣分道。

　　27．眼睛是心灵的窗子，窗子是房子的眼睛。

眼睛之美不在大，但颜色、式样一定要设计好。

例如，改平窗台为飘窗台。

由于窗未落地，不计面积，但室内空间却增大了，视野也增大了，还可摆放花草等东西。

费用增加不了多少，却是大大的卖点。

　　28．绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树，别自己种。

因为十年树木的花费更高，绿化效果也不如前者。

　　29．销售就象唱歌，一个声调是不行的，也要有高音、低音。

因此，销售节奏一定要把握好，要有高低潮，从而减少销售费用和期间费用，而促销效果更好。

　　30．社区会所90%以上经营不善，因此要进可能地不做或少做会所。

即使必须要做，一定要进行差异性功能设计，即与社区周边的设施要有差异性，不要重复雷同。

　　31．规模小的社区最好不要配套游泳池，因为游泳池维护费用太高，使用率普遍较低。

而且，竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。

　　32．规模小的社区最好不要配套幼儿园、学校等，因为师资、生源难有长期保障。

可与其它学校甚至贵族学校联建，将本社区的生源作为资源换取入学优惠，远比自己建设一所要划算得多。

　　33．阳台要一步到位，不致于凌乱搭设，又能增加销售面积。

　　34．阁楼一定要匠心设计，要将设计合理的样板空间充分展示给客户，而不是简单的宣传“买一送一”。

　　35．屋顶瓦的色彩要与社区风格相一致，不宜太刺眼；

价格不一定越贵越好，但要确保施工质量。

　　36．慎设阳台外花槽：

北方风沙大，冬天冷，居民很少在阳台外花槽内养花，而且浇花的水易沿墙面流下，污染墙面，影响整体的美观。

　　37．广告的诉求目的要明确：

广告要达到预期效果，必须要有明确的主题和实实在在的、消费者所能看得见的实惠，才能效果好；

否则，还不如不做。

　　38．施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工，费用由施工单位承担（作为承揽工程的条件之一）。

　　39．严格控制建筑模型的制作：

一定要选择一家品牌制作单位；

一分前一分货，尽量选用进口模型材料；

在单价确定后，一定要要求制作单位精心制作，而且要有至少三个月的质量保证期。

　　40．对变更工程量采用会鉴制：

传统的"

一条龙"

签证制，其实是谁都可以将责任推脱掉，而会签制是工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人员四方会签、能最大程度地避免。

　　41．围墙尽量一步到位：

一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装，给客户以信心，还能减少多次拆砌的费用，只要好参观入口和施工入口即可。

至少沿着主干路的一面围墙要一步到位。

　　42．墙外绿化和样板区绿化要一步到位，既有利于楼盘包装，也可减少二次浪费。

　　43．利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，又避免了因临时搭建再拆除的浪费。

　　44．供客户参观的社区道路宜一步到位，将参观区和施工区隔开，给客户以整洁有序的感觉，又可避免安全事故。

　　45．在厨房设计专用冰箱机位，与厨房整体设计，以便于取物；

洗衣机位设于生活阳台，使用便利；

滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下，也与厨房整体设计，管线连接比较方便。

　　46．景观绿化要有层次：

草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序，既有层次，又显自然。

　　47．广告要请专业广告公司设计；

看似多花了点儿设计费，而广告效果要好的多。

　　48．要要求广告公司设计A、B、C三稿，因为同样的设计费用，却能择优刊登。

　　49．要选择目标客户习惯阅读的版面，而不是选最贵的版面。

　　50．L型厨房最佳：

面积不大（1．8×

3米净尺寸），利用率较高，最适合一人作饭的“家庭分工”。

51．装修的连保方案：

集中采购的装修材料，要求供应商负责为客户保修，发展商作担保。

　　52．售楼处的建材、饰材展示区，由供应商负责免费提供样品和布置；

如果还做材料生意，还可借机取得材料的地区代理权。

　　53．电视广告放在21：

00-22：

00比19：

00-20；

00效果更好，因为这一时间段可能正是客户刚刚回家打开电视的时间。

　　54．大盘因开发、销售周期长，形象宣传更重要，所以应多做长期有效的户外广告看板。

　　55．为解决郊区住宅的交通问题，可申请公交车设站点，既有利于销售和宣传，也是一种长期投资（今后可以转让）。

　　56．绿化外包时，要按照成活率支付费费用：

既能提高成活率，又能降低费用。

　　57．复式房屋的楼梯设计有时，可在实体隔墙上预留几个高低、大小不等的洞，作为放置艺术品的壁龛。

既能减少工程量，又能增加客户的想象力，显得有艺术品位。

　　58．景观设计中尽量不做或少做大理石石球：

因为它摸不得（有落尘）、爬不得、扒不得（很危险）。

　　59．在大城市，与其全种欢赏树，不如辟出一块地种果树，更有田园风光，也有教育价值。

　　60．可在楼间设一个花房：

一可观赏、二可做植物教育、三可销售赢利，一举三得，又能增加卖点。

　　61．在普通小区设羽毛球场比网球场更受欢迎，而且价格便宜得多。

　　62．起一个适合社区风格、时尚又易记住的案名，能节省许多广告费，又能有效营销。

　　63．除非未定价，否则广告就要有价格：

过多的来电和来访并不有利于销售，有明确的价格更有利于销售。

　　64．一定要选择一家好的监理公司，而且在施工阶段要委托监理公司对施工单位、施工现场进行严格的现场管理，使施工工地整洁有序。

　　65．各类管线一定要提前统一规划、统筹设计、集中施工，防止多次填挖；

样板区的管线尽量一步到位。

　　66．社区大门要精心设计、开盘前做好，只要与施工大门分开，不影响正常施工。

　　67．利用新材料、新工艺尽量使增大室内空间：

留给客户的改造余地大，也增加了出房率，客户普遍欢迎。

　　68．有概念总比没概念好：

不要否定炒作概念，要善于利用概念，如SOHO现代城。

因为好的概念可达到事半功倍的效果。

如发展商可针对当前热炒的BOBOS族，将项目命名为“BOBOS天地”。

　　69．新概念加上新材料、新工艺效果更佳，如锋尚国际公寓因“告别空调暖气时代”而一炮打响。

　　70．除非与规划的建筑物相冲突，否则一定要保留原土地上的大树，特别是古树。

第一、古树不花钱；

第二、古树不是花钱就能买来的；

第三、能提高社区品位、增加卖点；

第四、能落个保护环境的好名声。

　　71．查询、研究、提炼地块所在的历史文化价值，利用项目将传统优秀的历史文化发扬广大，既是独特的卖点，又能起到事半功倍的销售效果，如“耕天下”。

　　72．立志长远的发展商，要编发《客户通讯》，以宣传公司和项目品牌，同时加强与老客户的关系，有利于老客户带动新客户。

　　73．要经常组织客户联谊会，并要求客户能一带一（新潜在客户）。

当然，组织的活动有新闻点，随后能播发新闻更好。

　　74．令人注目的、有影响力的项目可利用“有奖征集案名”的方式进行前期宣传，如北京“苹果社区”。

　　75．可与其他发展商联合进行（建材设备）招标、（铺位）招商、（人员）招聘，既能摊销费用，又能提高