金山思致商业广场报告(终稿20130506)PPT推荐.ppt

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从三产结构上看，金山仍然是制造业为主的区域经济特征，虽然三产的比重每年有两位数的增长，这主要是拜房产，尤其是商业房产的飞速发展所赐，也存在较大风险。

经济总量郊区垫底金山区2012年三次产业结构2012年上海郊区经济总量及增长率比较房产发展结构失衡金山正在新一轮城镇建设周期中，固定资产投资累创新高，带动房地产形势日新月异，增幅甚至快于固定资产投资增长。

但是房地产的表面风光，却潜藏着巨大危机。

从金山新城的整体规划就可以看出，居然有65%的用地是商业金融，这恐怕只有陆家嘴可以与之比肩，在郊区新城中绝对拔得头筹。

2008-2012年金山区固定资产投资与房地产开发投资增长趋势新城为核商业为主金山的规划是以金山新城为政治经济文化中心，具备居住、工业、商贸、休闲等综合功能，形成“一核两心五片区”的布局结构。

不管在核心，还是片区上，商业都是重中之重，总的新建规划接近二百万平米，尤其项目所在的中央商业商务区，承载了将近30%的开发量。

布局结构商业商务建筑面积一核一核新城中央商业商务区新城中央商业商务区5050万左右，其中商业万左右，其中商业40%40%，商务，商务30%30%，酒店和公寓，酒店和公寓20%20%，其他配套设施，其他配套设施10%10%。

两心老城区商业中心25万左右，以商业为主。

新城区商业中心15万左右，以商业为主。

五片区轨道交通枢纽商业服务功能区轨道交通区域配套商业设施约10-15万滨海商务休闲度假功能区滨海旅游区配套商业设施约3万现代商贸物流功能区国际商贸城面积约16万，其中配套生活服务设施约2万生产性服务业功能区一期建筑约10万，其中配套商业设施约2万石化创新创业功能区其中配套商业设施约2万社区商业社区商业中心按5-8万人口的社区规划一个社区商业中心，每个配置面积约2.5-3.5万平方米，共规划5个社区商业中心面积约12.8万。

居住小区商业按每个居住区人口1-2万配置商业面积约0.5-1万其他商业街区约12-13万各类贸易城约45万金山新城各层级商业发展的规模要点比对新城人均爆表比较项目比较项目金山新城金山新城青浦新城青浦新城南桥新城南桥新城松江新城松江新城新城规划范围约57平方公里约119平方公里约84平方公里约158平方公里新城规划人口数量40万人70万人75100万人110万人现有商业面积存量75万80-90万80-100万400万现有人均商业面积现有人均商业面积1.81.8/人人1.31.3/人人1.31.3/人人3.63.6/人人“十二五”规划新增商业面积50万-8050万平方米80-100万80-100万规划重点商业商务区中央商业商务区（商业商务总面积50万）青浦新城核心商业商务区（商业商务总面积40万）中小企业总部商务区（商业商务总面积150-200万）国际生态商务区（商业商务总面积200万）金山新城与上海郊区其他新城相关指标比较金山新城与上海郊区其他新城相关指标比较人口最少密度最低由以上数据，我们不仅看到金山的人口危机，更应该注意到金山对外来人口的吸引力并没有明显优势，所以外来人口占比在相邻区域中最低。

20102010年第六次人口普查统计数据年第六次人口普查统计数据20102010年六普人口数据年六普人口数据金山区金山区松江区松江区青浦区青浦区嘉定区嘉定区奉贤区奉贤区常住人口常住人口73241073241015823981582398108102210810221471231147123110834631083463常住人口家庭户244956502902390542542671407863常住人口家庭户人口68049312802709495861288127982053户均人口2.782.552.432.372.41土地面积586.05605.64670.14464.20687.39常住人口密度常住人口密度1250125026132613161316133169316915761576常住人口较2000年增长158901941242485159614645459178常住人口10年增长率27.71%146.80%81.42%71.76%73.55%常住人口年增长率常住人口年增长率2.35%2.35%9.45%9.45%6.14%6.14%14.52%14.52%5.67%5.67%#外省市外来人口外省市外来人口201126201126937412937412604984604984828199828199527168527168外来人口占比外来人口占比27.5%27.5%59.2%59.2%56.0%56.0%56.3%56.3%48.7%48.7%外来人口较2000年增长158901802179436753614645420778外来人口10年增长率376.32%593.18%259.62%287.82%395.51%外来人口年增长率16.89%21.36%13.65%14.52%17.36%常住人口新城最多目前，金山新城（含金山卫镇、山阳镇、石化街道等）常住人口约26万人，到2020年，新城人口要超过40万，是金山城市化过程中人口导入区，主要受益者。

另外，金山最近十年两次人口普查的数据还体现出了家庭结构的变化，二口、三口之家已经日益成为新世代的主力，对商业的未来变化影响很大。

从表中数据可以看出，金山的人均收入最低，人均消费支出却次高，仅次于收入最高的嘉定，说明金山人比较肯花钱。

收入和支出中值得注意的是，金山的工资性收入最高，财产性收入最低，看来，金山做房产投资的人不多，而消费中明显高于周边的有交通、教育文娱、服装。

交通好理解，另两项可见金山的消费偏好。

收入不高消费不低金山区金山区松江区松江区青浦区青浦区嘉定区嘉定区奉贤区奉贤区人均可支配收入人均可支配收入3008330083100.0%100.0%3280032800100.0%100.0%3127431274100.0%100.0%3322233222100.0%100.0%3020930209100.0%100.0%收入同比增幅10.30%11.10%11.60%11.80%#工资性收入2233574.2%2128964.9%2063166.0%2018260.7%#经营性收入10643.5%11883.6%11333.6%12733.8%#财产性收入2020.7%7392.3%9503.0%7462.2%#转移性收入648221.5%958529.2%855927.4%1102033.2%收入小计30083100.0%32800100.0%31273100.0%33221100.0%人均消费支出人均消费支出1955019550100.0%100.0%1863418634100.0%100.0%1833018330100.0%100.0%2155421554100.0%100.0%1555915559100.0%100.0%即期消费比64.99%56.81%58.61%64.88%51.50%#食品721336.9%719538.6%793843.3%815837.9%#服装衣着18749.6%9.6%16588.9%15078.2%18088.4%#居住14517.4%11456.1%16338.9%21209.8%#家庭设备用品14467.4%13417.2%11846.5%13216.1%#医疗保健7033.6%352318.9%8824.8%358416.6%#交通信息379319.4%19.4%225312.1%289815.8%270912.6%#教育文化娱乐232911.9%11.9%9885.3%17689.6%9094.2%#其他商品和服务7413.8%5322.9%5202.8%9434.4%这个数据虽然也垫底，但考虑到人口数量的差异，实质并不低，甚至可能是最高。

但整个商业的结构还在上个世纪，零售占了四成多，餐饮才12%，最多2-3年，业种业态的洗牌就将天翻地覆。

商贸活跃餐饮偏低金山商业难度很大结论竞争市场区域项目定位规划招商销售金山新城的大型商业项目基本上集中在卫清路两侧，经营型项目以金山百联为指标，销售型项目最新的代表是易家中心。

商业分布卫清为轴业态主力超市百货购物类的大超市、百货公司是金山新城商业业态的主力，从面积看近六成，而专业店、专卖店只占了5%-10%的比例，应该为500-1000的中型主力店留有一定空间。

沿街商业配套为主卫清路杭州湾大道一线以住宿、服饰、餐饮、家电数码为主；

卫清路卫零路沿线是休闲娱乐、装修装潢为主；

其他沿街商业均以服务周边社区为主。

金山百联租金不高金山百联占地3.7万，总建8.5万，2010年开业以来，一直是金山商业消费的标杆。

主力楼层五楼，大卖场放在地下，影院、正餐放在高楼层，六个1000-2000的次主力店值得关注，业态结构相对合理，租金水平说明问题。

楼层主要业态及商家-1F世纪联华1F零售、餐饮、居适家家居卖场2F零售、汤姆熊、宝大祥、3F一兆韦德、星美影院、好乐迪4F丰收日楼层日平均租金（元/平米）一楼品牌租户（如星巴克）小租户2.54-5二楼2-2.8三楼2餐饮亲子重点研究餐饮只占了金山百联的15%，而且以300-500的特色餐饮为主，这显然是出于租金的考虑，但给后续项目留出了经营空间。

亲子类家庭型消费的业态也只有10%，而且以早教和培训类为主，且都放到了2-3楼，这无疑也留下了空间。

金山百联主要业态占比图金山百联餐饮业态商家面积占比图品牌组合值得商榷星巴克、哈根达斯显然曲高和寡，丰收日作为唯一的大型正餐，品牌号召力有限，小杨生煎、味千拉面要降低人均消费，星美是个亮点，值得学习。

星巴克哈根达斯避风塘爱茜茜里雅点舫大碗鱼蜀菜行家好乐迪一兆韦德星美国际影城汤姆熊培正逗点豆捞金坊丰收日花袭人干锅韩林炭烤味千贝尔多小杨生煎商业存量套均过百金山新城的商品房存量，无论面积还是套数，都在整个金山区域里占据半壁江山。

商业还不是重灾区，但套均面积117.25，说明留下来的都是大的。

区域项目住宅办公商业存量面积占比存量面积占比存量面积占比金山新城板块金山新城板块310,989310,98957.7%57.7%54,13754,13776.6%76.6%216,328216,32843.2%43.2%枫泾板块91,74017.0%5280.7%167,50633.5%朱泾板块115,34621.4%4,2436.0%82,20316.4%金山中部板块12,0392.2%6340.9%4,2520.8%亭林板块9,0871.7%11,17615.8%30,3706.1%539,201100.0%70,718100.0%500,659100.0%区域项目住宅办公商业存量套数占比存量套数占比存量套数占比金山新城板块金山新城板块2409240959.4%59.4%59859877.8%77.8%1845184534.7%34.7%枫泾板块75218.5%40.5%264649.7%朱泾板块75618.6%536.9%4047.6%金山中部板块471.2%50.7%250.5%亭林板块922.3%10914.2%3997.5%合计4056100.0%769100.0%5319100.0%金山全区商