金夏中北项目发展策划(打印版)PPT资料.ppt

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区域篇第一章：

区域篇第二章：

战略篇第二章：

战略篇第三章：

项目篇第三章：

项目篇第一章：

区域篇研究思路研究思路天津市的社会经济发展跃上了一个新的平台天津市的社会经济发展跃上了一个新的平台天津市的社会经济发展跃上了一个新的平台天津市的社会经济发展跃上了一个新的平台20032003年人均生产总值达到年人均生产总值达到年人均生产总值达到年人均生产总值达到31263126美元美元美元美元连续连续连续连续1212年保持平均两位数增长，年保持平均两位数增长，年保持平均两位数增长，年保持平均两位数增长，0404年上半年增长额达到年上半年增长额达到年上半年增长额达到年上半年增长额达到15.9%15.9%；

0303年，居民家庭人均可支配收年，居民家庭人均可支配收年，居民家庭人均可支配收年，居民家庭人均可支配收入为入为入为入为1031310313元，比上年增长元，比上年增长元，比上年增长元，比上年增长10.5%10.5%。

大势分析大势分析人均GDP与发展阶段的关系800-4000US$800-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$高速增长高速增长平稳增长平稳增长衰退增长衰退增长宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2003年天津人均GDP增长：

14.5%20032003年天津人均年天津人均GDPGDP：

3126US3126US$0-800US$0-800US$启动启动天津天津天津天津房地产房地产房地产房地产已迈入快速已迈入快速已迈入快速已迈入快速发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段大势分析大势分析决定未来的因素是什么？

决定未来的因素是什么？

土地供应、开发门槛、金融政策土地供应、开发门槛、金融政策土地供应、开发门槛、金融政策土地供应、开发门槛、金融政策vv0303年年年年66月月月月，天津外环以内的土地必须进入招拍挂天津外环以内的土地必须进入招拍挂天津外环以内的土地必须进入招拍挂天津外环以内的土地必须进入招拍挂vv0404年月日年月日年月日年月日，所有土地必须进入招拍挂所有土地必须进入招拍挂所有土地必须进入招拍挂所有土地必须进入招拍挂vv不交齐土地出让金将拿不到土地证和预售许可证不交齐土地出让金将拿不到土地证和预售许可证不交齐土地出让金将拿不到土地证和预售许可证不交齐土地出让金将拿不到土地证和预售许可证vv银行停止土地贷款甚至暂停第二套住宅和别墅的按揭贷款银行停止土地贷款甚至暂停第二套住宅和别墅的按揭贷款银行停止土地贷款甚至暂停第二套住宅和别墅的按揭贷款银行停止土地贷款甚至暂停第二套住宅和别墅的按揭贷款天津土地市场天津土地市场西于庄片西于庄片西于庄片西于庄片民权门片民权门片民权门片民权门片富民路片富民路片富民路片富民路片尖山片三岔口岔口岔口岔口王兰庄片王兰庄片王兰庄片王兰庄片大梅江片大梅江片大梅江片大梅江片张贵庄片张贵庄片张贵庄片张贵庄片市场特征市场特征市场特征市场特征土地供应量主要来自拆迁土地供应量主要来自拆迁土地供应量主要来自拆迁土地供应量主要来自拆迁拆迁的区域主要集中在市区拆迁的区域主要集中在市区拆迁的区域主要集中在市区拆迁的区域主要集中在市区土地成交价格土地成交价格土地成交价格土地成交价格高高高高政府永恒的赢家政府永恒的赢家政府永恒的赢家政府永恒的赢家!

房价怎能不房价怎能不房价怎能不房价怎能不涨！

涨！

20032003年中心市区出让土地年中心市区出让土地年中心市区出让土地年中心市区出让土地131131宗宗宗宗，636636万平方米万平方米万平方米万平方米。

20042004年年年年11至至至至55月份，月份，月份，月份，中心城区出让土地中心城区出让土地中心城区出让土地中心城区出让土地1717宗宗宗宗，面积，面积，面积，面积184184万平方米万平方米万平方米万平方米，出让金合同总额为，出让金合同总额为，出让金合同总额为，出让金合同总额为56.256.2亿元，政府纯收益额达亿元，政府纯收益额达亿元，政府纯收益额达亿元，政府纯收益额达9.589.58亿元，亿元，亿元，亿元，是去年同期的是去年同期的是去年同期的是去年同期的6.66.6倍倍倍倍。

天津土地市场天津土地市场涨价的涨价的涨价的涨价的原动力原动力原动力原动力土地价格提高导致了天津土地价格提高导致了天津土地价格提高导致了天津土地价格提高导致了天津0303年下半年至年下半年至年下半年至年下半年至0404年的房价年的房价年的房价年的房价的飞涨。

的飞涨。

高档市场高档市场高档市场高档市场供应供应供应供应旧区拆迁为主的土地供应方式，决定了拆迁土地上旧区拆迁为主的土地供应方式，决定了拆迁土地上旧区拆迁为主的土地供应方式，决定了拆迁土地上旧区拆迁为主的土地供应方式，决定了拆迁土地上房产供因将以高价房为主，高端市场供应量很大。

房产供因将以高价房为主，高端市场供应量很大。

高档市场高档市场高档市场高档市场供求供求供求供求相对于供应量，相对于供应量，相对于供应量，相对于供应量，金字塔尖金字塔尖金字塔尖金字塔尖的市场容量有限，高利润的市场容量有限，高利润的市场容量有限，高利润的市场容量有限，高利润的诱惑必将引起高端市场的激烈竞争。

的诱惑必将引起高端市场的激烈竞争。

中档市场中档市场中档市场中档市场需求需求需求需求旧区拆迁土强制性地推动了房产市场需求，拆迁出旧区拆迁土强制性地推动了房产市场需求，拆迁出旧区拆迁土强制性地推动了房产市场需求，拆迁出旧区拆迁土强制性地推动了房产市场需求，拆迁出来的有效需求以中端市场为主。

来的有效需求以中端市场为主。

中档市场中档市场中档市场中档市场供应供应供应供应前期廉价取得的土地在市场走高的情况下纷纷推高前期廉价取得的土地在市场走高的情况下纷纷推高前期廉价取得的土地在市场走高的情况下纷纷推高前期廉价取得的土地在市场走高的情况下纷纷推高价格，所以目前中端市场供不应求，这种格局推动天津二手市场价格的价格，所以目前中端市场供不应求，这种格局推动天津二手市场价格的价格，所以目前中端市场供不应求，这种格局推动天津二手市场价格的价格，所以目前中端市场供不应求，这种格局推动天津二手市场价格的提升。

提升。

市场的市场的市场的市场的大赢家大赢家大赢家大赢家谁能在这样的情势下获取低成本土地，抓住机遇，谁能在这样的情势下获取低成本土地，抓住机遇，谁能在这样的情势下获取低成本土地，抓住机遇，谁能在这样的情势下获取低成本土地，抓住机遇，谁将成为市场的赢家迅速做大谁将成为市场的赢家迅速做大谁将成为市场的赢家迅速做大谁将成为市场的赢家迅速做大。

天津土地市场天津土地市场商品房交易量创新高商品房交易量创新高商品房交易量创新高商品房交易量创新高450450万平米拆迁量万平米拆迁量万平米拆迁量万平米拆迁量，0303年天津市商品房销年天津市商品房销年天津市商品房销年天津市商品房销售突破售突破售突破售突破10001000万平方米。

万平方米。

0404年房地产销售势头年房地产销售势头年房地产销售势头年房地产销售势头不减，前三季度成交不减，前三季度成交不减，前三季度成交不减，前三季度成交948948万平米，有望再创新万平米，有望再创新万平米，有望再创新万平米，有望再创新高。

高。

二手房成为市场热点二手房成为市场热点二手房成为市场热点二手房成为市场热点0404年年年年1188月份天津市存量房成交月份天津市存量房成交月份天津市存量房成交月份天津市存量房成交536.1536.1万平方米、万平方米、万平方米、万平方米、104.6104.6亿元，同比增长亿元，同比增长亿元，同比增长亿元，同比增长70.270.2和和和和145.9145.9；

二手房与商品房成交；

二手房与商品房成交比例从上半年的比例从上半年的比例从上半年的比例从上半年的60.22%60.22%上升到上升到上升到上升到64.68%64.68%，二手市场交易上升，二手市场交易上升，二手市场交易上升，二手市场交易上升，推动市场梯级推动市场梯级推动市场梯级推动市场梯级消费的形成。

消费的形成。

空置房总量大幅下降空置房总量大幅下降空置房总量大幅下降空置房总量大幅下降0303年商品房销售面积分别高于竣工面积年商品房销售面积分别高于竣工面积年商品房销售面积分别高于竣工面积年商品房销售面积分别高于竣工面积和上市面积和上市面积和上市面积和上市面积2222和和和和1616，空置房被大量消，空置房被大量消，空置房被大量消，空置房被大量消化，空置房化，空置房化，空置房化，空置房0303年比年比年比年比0202年减少年减少年减少年减少141141万平方米。

天津房地产市场天津房地产市场4444年翻一翻年翻一翻年翻一翻年翻一翻20032003年下半年以来，房地产价格涨幅年下半年以来，房地产价格涨幅年下半年以来，房地产价格涨幅年下半年以来，房地产价格涨幅明显，明显，明显，明显，20042004年年年年99月份市内六区商品房月份市内六区商品房月份市内六区商品房月份市内六区商品房成交价格突破成交价格突破成交价格突破成交价格突破40004000元，达元，达元，达元，达42124212元。

元。

一个硬币两面一个硬币两面一个硬币两面一个硬币两面政府积极应对房价变化，推出了政府积极应对房价变化，推出了政府积极应对房价变化，推出了政府积极应对房价变化，推出了“建建建建设廉租房、经济适用房设廉租房、经济适用房设廉租房、经济适用房设廉租房、经济适用房”等八项措施。

等八项措施。

中低价位房屋最受市场消费者欢中低价位房屋最受市场消费者欢中低价位房屋最受市场消费者欢中低价位房屋最受市场消费者欢迎，但供应量明显不足。

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由于高档房的大量上市，而消费由于高档房的大量上市，而消费由于高档房的大量上市，而消费由于高档房的大量上市，而消费者的需求增加不多，高档房市场竞者的需求增加不多，高档房市场竞者的需求增加不多，高档房市场竞者的需求增加不多，高档房市场竞争也日趋激烈。

争也日趋激烈。

天津房地产市场天津房地产市场3000以下3000-40004