商业综合体调研报告1Word格式文档下载.doc

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据资料统计，在美国MALL的消费额占消费总额的60％，在欧洲是29％，在日本是17％，在台湾地区也有9％，由于诱人赢利空间和几乎空白的国内市场所形成的巨大反差。

在上世纪末本世纪初，这种新兴的复合型商业业态在中国大陆得到了蓬勃发展。

甚至二、三级城市都纷纷推出经营面积动辄几十万平米体量的超级“MALL”。

MALL一般特指规模巨大，提供购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化的一站式消费休闲中心，它包含如主题乐园、游艺中心、百货中心、大型超市、专卖店、美食街、电影城、康体中心等多种业态和服务设施，并提供足够的停车空间及设备。

除Center、Mall外，其常见英文名词还有Plaza、Galleria，指出了MALL具有长廊、广场、庭院等特点，就是在建筑物的遮蔽下，休闲、购物或聚会而不受天气的影响，都可以进行。

Shopping＋Center或Mall或Plaza或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。

当然，以上所描述业态指零售。

在我国，ShoppingMall发展的历史才短短十余年，但是已经遍布南北东西，伴随着近年来中国社会消费品总额年增长均逾10％，社会消费品零售总额集约度的逐步提高，复合型消费中心逐渐产生，为ShoppingMall的发展提供了前提。

本课题以解决建筑空间基本问题，提高城市整体商业生活品质为出发点、理论联系实际，明确具体项目，保证项目的可行性。

探寻其设计方法，进一步锻炼ShoppingMall设计中的功能组织和空间布局，对现代ShoppingMall设计有一定的指导意义。

图1基地现状

一、课题基本情况介绍

项目规划地块为长沙市土地储备中心拟出让地块，规划用地面积为18678.83㎡。

其位于黄兴北路和春风路的交叉处，长沙最繁华的五一商圈内，交通便利，人口众多，距离几条著名商业街黄兴路步行街、坡子街都比较近；

地块周边还拥有两个比较标志性的都市景观：

人文景观——中山亭和自然景观——五一广场，无其他绿化景观。

（如图1所示）

课题要求在拟建地块进行ShoppingMall项目规划及建筑设计。

要求：

（1）建筑总高度控制在100m以下，容积率不超过3.0；

（2）建筑形式力求大气，现代；

（3）在总平面中综合解决好功能分区、出入口、停车位、道路、绿化消防等问题。

二、调研目的、时间、地点、方法、过程

毕业设计是本科教学的最后一个重要内容，也是一种集中强化的实践性教学环节。

通过毕业设计可以融会贯通几年来所学的基础理论和专业技术知识，进一步提高运用知识解决实际问题的能力，并从学习过程中，学会工作方法，以便顺利完成从学校到社会的过渡。

有利于着重培养我们的综合分析和解决问题的能力，使我们在独立工作方面上一个新台阶。

继商业步行街掀起了一个建设高潮后，ShoppingMall——一种代表着体验式消费的新型建筑类型正在风靡全国。

通过ShoppingMall的设计可以融会贯通几年来所学的基础理论和专业知识，进一步提高运用知识解决实际问题的能力，并从创作方案的过程中，掌握商业建筑设计方法，熟悉新的设计规范和设计要求。

（一）调研目的

通过实地调研，初步了解ShoppingMall的外部造型、细部刻画以及外部环境处理，了解ShoppingMall内部的空间组成、功能分区以及流线组织，体会ShoppingMall内部空间以及外部环境所营造的商业休闲娱乐气氛；

查阅相关书籍、论文，了解ShoppingMall的设计理念，思考此次设计的侧重点和涉及意义，初步明确设计指导思想；

结合设计任务书要求、商业建筑设计相关规范以及对实例的分析，加深对ShoppingMall的认识，了解应该注意的问题。

通过对地块的实地考察、测量数据的分析及我们所学知识的结合，使我们更好的分析总结出ShoppingMall设计所需注意、解决的问题，以便更好的在今后的设计中设计出实用、安全、经济、美观的商业建筑，使商业空间具有便捷性和可达性。

（二）调研时间

2014年3月3日-2011年3月5日

（三）调研地点

长沙乐和城、长沙悦方购物中心、长沙万达广场、长沙奥克斯广场

（四）调研方法

通过查阅相关书籍、期刊了解掌握学术界同行对相关课题的研究情况，从而获得理论依据；

通过实地调研、书籍、网络等获得选题范围内工程项目实例的丰富资料，并对之进行分析整理，从而获得实践论据。

（图书资料查阅、网络信息搜索、工程资料研究、实地调研）

（五）调研过程

1.对商业管理人员、消费人群进行采访调查

1）针对商业管理人员进行了相关询问和咨询。

2）针对大型购物中心的消费人群进行对其有关商业空间感受的采访。

2.对长沙大型ShoppingMall、商业广场进行实地调研、案例分析和横向比较

通过调研长沙乐和城、长沙悦方购物中心、长沙万达广场、长沙奥克斯广场等多个商业建筑，从而对每个建筑进行详细的案例分析，从区位、总平、功能、空间等多个角度进行横向比较，形成对ShoppingMall的整体认识，进一步分析总结ShoppingMall设计所需注意、解决的问题，为设计的正式展开打下一定的基础。

3.对国内外经典ShoppingMall案例进行相关查阅、案例分析和横向比较

我们一共选取了国内外各3个经典ShoppingMall案例，对其进行了详细的案例分析，再从多角度进行横向比较，为充分了解ShoppingMall这类建筑的显著特点，目前比较流行的一些设计手法以及一些具体的尺寸关系。

三、ShoppingMall设计现状分析

（一）国内现状分析

在我国，由于近年来ShoppingMall的大量建设，从事相关研究的学者也在增加，研究成果逐渐丰富。

对ShoppingMall的外部形态、整体环境等方面都有了初步或深入的研究。

如天津大学出版社出版的李雄飞等编著的《国外城市中心商业区与步行街》，清华大学的刘念雄在其博士论文《购物中心的开发与设计研究》，冯卫,刘保的《购物中心的设计构思》等等。

他们从建筑设计、城市设计等角度去研究ShoppingMall的设计方法。

2005年王晓、闫春林所著《现代商业建筑设计》，分别阐述了现代商业建筑设计的原理、步骤和方法。

但是，ShoppingMall是个综合了社会学、城市规划、市场营销、建筑等多学科知识的课题，国内建筑学的相关研究多是单纯地从建筑设计、城市设计、装饰设计的角度，对选址、形体、室内设计进行探讨，因此具有一定的局限性，即忽视了在ShoppingMall这种商业建筑中消费者的需求和商业空间组织的重要性。

ShoppingMall的设计并非单纯建筑设计的结果，近年来建筑师越来越意识到这个问题的重要性，进而对ShoppingMall展开研究的著述逐渐增多。

其中论述较为深入的有黄立群、彭飞的《关于ShoppingMall设计原则的探讨》，洪晖的《城市商业综合体内部开放空间设计研究》等。

（二）国外现状分析

从经济发展角度看，各国经济实力和发展水平不同，其ShoppingMall的发展也不平衡。

美国是世界ShoppingMall的发源地，已有80年历史。

2008年，美国已经拥有46990个ShoppingMall，为社会提供的就业岗位达到1760.51万个。

ShoppingMall的零售销售额占社会零售销售总额的76%，已经成为美国人生活必不可少的重要组成部分。

欧洲各发达国家的ShoppingMall在全球数量和规模上所占的比例也处于绝对优势地位。

而发展中国家由于而经济、技术水平的制约，发展相对落后。

因此，欧美等发达国家在大型购物中心领域有大量的专业设计人员和专家学者，很多国家都拥有自己的购物中心协会，对ShoppingMall做出了适合本国国情的定义和分类，并为ShoppingMall的开发商和运营商提供各种有偿的专业市场调查数据、专题分析报告乃至海外市场策划方案等。

欧美在理论研究方面的著作较为丰富，已译成中文的著作有：

肖辉翻译、美国城市土地利用学会编著的《购物中心开发设计手册》，以及戴复生翻译、萨克森（英）编著的《中庭建筑开发与设计》。

他们分别对ShoppingMall的开发策划、内外部空间、整体环境等方面角度进行了深入的理论研究。

这些专著多为2000年以后所著，其中对发达国家的许多ShoppingMall的实例做了详细的介绍与分析，对我国ShoppingMall建筑设计、管理及发展都有一定的指导意义。

在建筑学术论文方面，ShoppingMall建筑实例介绍等方面的内容较多，如S.CCityESTClinerS.R.L的《CityTangShoppingMall》，以及Rathbun,RobertDavi的《ShoppingCenter&

Malls,NewYork,Retailreportingcorporation》。

四、调研结果

通过这次前期调研活动，首先，我对ShoppingMall这种类型的商业建筑有了一定的认识，ShoppingMall是商业建筑重要组成部分，建成后的建筑空间不仅仅要解决与商业的相关问题，更重要的是要提升城市整体的商业品质以及生活质量，设计应满足使用功能、安全、美观、技术及经济等方面的基本要求，保证商业空间的便捷性与可达性，有利于管理和安全保障，人流疏散快速便捷。

符合建筑形式与使用功能相协调的原则。

其次，我对商业建筑的设计规范、设计手法有了进一步的认识，其中流线设计是商业建筑的关键，在商业建筑中应充分把握人流、物流、车流等各种流线的组织关系，充分体现ShoppingMall的购物休闲娱乐餐饮功能，发挥建筑的商业价值。

（一）ShoppingMall总平面设计（下面以深圳万象城为例进行说明）

ShoppingMall总平面设计，必须依据ShoppingMall规模、功能特点、所属地区的自然条件、项目用地的周围环境、地形、地貌的现状等客观条件，以及当地城市规划对商业建筑的要求等进行，使项目用地得到充分合理利用。

开发商：

华润（深圳）有限公司

项目概况：

深圳最大的购物中心，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。

其中，定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。

开业时间

2004年12月

投资

40亿港币

位置

深圳宝安南路

占地面积

约8万㎡

总建筑面积

55万平方米

商业面积

25.8万平方米

建筑用途

商业、酒店式公寓、酒店、写字楼

停车位

4,000个

业态布局比例

商业：

酒店：

办公：

居住=0.5：

0.2：

0.1：

0.2

开发顺序：

华润中心项目共分2期开发，华润集团采取先启动北座与中座，以商业作为航母，高档写字楼为辅，以拉升项目档次，再以首期的成功继而带动二期的联动发展。

一期开发时间：

2002.10-2004.12；

二期开发时间：

2006年-2008年。

首期开发项目的北座与中座，主要由于一期位于深南中路与宝安南路交汇处，紧邻高档写字楼群，且与深圳地标——地王大厦及信兴广场隔路相望，是深圳的金融核