哈尔滨市爱建滨江项目整体营销报告Word文档格式.doc

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二、住宅市场分析……………………………………………………………………………7

小结……………………………………………………………………………………8

三、商业市场分析……………………………………………………………………………8

小结……………………………………………………………………………………11

四、写字间市场分析…………………………………………………………………………11

五、高档公寓市场分析：

……………………………………………………………………12

六、别墅市场分析：

…………………………………………………………………………13

七、因市场分析而产生的观点………………………………………………………………13

结论……………………………………………………………………………………………15

解决思路………………………………………………………………………………………15

第二部分客户分析

一、客观方面…………………………………………………………………………………17

客源分析………………………………………………………………………………………17

（一）客户区域分析…………………………………………………………………………18

（二）客户的群体、阶层……………………………………………………………………18

（三）消费的心态……………………………………………………………………………19

（四）购房动机………………………………………………………………………………19

（五）各区域楼盘概况………………………………………………………………………19

二、主观方面…………………………………………………………………………………20

结论…………………………………………………………………………………………20

解决思路……………………………………………………………………………………20

第三部分本项目分析

总体规划指标…………………………………………………………………………………22

项目统计………………………………………………………………………………………22

（一）住宅部分………………………………………………………………………………22

紫园……………………………………………………………………………………………22

锦园……………………………………………………………………………………………23

住宅部分销售信息汇总（紫园+锦园）……………………………………………………25

（二）商业部分………………………………………………………………………………25

1、“爱建路6/7/8/9号”销售信息……………………………………………………………25

2、“上海街8/9号沿街商服”销售信息……………………………………………………26

3、“上海街8/9号3--5层”销售信息………………………………………………………26

4、“滨江沙龙”销售信息……………………………………………………………………27

整体商业部分销售信息汇总…………………………………………………………………29

项目分析………………………………………………………………………………………29

（一）开发方面………………………………………………………………………………29

（二）销售方面………………………………………………………………………………30

（1）、销售透支………………………………………………………………………………30

（2）、价格方面………………………………………………………………………………31

（3）、销控方面………………………………………………………………………………33

（4）、业务操作方面…………………………………………………………………………33

（5）、销售管理方面…………………………………………………………………………34

（三）企划方面………………………………………………………………………………40

（四）本案SWOT分析：

……………………………………………………………………40

针对现市场上“世茂国际”、“欧洲新城”两个项目竞争个案比较

1、世茂滨江新城………………………………………………………………………………40

2、欧洲新城……………………………………………………………………………………41

项目SWOT分析………………………………………………………………………………42

S（强）…………………………………………………………………………………………42

W（弱）…………………………………………………………………………………………42

O（机会）…………………………………………………………………………………………42

T（威胁）…………………………………………………………………………………………43

结论………………………………………………………………………………………………43

第四部分：

企划定位

企划总精……………………………………………………………………………………44

企划总精说明………………………………………………………………………………44

一、企划定位……………………………………………………………………………………44

1、定位思路……………………………………………………………………………………44

2、定位说明……………………………………………………………………………………45

二、总体精神…………………………………………………………………………………47

概念总精神……………………………………………………………………………………47

概念支撑应注入的内容…………………………………………………………………………48

三、推广思路…………………………………………………………………………………49

1、推广总策略：

………………………………………………………………………………49

（一）、品牌主线………………………………………………………………………………50

（二）、城市概念主线…………………………………………………………………………50

（三）、产品主线………………………………………………………………………………51

2、推广的层次划分：

…………………………………………………………………………51

四、推广方法：

………………………………………………………………………………52

1、媒体制作：

…………………………………………………………………………………52

2、广告战术：

3、推广方案…………………………………………………………………………………52

（一）、品牌主线：

……………………………………………………………………………52

（1）、推广战术的基础…………………………………………………………………………52

（2）、基本推广方案…………………………………………………………………………53

（二）、城市概念主线：

………………………………………………………………………53

（1）、推广战术的基础…………………………………………………………………………53

（2）、基本推广方案…………………………………………………………………………53

（三）、产品线：

………………………………………………………………………………53

（2）、基本推广方案……………………………………………………………………………53

五、企划执行支持：

……………………………………………………………………………54

（一）、企划执行的前期准备…………………………………………………………………54

（二）、现场包装表现…………………………………………………………………………54

（三）、企划平面表现…………………………………………………………………………58

第五部分销售计划

操作宗旨………………………………………………………………………………………79

价格定位………………………………………………………………………………………79

价格策略………………………………………………………………………………………79

策略说明………………………………………………………………………………………79

策略执行………………………………………………………………………………………79

一、销售目标…………………………………………………………………………………79

二、销售总精…………………………………………………………………………………81

三、销售战略：

………………………………………………………………………………81

四、战略节奏………………………………………………………………………………82

五、销售组合：

………………………………………………………………………………82

1、出货节点……………………………………………………………………………………82

2、出货方案……………………………………………………………………………………82

3、年度资金排序………………………………………………………………………………83

4、作配合要求：

………………………………………………………………………………83

六、销售计划…………………………………………………………………………………84

（一）住宅……………………………………………………………………………………84

（二）商服……………………………………………………………………………………88

（三）公寓……………………………………………………………………………………89

（四）新豪宅…………………………………………………………………………………94

（五）美食城…………………………………………………………………………………97

七、销售支持及建议要求……………………………………………………………………98

售楼处包装……………………………………………………………………………………99

物业包装………………………………………………………………………………………99

工地包装………………………………………………………………………………………99

事件营销………………………………………………………………………………………100

媒体支持………………………………………………………………………………………100

八、销售组织方案……………………………………………………………………………101

1、人员配置计划……………………………………………………………………………101

2、人员培训计划……………………………………………………………………………101

3、案场执行计划……………………………………………………………………………103

4、销售团队管理……