南昌市2009年前三季度土地市场动态监测分析报告Word文件下载.doc
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图1－22009年前三季度土地供应用途结构
从季度情况看，第三季度三类用地供应量分别为22.87公顷、59.90公顷、124.10公顷；
供应比例分别为11.06%、28.95%、59.99%，与上季度相比，商住用地和其他用地所占比重分别提高了5.03和46.24个百分点，工矿仓储用地所占比重下降了51.57个百分点。
（见表1-1）
表1-1三类用地供应结构比较单位：
土地用途
2009年第三季度
2008年第三季度
2009年第二季度
土地供应量
比例（%）
工矿仓储用地
22.87
11.06
3.17
2.64
155.78
62.63
商住用地
59.90
28.95
116.89
97.36
59.81
23.92
其他用地
124.10
59.99
34.38
13.75
合计
206.87
100
120.06
100.0
249.97
3、土地供应方式
出让和划拨供应总量均有提高。
土地出让总面积321.02公顷，同比增加43.98%，占供应总面积的65.05％。
其中，招标、拍卖、挂牌出让面积254.56公顷，同比增加17.96%，占出让总面积的79.29％；
划拨供应土地172.45公顷，是去年同期的23.62倍，占土地供应总量的20.71%。
从季度情况看，第三季度出让土地面积81.96公顷，环比（209.71公顷）减少60.92%，占土地供应总面积的39.62%。
其中，招标、拍卖、挂牌出让面积80.20公顷，环比减少44.72%。
划拨供应土地124.91公顷，环比增长206.45%，占土地供应量的60.38%。
土地供应方式结构变化情况见表1-2。
表1-2土地供应方式结构变化
2009年三季度
2009年二季度
2008年三季度
（公顷）
土地供应量（公顷）
出让
81.96
39.62
209.71
83.89
划拨
124.91
60.38
40.26
16.11
合计
4、土地供应价款
因工业用地占主导，土地出让总价款有较大幅度减少。
土地出让价款212940.33万元，同比下降了48.75%。
平均出让单价663元/平方米，同比（1864元/平方米）下降64.42%。
其中，招拍挂出让价款207509.01万元，同比减少了49.02%。
招拍挂出让价款占出让总价款的97.45％。
从季度情况看，第三季度土地出让价款106845.32万元，同比下降了33.89%，环比增加了33.61%。
其中，招拍挂出让价款106525.18万元，同比下降了39.08%，环比增加了42.21%。
二、房地产开发用地（商服、住宅用地）供应分析
1、房地产开发用地（商服、住宅用地）总体仍处于调整阶段，房地产开发用地（商服、住宅用地）供应量同比减少，但从季度供应情况看回暖迹象明显。
房地产开发用地（商服、住宅用地）供应142.94公顷，同比减少36.11%，占供应总量的28.97%。
而三季度房地产开发用地（商服、住宅用地）供应114.67公顷，与去年同期基本持平，环比增加了91.72%，占供应总量的30.12％，市场呈现回暖迹象。
2、住宅用地总量有所减少。
住宅用地供应为83.21公顷，同比减少43.17%，占房地产开发用地的58.21%。
其中，三季度住宅用地供应60.71公顷，同比减少了22.66%，环比增加了50.49%，占房地产开发用地供应总量的52.94％。
3、商服用地总量增加明显。
商服用地供应59.73公顷，同比减少22.75%，环比增加84.18%。
占房地产开发用地总量的41.78%。
其中，三季度商业用地供应53.96公顷，同比增加了40.56%，环比增加了177.14%，占房地产开发用地供应总量的47.06％。
房地产开发用地供应结构比较见表2-1。
表2-1商业住宅用地供应结构比较
房地产开发用地
114.67
其中
住宅用地
60.71
52.94
40.34
67.45
78.50
67.38
商服用地
53.96
47.06
19.47
32.55
38.39
32.84
三、公开出让的房地产开发用地状况分析
1、公开出让房地产开发用地区域分布特征分析
本报告中将南昌市分为市中心片区、红谷滩（含昌北）片区、朝阳洲片区、京东（含高新）片区、城南（含象湖）片区、湾里片区、英雄（含桑海）片区。
各片区成交宗地分布状况见表3-1及图3－1：
表3-1商业、住宅分片区公开出让土地情况统计表单位：
片区
市中心
红谷滩（昌北）
朝阳洲
京东
（高新）
城南
湾里
英雄
（桑海）
合计
宗数（宗）
1
8
2
9
3
26
面积
0.24
75.40
6.35
12.48
18.78
0.67
5.66
119.58
比重（％）
0.2
63.05
5.31
10.44
15.70
0.56
4.73
图3-1商业住宅分片区公开出让土地情况
⑴市中心片区
市中心片区成交1宗0.24公顷（3.64亩）商业服务用地，占公开出让的总面积0.2%。
⑵红谷滩（含昌北）片区
该片区有成交宗地8宗，成交土地面积达75.40公顷（1131.0亩），所占公开出让总面积的63.05％，可以看出，红谷滩仍然是南昌市今年土地供应市场的主流。
所成交的宗地红谷滩片区以商业服务、旅馆、办公用地为主、昌北开发区以居住为主。
⑶朝阳洲片区
该片区在上半年无出让土地的状况下，第三季度有2宗居住用地成交，面积为6.35公顷（95.25亩），占公开出让总面积的5.31％。
⑷京东（含青山湖、高新）片区
京东片区成交土地9宗商业服务、居住用地，面积12.48公顷（187.2亩），占公开出让总面积的10.44%。
⑸城南片区
该片区在上半年无出让土地的状况下，第三季度成交2宗商住综合用地，面积为18.78公顷（281.70亩），占公开出让总面积的15.7％。
⑹湾里片区
湾里片区成交土地1宗，土地面积0.67公顷（10亩），占总面积的0.56％。
⑺英雄（含桑海）片区
该片区成交3宗桑海开发区的中、小面积的居住用地，土地面积5.66公顷（84.9亩），占出让该类用地总面积的4.73%。
2、公开出让的房地产用（商服、住宅用地）地价格分析
公开出让的房地产用地平均价格水平总体上升，第三季度地价上升明显。
前三季度公开出让的房地产开发用地平均地价为1496元/M2米，楼面地价1098元/M2，同比上升幅度为13.33%（1320元/M2）、18.57%（926元/M2）。
其中，三季度公开出让房地产开发用地平均单价1744元/M2，同比（644元/M2）上升了170.81%，环比（1372元/M2）上升了27.11%；
楼面地价1533元/M2，交易指数为169，同比上升了138.03%，环比上升了65.73%。
从整体来看，2009年前三季度地价总体趋势处于上升态势，特别是第三季度上升速度加快。
2007年以来房地产开发用地公开出让价格及地价指数详见附件五（南昌市商业住宅用地交易价格走势分析图）。
三、工矿仓储用地供应分析
工矿仓储用地供应总量和比例明显增加。
工矿仓储用地供应184.77公顷，约为去年同期的30倍，占土地供应总量的37.44%，同比增幅明显。
从季度情况看，第三季度工矿仓储用地供应22.87公顷，是去年同期的7倍，环比减少了85.32%。
工矿仓储用地以完全出让方式供应，市场化配置水平一直保持较高水平。
出让工矿仓储用地184.77公顷，其中招牌挂出让135.02公顷，占出让比例的73.07%。
第三季度出让工矿仓储用地22.87公顷，招牌挂出让21.56公顷，占出让比例的94.27%。
工矿仓储用地出让价款32093.60万元，平均价格174元/M2。
其中，招拍挂出让价款28618.15万元，平均价格212元/M2。
第三季度出让价款4233.31万元，平均价格185元/M2。
其中，招拍挂出让价款4170.42万元，平均价格为193元/M2，与上季度的价格基本持平。
四、土地市场运行特点
由今年前三季度土地供应实际情况分析，目前我市土地市场呈现以下特点：
一是从用地的供应总量上看，南昌市土地供应总量同比有较大幅度增加。
其中，工矿仓储用地和其他用地供应增幅明显，分别为去年同期的30倍和23倍；
而商业住宅用地供应有所减少，同比减少了36.11%。
二是从房地产开发用地供地区域来看，重心仍然在红谷滩（昌北）片区。
该片区所出让的房地产开发用地量，占同类用地总量的60%以上。
三是从房地产开发用地结构上看，住宅用地供应总量有所减少，而商服用地供应增幅较大。
四是从出让的价格看，因工业用地占主导，土地出让总价款有较大幅度减少，单位地价同比下降64.42%。
但公开出让的房地产用地平均价格水平总体上升，同比上升13.33%；
第三季度地价上升幅度明显，同比和环比分别上升了170.81%、27.11%。
五是从成交比例看，流拍率明显降低。
自六、七月份以来，竞买人增加，人气渐旺。
有些宗地竞价激烈，土地市场出现供不应求现象，流拍现象比去年大幅减少。
今年前三季度仅有2宗商业、办公用地流拍，流拍率为7%，同比下降了10个百分点。
尤其是第三季度，所推出的商服住宅用地全部成交，流拍率同比下降近40个百分点。
五、房地产市场运行状况
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