北京某别墅群项目后评价报告Word格式文档下载.doc
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审核人员
XXX高级工程师/造价工程师
XXX高级会计师/注册会计师
XXX会计师
项目后评价实施单位:
目录
1项目概况------------------------------------------------------3
1.1项目情况简述---------------------------------------------------3
1.2项目决策目标和目的---------------------------------------------3
1.3项目主要建设内容-----------------------------------------------5
1.4项目实施进度---------------------------------------------------5
1.5项目总投资-----------------------------------------------------5
1.6项目资金来源及到位情况-----------------------------------------6
1.7项目运行及效益现状---------------------------------------------6
2.项目实施过程总结与评价--------------------------------------6
2.1项目前期决策总结与评价-----------------------------------------6
2.2项目实施准备工作与评价-----------------------------------------8
2.3项目建设实施总结与评价-----------------------------------------10
3.项目效果和效益评价-------------------------------------------11
3.1项目财务经济效益评价-------------------------------------------11
3.2项目管理评价---------------------------------------------------13
4.项目的环境和社会效益评价------------------------------------13
4.1项目的环境效益评价---------------------------------------------13
4.2项目的社会效益评价---------------------------------------------14
5.项目目标评价--------------------------------------------------14
5.1项目的建设目标-------------------------------------------------14
5.2项目的效益目标-------------------------------------------------14
6.项目后评价结论-----------------------------------------------15
6.1项目成功度评价-------------------------------------------------15
6.2评价结论-------------------------------------------------------15
7.项目管理建议--------------------------------------------------15
附表:
项目成功度评价表
附图:
项目地理位置示意图
1.项目概括
1.1项目基本情况
该项目立项名称为“XXXX一期(E、F地块)项目”,是北京市政府批准的绿化隔离地区旧村改造项目。
项目业主为XX房地产有限公司(于2002年4月经北京市工商行政管理局密云分局批准成立的项目公司)。
该项目位于北京市**镇南**庄,地址为:
北京市海淀区**南路99号。
该项目东至**南路、南至加油站南侧**乡界、西至**乡界、北至北京军区南墙,紧邻**公园和八大处风景区,西侧为西山山脉三面环抱,东侧被百米绿化带遮挡,自然处在绿色围抱中,空气清新、风景优美,突显西山别墅尊贵传统。
同时,依靠西五环、杏石口路、闵庄路的极佳交通联系,该项目与城市核心区的联系快速、畅通。
是京城极为罕见的近郊山地别墅群。
该项目2002年开始启动,2003年12月正式施工,于2005年3月完成F地块竣工验收,2005年9月完成E地块竣工验收,豪宅及流水别墅于2006年7月3日完成竣工验收,并陆续完成房屋移交。
1.2项目决策要点
**镇地处首都的上风上水地带,又是历代京西皇家园林风景,党和国家领导人的房所也建在该乡西北部山地,**乡又是北京市水源保护区,承担全市近四分之一的供水量,其生态环境直接影响到北京市的发展和市民生活质量。
**镇特殊的地理位置决定了其在北京市环境建设中的重要地位,长期以来该地区都受到开发商及具有京西情节人士的青睐。
但独特的属地特点使该区域一直是城市规划的禁区,绿化隔离带地区政策无异于为该区域的投资建设打通了通道,其有限的几处资源早已形成大量的投资者抢夺态势。
北京市绿化总指挥部2000年17号文已将**乡西山以东地区24平方公里划入执行《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》(京政办发[2000]20号)政策范围。
“努力营造绿谷氧吧生态园区,建设田园式的城市乐园”。
已成为**乡政府未来工作的指导思想和发展目标,其城市化战略已成定局。
目标决策结论:
①有利于首都生态环境的进一步提高和本地区环境的改善
近年来,由于北京市城市绿色植被、绿地面积不足,空气质量呈下降趋势,污染程度加重。
近几年,北京市就发生多起沙尘暴天气,给城市正常运行以及市民生活带来不便,同时,对于首都国际大都市形象的建立和北京市2008年举办奥运会产生不好的影响。
北京市政府从保护北京市环境的角度出发,提出加快本市绿化隔离地区的建设,进一步落实《北京城市总体规划》,推进城乡结合部地区的环境综合整治和城市化进程,促进城市生态环境的改善和经济、社会可持续性的发展。
该项目的开发建设有利于推进京西地区绿化隔离带地区的建设,从而为改善北京的空气质量奉献一份应尽的义务和责任。
②有利于加快旧村庄改造的建设步伐
市政府下发文件号召有关单位因地制宜、采取多种方式按规划要求在3年内发展绿色产业,加快绿化隔离地区基础设施建设,积极推进旧村庄改造、新村建设和环境的综合整治,改善农民的居住条件,提高农民的生活质量。
切实维护农民利益,促进当地经济的发展和社会稳定。
通过该项目的开发建设,可以加快原有村庄的改造,并提升这一地区的整体环境,使之成为京西地区的一颗明珠。
同时,良好的居住环境改变了人们的生活方式,同时也使村民的整体素质得道了提高,邻里和睦,文化生活丰富多彩,爱护公共财物的意识明显增强,社会治安大有好转。
精神文明建设的顺利进行取得了基本保障。
因此,配合旧村庄改造进行绿化建设,是绿化隔离带建设双赢的选择。
③良好的市场需求为该项目的成功提供了保障
海淀区是北京市各类高校以及大型科研机构云集的地区;
同时,随着中关村科技园区的进一步建设与发展,众多的国内外大中型企业都将进驻科技园区,随之而来的是大量的高收入、高素质人员进入该地区,为房地产开发创造了良好的市场氛围和市场需求。
良好的市场需求,理想的地理位置,为该项目的销售前景提供了良好的市场基础。
综合评价,该项目的开发时机恰当,不仅能取得良好的经济效益,也能取得一定的社会效益。
1.3项目主要建设内容
该项目共建成104栋(107户)别墅,总建筑面积67212平方米,其中,地上面积41954平方米,地下面积25258平方米。
住宅面积62730平方米,公摊面积:
4482平方米。
1.4实施进度
该项目2002年开始启动,2002年4月编制完成《海淀区XXXX一起工程(E、F地块)项目建议书(代可行性研究报告)》并报北京市海淀区发展计划委员会。
2002年5月北京市发展计划委员会和北京市建设委员会下发《关于开发建设海淀区XXXX一期工程(E、F地块)项目建议书(代可行性研究报告)的批复》(京计投资字〔2002〕XXX号),同意进行该项目的建设。
该项目于2003年12月签订《建设工程施工合同》并正式施工,于2005年3月完成F地块竣工验收,2005年9月完成E地块竣工验收,豪宅及流水别墅于2006年7月3日完成竣工验收。
2004年2月开始认购,截止2007年10月31日,共104栋(107户)别墅已全部完成销售。
1.5项目总投资
该项目无批复的概算,实际总投资73082万元,其中:
土地征用及拆迁补偿16496万元;
前期工程费3279万元;
基础设施费10611万元;
建安工程费26727万元;
开发间接费2995万元,销售费用2068万元,财务费用1473万元,税金及附加9433万元。
1.6资金来源及到位情况
该项目资本金1000万,已在2002年XX房地产有限公司(项目公司)成立时到位。
并且在项目运作初期由项目公司向XX房地产开发公司融资4950万元,向XX房地产开发集团公司融资6630万元,累计融资11580万元。
其余资金分年度来源于销售收入。
1.7项目运行及效益情况
该项目于2006年7月3日全部竣工,共建成别墅104栋(107户)及相关的配套设施,分别2005年3月、9月交房。
该项目自2004年2月开始认购,截止到2007年10月31日104栋(107户)别墅已全部售出,预计实现销售收入94931万元,其中:
已入账销售收入85317万元,尚未实现收入9614万元。
该项目预计实现利润总额22361万元,已实现利润总额21005万元,预计实现净利润14977万元,已实现净利润13963万元。
效益情况良好。
2.项目实施过程总结与评价
2.1项目前期决策总结与评价
2002年4月XX房地产有限公司编制了《海淀区XXXX一期工程(E、F地块)项目建议书(代可行性研究报告)》。
该项目建议书(代可行性研究报告)主要结论为:
①该项目不仅在经济收益上具有较好的前景,而且也为改善当地城市建设做出自己应尽的工作,具有一定的社会意义。
②该项目选址理想,建设时机良好,周围环境适宜,市政工程条件具备,建设条件良好,且建筑功能定位符合市场需求,因此其前景是乐观的,可行的。
③该项目经济测算是可行的,通过恰当的建设控制和有益的促销方法,该项目可获得较好的经济收益。
2002年5月14日经北京发展计划委员会(京计投字[2002]XXX号)《关于开发建设海淀区XXXX一期工程(E、F地块)项目建议书(代可行性研究报告)的批复》批准建设,主要批复内容如下:
①建设地点位于海淀区**乡,其