住宅策划定位报告.doc

住宅策划定位报告.doc

《住宅策划定位报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《住宅策划定位报告.doc（4页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

住宅策划定位报告

1市场分析

2项目住宅售价定位

1.1惠州房地产市场整体情况

2014年房地产市场发展动态：

房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳，新增供给明显下降，市场整体明显“供”小于“求”的局面，各区住宅价格均有一定上涨，总体价格继续保持平稳，住宅销售价格分别基本保持稳定。

市场运行状况分析：

据省统计局核定，2014年惠州市实现地区生产总值3000.73亿元，同比增长10.0%。

近几年来，惠州保持较高速度的增长，有坚实的基础作保障，新常态是惠州尽快进入珠三角第二梯队的机遇。

未来房地产市场发展趋势预测：

a.央行1月30日发布公告，于2014年12月中旬开始，共密集开展8期短期流动性调节工具（称SLO），释放8550亿流动性，创下SLO单月投放资金量的新高。

b.央行降准释放流动性货币政策宽松

c.惠州政府工作报告首提“扩大合理住房消费”

惠州市十一届人大五次会议在江北会议中心开幕，回顾过去的2014年，麦教猛在政府工作报告中，首次将楼市健康发展、力争新增贷款460亿元等写入政府工作报告。

d.惠州或进一步放宽入户条件今后按照人头来测算成本

Ø惠州市成功入选国家新型城镇化综合试点市。

“突出城乡统筹，着力提升新型城镇化质量”是惠州市政府工作报告提到的今年将突出抓好的八项重点工作之一。

Ø惠州市发展和改革局副局长罗志荣表示，“根据国家的户籍制度改革政策，惠州未来的改革方向，是进一步放宽入户条件。

”推进农业转移人口市民化，是新型城镇化的核心任务。

目前省里的转移支付，取决于区域经济发展水平以及户籍人口数量，欠发达地区如龙门县所获得的补贴力度较大。

今后较为科学的做法是按照人头来测算成本，核销补贴。

结论：

惠州房地产市场将继续保持总量基本均衡、价格基本平稳的运行态势，房地产市场将持续景气，新的热点区域将逐渐形成，房地产将继续保持健康、平稳、理性的发展局面。

1.2中心区住宅市场整体情况

项目规模：

小高层、高层项目占绝对比例，占90%;

价格：

平均均价维持在16300元/m²左右;（华贸中心·YOHO云尚15000元/m²，华贸大厦21000元/m²，佳兆业13000元/m²）

户型：

主要集中在47-86、86-110、110-130m²和130m²以上等几个区段

五个类型消费群体：

外地来惠经商，办企业群体；金字塔尖的成功人士；部分炒楼和投资的消费群体；境外部分消费群体；本地一部分先富起来的人；

1.3项目所处江北周边住宅市场情况

片区特征：

人口行政办公密集较大，人口构成素质较高，服务设施完备—区域周边的政府行政中心、商业办公、餐饮服饰、娱乐环境较完善，交通枢纽日渐呈现；商业综合体小户型公寓聚集；

客户特征：

行政办公白领以上阶层密集，企业商务人群较多，日趋高端办公场所需求高；

价格特征：

一手普通住宅（毛坯）均价8200元/m²，商业住宅（精装）均价16300元/m²左右；

竞争特征：

商业住宅竞争激烈，营销手段创新新颖，客群需求更理性；

总结：

从惠州江北区域特征反映出，星月天地住宅对小户型公寓物业的市场支持度高，本项目如果针对办公、居住、投资型商务客户，开发适销对路，将具有较大的市场前景。

1.4目前项目周边住宅市场情况

周边住宅市场情况的对比及未完成销售原因：

2015年2月9日-2月15日

（数据来源监测）

结论：

以住宅部分作为“低价入市”的首批产品，聚集市场人气、引起社会关注，消化对本产品有信心的目标客户。

因为住宅销售会出现预期火热的局面，顺势推出相对高端的写字楼产品，针对相对高端的客群，有利于解决写字楼面临的市场风险。