石家庄晋州项目2013年项目提案PPT文件格式下载.ppt

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政策解读o货币政策在未来一年稳健取向不变，新增货币供应量和贷款相比2012年有所增长，新增房地产贷款继续上升，对房地产业的利好仍将持续。

2012年货币环境持续向好，在三次降低准备金率和两次降息后，货币供应量和人民币贷款余额的增速都有提升，虽然仍为07年以来的较低水平，但已走出资金较为紧张的阶段。

中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。

在经济增速趋稳的背景下，明年的货币环境将保持稳健且适度向好的发展方向，预计新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来机遇。

政策解读o随着宏观经济的调整，货币政策进一步良好发展，2013年商品房销售额将继续上升，商品房销售面积也将延续2012年的增长。

但由于2010年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，预计2013年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。

另外持续上涨的房价也会加大房地产调控政策在2013年升级的风险，因此2013年房价会稳健增长。

政策解读o全国整体销售指标持续看好，投资增速企稳回升，新开工面积增加，所以当前房地产市场存在机遇也有挑战区位概况o晋州概况o晋州距省会石家庄市正东45公里，总面积约619平方公里，人口约53万，市辖9镇、1乡：

晋州镇、总十庄镇、营里镇、桃园镇、东卓宿镇、马于镇、小樵镇、槐树镇、东里庄镇、周家庄乡。

与辛集、深泽、藁城、赵县、邢台宁晋相邻，经济以轻纺、建材、农产品加工等产业伟为支柱，属于四线发展城市。

现城市房展方向为东部，为项目提供政策支持区位概况o经济o从2010年起，晋州市把加快发展方式转变和结构调整作为上水平的主攻方向，把打造“龙型经济”作为壮大产业的核心，把项目建设作为保增长的重要抓手，把园区建设作为增后劲的重要依托，全力推进主导产业由低端向高端发展、由传统向现代演进，加快构建布局合理、产业集聚、协调发展的工业经济新格局。

区位概况o经济快速发展，使得住房需求进一步增加，大量楼盘的入市使得有能力的购房者对产品品质的要求有所提升区位概况区位概况o交通o晋州距省会石家庄正东45千米，距石家庄国际机场50千米，距首都北京300千米。

石德铁路、307国道（沧石公路）、石黄高速路经市境，交通便捷，四通八达区位概况o国道o307国道，起点为河北黄骅港，终点为宁夏银川，全程1351公里。

这条国道经过河北、山西、陕西和宁夏4个省区。

区位概况o高速公路o石黄高速公路横贯河北中部经济发达地区，是重要的集疏港公路，西自石家庄南高营立交，东至沧州。

全长187公里，是一条促进冀中平原经济发展的大通道，也是西煤东运出海的大动脉。

区位概况o铁路o石德铁路东连京沪线，经龙华，衡水，前磨头，辛集，晋州，藁城到达石家庄并与京广线、石太线相连接。

石德铁路横贯华北中部平原，与胶济、石太两线贯通，连接晋、冀、鲁、豫四省交通区位概况o人文地理o晋州距今有2000余年可考察历史，唐代名相魏征系晋州人，并被李世民奉为为人的一面镜子，现晋州建有魏征公园。

晋州地势平缓开旷，春季干燥、晴多雨少，夏季炎热多雨，秋季昼暖夜凉，冬季寒冷、盛行西北风。

晋州是全国较大的粮、棉、油生产基地区域市场分析区域市场分析欧景城o位置：

中兴街世纪路交口东南o开发商：

锐拓房地产o规模：

26万，13栋高层18-32层o均价：

3600元/o进度：

一期封顶，二期已动工o说明：

双湖欧陆皇家园林社区，目前1号楼封顶现房在蓄客，正在办理VIP卡，可参与抽奖、首付10%、时代新城o位置：

世纪街迎宾路东南o开发商：

隆瑞房地产o规模：

20万，24栋楼（20栋多层、4栋17层）o均价：

3300元/o进度：

一期20栋多层，（15栋已封顶，二期高层未动工o说明：

部分6层电梯洋房，规划建设晋州四星级迎宾酒店。

一期房源销售近70%金惠花苑o位置：

朝阳路东环交口西北o开发商：

惠华房地产（鹰特集团）o规模：

28万，30栋楼（多层为主）o均价：

3200元/o进度：

一期6栋封顶，二期未动工o说明：

小产权转为市政，正在办理手续。

新推出2栋楼，两室1万抵1.5万，三室1万抵2万，全款9.5折，贷款9.8折。

2013年7月交房金方丽城o位置：

东环迎宾路交口东北o开发商：

雷霆壮景房地产（金筑集团）o规模：

占地60亩，15万，6栋高层+12层酒店o均价：

2800元/o进度：

已封顶o说明：

买房送车（英伦4万左右）或折现。

项目为综合体形式中央银座o位置：

中兴路南关街交口北o开发商：

中基房地产o规模：

3万，3栋高层o均价：

推出小高层新房源，首付30%享8.9折优惠，全款8.5折向阳绿洲o位置：

中兴路向阳街西北角o开发商：

隆瑞房地产o规模：

23万，13栋高层，一期6栋高层o均价：

一期刚动工，二期未动o说明：

与时代新城属同一开发商，户型设计好，开发商信誉高，市场影响力大待售、交房项目o项目：

欧景华庭o位置：

朝阳路仿唐街东南角o开发商：

20万，7栋高层，o进度：

正在拆迁o项目：

绿色佳苑o位置：

滨河路东胜街西南o开发商：

暂无o规模：

约10万，高层+多层o进度：

正在拆迁待售、交房项目o项目：

滨河国际o位置：

滨河路茂源街西北角o开发商：

鑫懋房地产o规模：

23万，10栋高层，o进度：

正在拆迁，综合体模式o项目：

新东方小区o位置：

朝阳路和平街交口o开发商：

鸿业房地产o规模：

10万（8多层+2高层）o进度：

康逸小镇o位置：

和平街307国道南o开发商：

金源房地产o规模：

20万，15栋+洋房（多层、小高层、洋房）o进度：

一期4栋已动工，二期未动，均价2300元/o项目：

香江国际o位置：

朝阳路与光明街交口o开发商：

香江房地产o规模：

30万，7栋高层o进度：

即将交房待售、交房项目o项目：

龙头花园o位置：

世纪大道富强街交口o开发商：

帝华房地产o规模：

50万，40栋（多层、高层）o进度：

一、二期入住，三期即将交房，均价2700元/o项目：

阳光盛景o位置：

朝阳路向阳街交东南o开发商：

昌盛房地产o规模：

7万，8栋（多层、高层）o进度：

已交房专业市场万豪名家万豪名家卓创批发市场卓创批发市场农贸市场农贸市场新世纪商城新世纪商城市场分析总结市场分析总结需求方面需求方面o1）晋州居民收入水平相对较高，目前房地产市场发展水平良好，去化能力仍比较强，刚性需求及改善性需求占据主力o2）购房者对多层住宅认可度更高，由于电力问题高层住宅10层左右销售比较理想；

15层以上部分销售比较缓慢o3）购房者对于三室130左右户型需求比较旺盛，两室需求量少o4）市区周边村镇购房客户日渐增多o5）付款方式方面主要为贷款，占到客户总量的70%左右o6）影响购买者购房的主要因素依次是位置、价格、品质、后期物业管理水平o7）客户对于市区东部更为认可，主要看中的是东部的发展潜力和现有商业配套供给方面供给方面o目前住宅供应比较集中的地块分布在中兴路向阳街附近及东部世纪街上（项目周边）o目前在售及待售项目总规模在190万左右，未售及未动工面积130万o处于前期拆迁阶段项目共4个约60万，已销售但项目工程形象不明显的项目1个约23万，已销售且工程形象明显项目6个约92万平米（成熟社区项目1个约50万尾盘）。

综上市区现存量销售面积约40万o单体项目规模有20万以上规模较大项目，也有只有几栋楼的中小项目o目前在售项目以18-26层高层住宅为主，也有个别32层高层及多层住宅o多层以一梯两户为主、高层以两梯两户、两梯三户及两梯四户为主o户型面积以两室90-100、三室110-140以上为主o规划设计上多设计首层车库及地下车位相结合，车库配比较低o在售项目缺乏对于新的规划理念、科技元素等的引入，运作理念相对保守，无明显特色供给方面供给方面销售推广销售推广o目前在售高端与中低端项目售价相差不大，价格范围在30003500元/o车库、车位价格：

地上6万左右、地下9万左右o储藏间价格：

1900元/左右o目前多数项目处于无证或证件不全销售状态，购房者对此并不十分敏感o由于销售情况压力小，因此大多数在售项目对于包装宣传推广普遍不够重视o各项目在推广上较多缺少体验式营销及活动式营销的引入商业部分商业部分o目前大型商业主要集中在世纪街上，如曼诺商城、信誉楼商城、新世纪商城等，有卓创、万豪名家等少数专业市场o零散小型商业主要位于中兴路上，经营业态相对分散o在建项目有少数综合体模式o在售项目均有两到三层商业，单套面积在100-300，单价在8000-15000元/o随着中兴路、朝阳路、世纪街附近住宅项目入住，商业需求将会增加市场分析总结o鉴于目前晋州市房地产市场的特点对于本项目的运作既有风险同时也有机会。

目前房地产放量相对较大，市区居民多数已有两套左右住宅，供求矛盾将会加剧，但本项目所在区域属晋州未来发展方向，发展潜力方面优势明显。

晋州房地产市场各项目之间价差较小，价格明显高于市场的项目会有需求抗性。

购房者更倾向于购买多层项目，对于高层项目仍有待于进一步引导。

目前市场整体操作水平不高，有利于具有较丰富开发经验的公司占据优势。

本项目风险与机会并存，如何在运作过程中有效的化解风险、抓住机会，形成企业效益、社会效益的全面提升，是我们要关注的重点与难点项目分析项目分析项目概况o项目位置：

o项目规模：

o建筑风格：

o商超配套：

o医疗：

o文化娱乐：

项目概况SWOT分析分析oS优势优势o项目所在城市繁华地段o紧邻主干道、公交线路，交通便利o有成熟的商业配套o地块相对完整，便于规划oW劣势劣势o地块东侧暂无开发项目o因拆迁问题工程进度受阻SWOT分析分析oO机会机会o地块处于城市发展方向o晋州经济发展状况良好o市场产品无明显特色o项目操作方式常态化，创新少oT风险风险o直接竞争楼盘实力强o未来