万东商厦策划报告可行性分析Word文件下载.doc
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附表：
第64页
市场调研话述
电话回访话述
前期接待话述
所有的市场调查问卷及统计数据原稿
【提示】
市场调研时间：
23天
市场调研人员：
知天行周口项目组11名成员
市场调研方式：
市场调研区域：
A、上门拜访调研1、周口市区主要路段（区域）。
B、电话调研2、主要商业街和大型商场。
C、来访客户谈访调研
市场调研针对的类型：
底店门面商业街商场住宅企事业单位
第一章市场调研分析
一、调研阐述
1、调研目的
为了进一步论证前期定位的可操作性，更深一步的摸清周口商业地产市场的情况以及为后期的推广销售做铺垫，我们再次对市区所有主干道沿街底店及大型商场和商业街进行了一次全面的市场调研。
这次市调覆盖面广，调研客户涉及到各个行业，采用一对一交谈的方式，所有数据都是第一现场获得，真实可靠，为我们项目的定位、定价以及铺面划分等提供了强有力的依据！
2、调研方式
我们采取定点分工，专人负责的调研方式。
每人承包一条主干道及商场，长时间扎根于此，真正把市场摸透后再转移。
经过大家20余天的市场调研及电话回访工作，最终从市场中取得了更真实可信的参考数据！
3、调研区域
我们的问卷调研区域覆盖到整个周口市区包括：
主干道有中州路、七一路、八一路、交通路、大闸路、文明路、五一路、六一路等沿街底店，及周边的大型商场，居民小区，企事业单位、办公楼以及银行、学校、医院等；
专业市场包括女人街、男人街、步行街、荷花市场！
从而真实的了解到各行各业不同人群的购房投资需求！
具体分工如下：
赵静：
调研责任区域：
七一路女人街学校
刘景：
八一路男人街医院
刘丹：
中州路步行街银行
梁丽萍：
文明路荷花市场企事业单位
郭会会：
六一路荷花市场办公楼
丁梦虎：
五一路人民商场学校
蔡彬：
大庆路一峰购物广场医院
李世威：
工农路中都购物中心银行
李岚：
人民路京华百货企事业单位
张歌：
交通路百货大楼办公楼
丁艳：
荷花市场办公楼居民小区
4、调研过程
第一步：
首先对市调表格进行统一的讲解和培训，使每个人非常熟悉的掌握市调表格的每项内容，这样在市调的过程中可以节约市调时间，使客户不厌烦，从而保障调研的质量。
第二步：
市调前组织统一的市调话述以及登门话述，每个人相互对练，直至考核合格后，才允许外出市调。
我司做事的风格就是不打没有准备的仗！
凡事不准备好，坚决不实施！
第三步：
把1500份市调报告表根据每个路段的情况，不同成份量的分配给每个市调人员，规定相关人员必须在规定的时间以及自己的调研区域内完成任务。
并且保证市调表格填写的完整及准确，从而保证市调表格的全面及真实性。
第四步：
每天完成市调表格回到售房部，进行总结。
解决市调过程中遇到的问题并且及时解决。
对于客户提到的新问题，及时给出相应的话述，供全体人员学习，以便以后遇到同样的问题好及时解决！
第五步：
对于前期市调的客户进行二次拜访，查漏补缺，了解新的内容，保证市调的全面性。
第六步：
检验市调表格，对于还有遗漏的内容或觉得可疑的地方进行电话回访，确保市调内容真实准确。
第七步：
对所有的市调表格进行统计和分析，为项目的定位及定价和面积划分等工作提供真实可靠的数据依据！
附：
附调研表格（随机选择）
二、调研分析
通过20余天的再次市场调查，我们在此时间段内发放市场有奖调研表、租金调研表、针对服装小商品调研表三份表格共计4000份，在我们对数据初始原始筛选中，共剔除无效数据86份，最终我们共获取有效数据3914份，有效率为97.8%,具有说服力！
以下我们对数据进行了详细的统计分析：
第一节关于市场问卷的调研分析
1、客户年龄调研分析
2、客户职务分析
3、调研区域分析
4、客户收入水平分析
我们这次市调的目标客户年龄阶段主要集中在31—40岁之间，这部分人群已事业有成，具有很强的购买力。
被市调人员涉及到各个领域，从而全面了解不同人群的需求情况。
调研区域采用普遍撒网重点捕鱼，主要以项目周边的主要路段和附近的专业市场为主。
但是在市调过程中发现客户的普遍收入水平不高，大部分处于800至1200元之间，据我司市调经验，这部分人的实际收入水平要比他们所说的高，因为本地人都有保守怕露富的心理，怕多交工商税费，在我们调研的过程中，许多人都担心我们是工商局的市调人员，不肯说，以免给他们带来不便。
所以调研的整体收入结果会比实际收入低一些。
这就为我们后面的定位和铺面划分给出了参考依据！
5、客户投资打算分析
打算投资的客户比例占54%，由于项目较少，周口全市的商业地产市场和高层商住楼市场竞争不是太激烈，尤其是与洛阳、漯河、开封、商丘等二三线城市相比。
再加上没有银行按揭和金融配套，导致市场上市总量和总面积都不大，说明周口的商业投资市场前景还是较好的。
对于其中不确定的14%的人群和无投资计划的部分人群需要后期项目推广过程中进行引导，也需要花费大量的时间和精力，需要打动客户和具有说服力的广告诉求。
我司在这方面有着丰富的经验！
6、客户对于项目定位的建议
7、客户对于项目档次定位的建议
通过对市调问卷的统计分析得出，客户认为我们的项目可以定位成：
服装、小商品、手机卖场、餐饮、休闲娱乐、家电市场、科技数码等。
但是从上面饼图表上可以看出，认为可以做成服装小商品的数量最多，比例较大，二者所占比例高达80%。
尤其是中档消费高档装修的现代化商场化市场，受周口人欢迎！
老百姓在此购物感觉即上档次又物美价廉，有身份感，满足人们的虚荣心理！
8、客户买铺关心因素
9、客户对营业时间的建议
10、客户对收银方式的建议
现在由于当地几个相对来说较大规模、较高档次的商业项目推出，使投资或买铺自营的客户越来越理性，考虑的因素越来越多，对商场的经营管理及硬件配套要求越来越高。
从上表中可以看出，地段仍然是客户买铺第一考虑因素，并且对开发商实力也很重视，关心的范围很广泛。
而结合本地人的生活习惯，大多数人认为商场经营时间从早上9：
00----21:
00,对于收银方式许多人还是认为统一管理自主收银最省心，因为统一管理能保证市场的高品位和正规性，而自主收银能加快自营户的资金流转，确保资金安全，这是这部分人是否愿意到我们市场来做生意的关键所在。
另外一个关键就是要有一个好的经营管理公司。
11、客户对楼上物业形态的建议
12、客户对小户型公寓面积的需求
13、客户对住宅面积的需求
通过前期的市调和后来的回访记录，客户对我们楼上应该建成住宅的比例为：
41%，小户型公寓为25%。
小户型公寓面积需求主要是20-40平米和40-60平米，比例高达73%。
住宅面积需求主要是100-150平米之间，但是这个面积区间内，以100-120为主，几乎占40%，而130-150区间的仅占7%左右。
因此在后面的户型配比中小户型公寓面积应以30-50平方为主，住宅面积应以90-120为主力户型。
14、客户对写字楼面积的需求
15、客户对商住小户型不同区间面积需求
住宅、写字楼、小户型混合统计
调研客户中认为写字楼的比例为：
27%。
周口目前还没有真正有档次的纯写字楼，我们到居民区市调时发现好多公司在住宅内办公。
与他们交谈中得知，之所以选择在住宅内办公主要租金低节约成本，有些公司没有注册是为了逃税。
还有些有实力的公司想在好点的办公楼内办公，体现公司的形象，但是却找不到，没办法只好也在很普通的写字楼内办公。
我们项目周边的万顺达看到这个市场空白点，做了三层写字楼，面积以40平方为主。
虽然地段交通具有一定的优势，但是配套很一般，仍不能够很好地体现企业的形象。
综上所述，我们的楼上高层建筑的定位已经呼之欲出了！
1、紧靠住宅楼的定位单打独斗，很难满足客户的要求。
由于我们是单栋楼，不具备社区优势和户型多样化的条件，只具备高档中小户型的条件。
2、仅作写字楼考量，作为周口而言，整个写字楼市场并不是很大。
只能填得满，且只能销售若干层面。
不能消化整栋楼，这一点从万顺达的销售情况可以证明！
3、必需将写字楼和住宅得相应优势整合起来，我们的项目具备各方面的优势，因该采取领跑的策略，走差异化道路（比如写字楼精装修，设立总服务台，每层设计秘书台，酒店化服务，观光电梯以及做空中花园等），能体现企业形象，会有很好的市场前景！
住宅应具备局部简装修，中小户型、电梯公寓、便于出租、出售，尤其要强调高层住宅景观房！
这样充分结合商住的优势。
16、客户对商场面积的需求
17、客户对商铺楼层的选择
客户对商场的面积需求主要以10-20平方为主，比例达到47%。
而对楼层的选择，一楼高达43%，由于一楼价格相对较高，这样总价会很高，客户买铺承受的压力大，我们一定要从总价上进行控制！
18、在七一路建服装小商品商场化的市场的可行性
调研统计分析，64%的客户认为我们在这里建服装小商品商场化的市场合适。
客户大部分认为我们项目周边高档项目太多，竞争很激烈，如果再做高档的百货等其他产品，就目前周口的收入水平和消费能力，高消费人群有限，高端市场已经饱和，我们因该走差异化道路，错位经营的模式。
商场化的服装小商品周口还没有，这也是添补了市场的一个空白，是原有服装小商品市场的一次升级！
第二节关于租金问卷的调研分析
1、各路段租金对比
通过各路段租金的对比发现，最具有参考价值的平均租金数七一路最高，而其他相对较高的步行街和五一路及中州路等都在本项目的周边，这有利于支撑我们的售价。
但是这些都是沿街门面房的租金，对于一楼门面和内铺具有参考价值，但是二楼以上楼层客户会有很大的抗性，认为不具有可比性。
这还需要我们业务人员在后期的销售过程中进行转化和广告推广加以引导。
重点路段七一路沿街租金
店名
面积
租金
雪阳彩棉专卖
20
75
花艺果坊
40
双星专卖
25
144
新新蛋糕房
32
精品店
30
127
迎春相馆
33
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