物业管理理念和基本知识PPT文档格式.ppt

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1.物业管理是业主及物业使用人、物业建设单位、物业管理企业等多个责任主体的共同活动。

各责任主体在物业管理活动中依法享有各自的权利，同时承担相应的法定义务与责任。

2.必须依照法律法规的规定以及合同约定，从事物业管理活动。

3.物业管理的范围是指一个特定的物业管理区域内，物业的共同部分和共同事务。

4.物业管理所提供的产品是服务。

这种服务能够使物业处于一种正常的使用状态，满足物业的使用功能，延长物业的使用寿命是物业保值、增值的重要因素。

5.物业管理对公共秩序的作用是提供协助性管理服务，属于安全防范性质。

二、物业管理的发展史二、物业管理的发展史1.1.起源：

起源：

起源于起源于1919世纪世纪6060年代的英国，当时有一名叫年代的英国，当时有一名叫奥克维亚奥克维亚希尔的女士迫不得已为其名下出租的物希尔的女士迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎预业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎预料地收到了良好效果，不仅改善了居住环境，而料地收到了良好效果，不仅改善了居住环境，而且还使业主承租人的关系由原来的对立变得友善且还使业主承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之河。

起来，首开物业管理之河。

2.2.物业管理物业管理在中国的发展：

在中国的发展：

（11）19811981年年33月月1010日，中国第一家专业化物业管日，中国第一家专业化物业管理企业理企业-深圳市物业管理企业成立。

深圳市物业管理企业成立。

（22）19901990年深圳市在新开发的莲花二村住宅小年深圳市在新开发的莲花二村住宅小区进行了全方位的物业管理试点。

区进行了全方位的物业管理试点。

19921992年该小年该小区被评为全国模范文明住宅小区。

区被评为全国模范文明住宅小区。

（33）19931993年年33月月2626日日-30-30日，建设部房地产业司日，建设部房地产业司在番禺、深圳召开的一次较高层次的全国房屋在番禺、深圳召开的一次较高层次的全国房屋管理高级研讨会，第一次确立了将物业管理作管理高级研讨会，第一次确立了将物业管理作为我国房屋管理走向市场经济的新模式与新体为我国房屋管理走向市场经济的新模式与新体制。

会议的结论：

我国必须走专业化、社会化制。

我国必须走专业化、社会化的物业管理之路。

的物业管理之路。

（44）19941994年年33月月2323日，建设部颁发第日，建设部颁发第3333号令；

号令；

城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法。

（55）19941994年年66月月1818日，我国第一部地方性物业日，我国第一部地方性物业管理法规管理法规深圳经济特区住宅区物业管理条深圳经济特区住宅区物业管理条例例颁布，开创新兴行业颁布，开创新兴行业物业管理。

物业管理。

（66）20002000年中国物业管理协会在北京成立。

年中国物业管理协会在北京成立。

（77）20012001年年11月，物业管理被写进我国国民经月，物业管理被写进我国国民经济发展纲要。

济发展纲要。

（88）20032003年年66月月88日，我国第一部物业管理法规日，我国第一部物业管理法规物业管理条例物业管理条例颁布并于颁布并于20032003年年99月月11日起执日起执行。

（本市的条例参照国家的执行）行。

（本市的条例参照国家的执行）三、物业管理的基本特征：

1.社会化2.专业化3.市场化四、物业管理的理论体系1.以建筑物区分所有权为基础2.以物业服务合同为核心3.以等价有偿为前提4.以专业服务与自治自律相结合为手段5.以保证物业正常使用为目标物业如果不能正常使用，那么要使物业增值、保值就是一句空话。

因此，保证物业的正常使用，为业主、物业使用人营造一个安全、舒适、宁静、清洁的居住、工作和学习环境，就成为物业管理的首要目标。

6.6.以追求客户满意为根本以追求客户满意为根本业主具有市场主动权，赢得业主的满意就意味业主具有市场主动权，赢得业主的满意就意味着赢得了市场，如果不能让业主满意，物业管理着赢得了市场，如果不能让业主满意，物业管理服务的经营是不可能成功的。

服务的经营是不可能成功的。

让客户满意是物业管理服务营销的核心理念，让客户满意是物业管理服务营销的核心理念，是物业管理企业服务利润的是物业管理企业服务利润的重要环节。

重要环节。

物业管理企业只有通过不断提高服务技能与服物业管理企业只有通过不断提高服务技能与服务水平，追求客户满意，获得业主信赖，才能真务水平，追求客户满意，获得业主信赖，才能真正建立与业主间的长期、友好、互利、平等的关正建立与业主间的长期、友好、互利、平等的关系，才能赢得市场，提升品牌价值。

系，才能赢得市场，提升品牌价值。

第二节第二节物业管理的基本内容物业管理的基本内容一、房屋修缮管理二、物业公用设备、设施的管理三、环境管理四、安全防范管理五、公众管理六、档案管理七、社区文化一、一、房屋修缮管理房屋修缮管理修缮责任的划分：

修缮责任的划分：

A.A.新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日起，在规定起，在规定的保质期内，由的保质期内，由施工单位施工单位负责房屋质量保修。

竣负责房屋质量保修。

竣工验收与业主入住的时间差，由工验收与业主入住的时间差，由建设单位建设单位负责。

负责。

B.B.保质期满后，由保质期满后，由业主业主承担修缮责任，并承担修缮承担修缮责任，并承担修缮费用。

费用。

C.C.凡属使用不当或人为造成的房屋损坏，由凡属使用不当或人为造成的房屋损坏，由行为人行为人负责修复或给予赔偿负责修复或给予赔偿。

房屋的最低保修期限：

A.A.地基基础和主体结构，为设计文件规定的该工程的合理使地基基础和主体结构，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

用年限。

B.B.屋面防水工程、卫生间防水、外墙面防渗漏，屋面防水工程、卫生间防水、外墙面防渗漏，55年。

年。

C.C.供热、供冷系统，为两个采暖（冷）期。

供热、供冷系统，为两个采暖（冷）期。

D.D.电气系统、给排水管道、设备安装，电气系统、给排水管道、设备安装，22年。

E.E.装修工程，装修工程，22年。

F.F.其他项目的保修期由建设单位与施工单位约定。

其他项目的保修期由建设单位与施工单位约定。

二、物业公用设备、设施的管理物业公用设备、设施是对一个物业管理区域内各类共用设备、设施的简称，包括房屋建筑物内和室外的设施设备，它是物业的重要组成部分。

物业公用设备、设施的管理是对物业设备、设施的使用、日常使用、日常维护、维修与更新的管理，是物业管理的基础工作和重要工作之一。

1.1.物业公用设备、设施的管理的内容物业公用设备、设施的管理的内容（11）运行管理。

操作、开关机、运行记录、运行监）运行管理。

操作、开关机、运行记录、运行监控、巡视检查、抄表计量以及相控、巡视检查、抄表计量以及相关规程制关规程制定。

定。

（22）维修保养。

保养、维修、测试、更换、改善。

）维修保养。

（33）安全管理。

）安全管理。

（44）档案资料的管理。

原始资料收集、维修、保养）档案资料的管理。

原始资料收集、维修、保养及技术改造的记录的保存。

及技术改造的记录的保存。

（55）节能降耗。

降低运行成本，提高运行效率。

）节能降耗。

（6）采购计划和备品配件的管理。

（7）工具、器械和仪器仪表的管理。

2.物业公用设备、设施的管理的重点：

安全至上、保证运行、计划保养、依法管理、节能降耗、分工细致、专业化管理三、环境管理三、环境管理1.1.环境卫生管理环境卫生管理（11）环境卫生管理的内涵。

）环境卫生管理的内涵。

目的：

净化环境，提高环境效益。

物业管理企业对物业管理区域进行定点、定时、定人物业管理企业对物业管理区域进行定点、定时、定人的日常清扫，进行废弃物的收集和清运，并依照管理规定的日常清扫，进行废弃物的收集和清运，并依照管理规定对业主、物业使用人进行宣传教育、管理和监督，通过清、对业主、物业使用人进行宣传教育、管理和监督，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性的服务，维持公共区域的卫扫、擦、拭、除、洗等常规性的服务，维持公共区域的卫生，以提高环境效益生，以提高环境效益。

（22）环境卫生管理的范围。

）环境卫生管理的范围。

A.A.楼宇内的共用部位，指楼宇内从底层（含地下）楼宇内的共用部位，指楼宇内从底层（含地下）到顶楼的天台的所有共用部位，包括楼宇外墙、到顶楼的天台的所有共用部位，包括楼宇外墙、楼梯、走廊、大厅、天台、小区活动场所、地下楼梯、走廊、大厅、天台、小区活动场所、地下停车场、架空层、公用卫生间和电梯间等。

停车场、架空层、公用卫生间和电梯间等。

B.B.物业管理区域的共用场地，指物业辖区内周围的物业管理区域的共用场地，指物业辖区内周围的道路、绿化带、广场、停车场、娱乐场所等所有道路、绿化带、广场、停车场、娱乐场所等所有的共用场地。

的共用场地。

C.C.生活垃圾的清运，包括化粪池、排污管道的定期生活垃圾的清运，包括化粪池、排污管道的定期清理、疏通等。

清理、疏通等。

D.D.广义的环境卫生服务还包括物业周围的广义的环境卫生服务还包括物业周围的“三废三废”处理。

处理。

（33）环境卫生管理的基本要求。

）环境卫生管理的基本要求。

五定：

定人、定地点、定时间、定任定人、定地点、定时间、定任务、务、定质量。

定质量。

2.环境绿化管理（11）环境绿化管理的内涵。

）环境绿化管理的内涵。

对园林绿地的完善和对已有绿地的养护对园林绿地的完善和对已有绿地的养护绿地率绿地率=小区内绿地用地面积小区内绿地用地面积/小区总用地面积小区总用地面积X100%X100%绿化覆盖率绿化覆盖率=绿地覆盖面积绿地覆盖面积/小区内总用地面积小区内总用地面积X100%X100%人均公共绿地面积人均公共绿地面积=小区公共绿地面积小区公共绿地面积/小区内居住总人口小区内居住总人口（3）环境绿化的完善。

适用、经济、美观，常绿、常花、常香（4）绿化管理