标杆房地产企业成本控制12大阶段管理体系层级划分关键点控制PPT文件格式下载.ppt

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标杆房地产企业成本控制12大阶段管理体系层级划分关键点控制目录目录一、立项阶段成本控制重点一、立项阶段成本控制重点二、规划环节成本控制重点二、规划环节成本控制重点三、可研阶段成本控制重点三、可研阶段成本控制重点四、设计阶段成本控制重点四、设计阶段成本控制重点五、招标阶段成本控制重点五、招标阶段成本控制重点六、六、合同履约阶段成本控制重点、措施、案例合同履约阶段成本控制重点、措施、案例七、三边工程成本控制重点七、三边工程成本控制重点八、设计变更洽商成本控制重点八、设计变更洽商成本控制重点九、施工索赔管理控制重点、原则九、施工索赔管理控制重点、原则十、如何实行成本动态控制十、如何实行成本动态控制十一、竣工结算阶段成本控制重点十一、竣工结算阶段成本控制重点十二、销售阶段成本控制重点十二、销售阶段成本控制重点十三、总公司、项目公司二级管理体系十三、总公司、项目公司二级管理体系第一篇、立项阶段成本控制重点第一篇、立项阶段成本控制重点立项阶段特点立项阶段特点1立项阶段控制原则立项阶段控制原则2立项阶段成本测算内容立项阶段成本测算内容56案例分享案例分享61本阶段对造价的影响本阶段对造价的影响3不同开发形式的成本控制重点不同开发形式的成本控制重点4一、立项阶段特点1、特点：

@#@、特点：

@#@

（1）受国家法规政策限制，可控度有限

（2）运作灵活度小（3）随开发方式的不同成本控制手段不同（4）集团或总部投资决策部门为成本控制主要责任人二、控制原则在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。

@#@2022/10/30三、本阶段对造价的影响购地阶段的成本控制是整个项目成本控制的第一步，一般占房价的23%左右，占总成本的3050%。

@#@购地费用的合理与否，对项目整个成本控制有直接影响。

@#@2022/10/30控制要点控制要点控制对象控制对象控制策略控制策略控制责任部门控制责任部门开开发发形形式式1、新征土地、新征土地

（1）征地费用）征地费用少交或晚交，力争减免少交或晚交，力争减免集团投资部门集团投资部门

（2）拆迁安置费）拆迁安置费用用房产确权后办理拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用集团投资部门或开集团投资部门或开发部门发部门（3）大市政费用）大市政费用自建部分按照公司成本体系办理自建部分按照公司成本体系办理交政府部分由开发体系按有关规交政府部分由开发体系按有关规定办理定办理成本部负责自建部成本部负责自建部分，开发部负责交分，开发部负责交政府部分。

@#@政府部分。

@#@（4）规划条件）规划条件满足公司利益最大化，合理提高满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本容积率，降低土地成本项目部、设计部负项目部、设计部负责责2、招拍挂购、招拍挂购地地

（1）购地费用）购地费用市场及地块现状调研市场及地块现状调研在公司在公司要求利润水平下测算能承受的最大要求利润水平下测算能承受的最大地价地价公司投资决策部门公司投资决策部门

（2）大市政费用）大市政费用自建部分按公司成本体系办理自建部分按公司成本体系办理交政府部分按有关规定办理交政府部分按有关规定办理成本部负责自建部成本部负责自建部分，开发部负责交分，开发部负责交政府部分。

@#@政府部分。

@#@（3）规划条件）规划条件最大限度利用规划条件，提高最大限度利用规划条件，提高容积率容积率以获取最大利润以获取最大利润项目开发部、规划项目开发部、规划设计部设计部四、不同开发形式的成本控制重点控制要点控制要点控制对象控制对象控制策略控制策略控制责任部门控制责任部门开开发发形形式式3、买断项目、买断项目

（1）买断内容）买断内容明确买断内容明细明确买断内容明细公司投资决策部公司投资决策部门门

（2）付款总额）付款总额为公司争取最大利益为公司争取最大利益（3）付款时间）付款时间尽量拖后尽量拖后并分多次支并分多次支付付公司投资决策部公司投资决策部门门（4）三通一平或三通一平）三通一平或三通一平的标准的标准明确验收标准明细明确验收标准明细项目工程部项目工程部（5）手续风险）手续风险与项目付款时间直接挂与项目付款时间直接挂钩钩公司投资决策部公司投资决策部门门4、合作开发、合作开发

（1）合作方式）合作方式符合集团要求符合集团要求有利于有利于分公司分公司公司投资决策部公司投资决策部门门

（2）分成比例）分成比例双赢原则双赢原则公司投资决策部公司投资决策部门门（3）交房时间）交房时间尽可能地延后交房尽可能地延后交房项目工程部项目工程部（4）交房标准）交房标准不低于合同中交房标准不低于合同中交房标准项目营销部、工项目营销部、工程部程部（5）付款总额）付款总额选择有利于公司利益的选择有利于公司利益的方式方式公司投资决策部公司投资决策部门门（6）付款时间）付款时间1、成本测算、成本测算2、项目经济性评价、项目经济性评价3、盈利目标、盈利目标5、立项阶段成本、立项阶段成本测算内容测算内容6、立项阶段成本控制案、立项阶段成本控制案例例第二篇、规划环节成本控制重点第二篇、规划环节成本控制重点规划环节成本控制要点规划环节成本控制要点规划方案成本控制重点规划方案成本控制重点规划报批成本控制重点规划报批成本控制重点案例分享案例分享扩初到功能成本控制重点扩初到功能成本控制重点控制要点：

@#@“一锤定音”的地位和作用周密规划，科学讨论，严格审批设计部和各类专业评审委员会承担成本控制任务规划方案成本控制重点规划方案成本控制重点控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制1、规划方案、规划方案

（1）可可行行性性规规划划设设计计市场信息搜集和分析市场信息搜集和分析市政状况信息分析市政状况信息分析规划要点确立规划要点确立可可行行性性研研究究设设计计任任务务书书、可可行行性性设设计计变更变更规规划划设设计计部部负负责责，项项目目、成成本本、销售部配合销售部配合

（2）方案评审）方案评审组组成成可可行行性性规规划划评评审审委委员员会会，对对方方案案进行评审、确定。

@#@进行评审、确定。

@#@未未通通过过的的方方案案进进入入可可行行性性设设计计变变更更环环节，再重新评审。

@#@节，再重新评审。

@#@由由项项目目、设设计计、工工程程、成成本本、财财务务、销销售售等等各各部部门门组组成成评评审审委委员员会，总经理负责会，总经理负责（3）设计成果）设计成果对对可可行行性性规规划划设设计计根根据据实实际际情情况况进进行行细节调整细节调整设备选型方案提前确定设备选型方案提前确定设计部负责，工程部、成本部、设计部负责，工程部、成本部、采购部配合采购部配合根据提交的设计成果进行投资估算根据提交的设计成果进行投资估算成本部负责，设计部配合成本部负责，设计部配合2、报批设计报批设计

（1）设计方案）设计方案根根据据项项目目前前期期运运营营的的情情况况和和市市场场分分析析制订设计任务书制订设计任务书设设计计部部负负责责，项项目目部部、销销售售部部协协作作方案设计招投标方案设计招投标设计部设计部招投标评审委员会招投标评审委员会方案设计评审方案设计评审设设计计部部负负责责，项项目目部部、销销售售部部协协作作

（2）报批）报批注意市政设计注意市政设计注注意意相相关关法法规规，完完善善自自身身报报批批规规范范性性，材料完整材料完整项目部负责，设计部配合项目部负责，设计部配合控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制3、扩初设计、扩初设计

（1）扩初设计要）扩初设计要求求对报批设计进一步调整对报批设计进一步调整设计要求设计要求内部审核内部审核设设计计部部负负责责，知知会会各各部部门门

（2）成本概算）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算作出概算成本部负责成本部负责制订经营指导书制订经营指导书运营运营部负责部负责（3）扩初设计扩初设计图图根据扩初设计要求招标根据扩初设计要求招标专家评审专家评审内部评审内部评审招投标评审委员会招投标评审委员会设计调整设计调整设计部负责设计部负责4、桩基设计、桩基设计

（1）地质勘察）地质勘察搜集权威地质资料搜集权威地质资料自己专业人员勘察自己专业人员勘察设设计计部部负负责责，工工程程部部协协助助

（2）设设计计方方案案评评审审桩基设计桩基设计2种以上形式种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工图）桩基施工图设计调整设计调整控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制55、施工图、施工图设计设计1.施施工工图图设设计计要要求求根根据据销销售售包包装装设设计计、桩桩基基设设计计、功功能能设设计计及及配配套套设设施施等等因因素素，在在扩扩初初图图基基础础上上确确立立施施工工图图设设计要求计要求建建安安施施工工图图中中结结构构造造价价、建建筑筑造造价价和和环环境境设设施施费费等等约约占占总总造造价价70%的的部部分分属属于于设设计计方方可可控控部部分，应严格审核。

@#@分，应严格审核。

@#@设设计计部部和和工工程程部部负负责责，其其他他部门协助部门协助1.报建报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。

@#@政府部门报批费，按政府有关政策交纳。

@#@项目部项目部1.报施图报施图1.审图审图1.施工配合施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商互审互签，明确修改意见，设计洽商设设计计部部负负责责，工工程程部部协协助助，知会销售部知会销售部1.面积测算面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助设计部负责，工程部协助66、装修方、装修方案设计案设计1.方案设计要求方案设计要求根根据据扩扩初初设设计计图图、经经营营指指导导书书和和实实体体研研究究的的结结果确定方案设计要求果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助设计部负责，销售部协助1.材料设备选型材料设备选型成本方案成本方案市场信息调研市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备根据设计要求确定装修材料和设备设设计计部部负负责责，成成本本部部、采采购购部协助部协助制订装修设计目标成本计划明细表制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析装饰综合价格拆分分析1.招投标招投标制订设计任务书制订设计任务书设计部负责，销售部协助设计部负责，销售部协助评审评审招投标评审委员会招投标评审委员会控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制7、功能设、功能设计计

（1）小小区区建建筑筑物物功功能能的的经济评估经济评估市场调研市场调研销售部销售部有针对性扩充建筑物功能有针对性扩充建筑物功能设设计计部部负负责责，销销售售部部、工工程部协助程部协助

（2）市政配套方案）市政配套方案市政状况调研市政状况调研争取政府有利条件争取政府有利条件项目部负责项目部负责（3）环境方案设计）环境方案设计根根据据投投资资估估算算和和报报批批标标准准确确立立环环境境设设计计方方案案目目标标成成本本总总额额设计部负责，项目部协助设计部负责，项目部协助招投标招投标招投标评审委员会招投标评审委员会（4）智能化设计）智能化设计市市场场现现状状分分析析，智智能能化化必必要要性分析性分析智能化内容控制智能化内容控制销售部负责销售部负责招招投投标标，寻寻找找外外部部合合作作，争争取双赢取双赢招招投投标标小小组组组组织织，总总经经理理负责负责（5）销售承诺）销售承诺保保持持各各部部门门与与销销售售部部的的信信息息畅畅通通，保保障障销销售售承承诺诺与与实实际际功能的一致性功能的一致性设计部负责，工程部协助设计部负责，工程部协助其他费用其他费用限额设计限额设计严严格格按按限限额额指指标标审审核核设设计计成成果果设计部负责，成本部配合设计部负责，成本部配合控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制99、设计变更、设计变更

（1）设计调整）设计调整费用费用严格执行合同严格执行合同设计部设计部

（2）设设计计变变更更洽商洽商严严格格按按照照设设计计变变更更洽洽商商流程进行流程进行设设计计部部负负责责，工工程程、成成本本部协助部协助1010、材料设备、材料设备

（1）选型）选型

（2）方方案案确