房地产开发与经营第八章房地产融资PPT文件格式下载.ppt

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产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。

从财产信托从财产信托的角度的角度房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。

信托收益交付给受益人的行为。

F房地产信托融资的优势优势优势1n信托融资创新空间宽广，信托融资创新空间宽广，并有巨大的灵活性。

并有巨大的灵活性。

2n具有财产隔离功能。

具有财产隔离功能。

3n不受银行贷款时企业自不受银行贷款时企业自有资金不低于开发项目有资金不低于开发项目总投资总投资35%的约束，也的约束，也能够弥补能够弥补121号文规定的号文规定的只有主体结构封顶才能只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费按揭所造成的中间消费融资的断裂。

融资的断裂。

股权证券化信托股权投资类信托权益转让模式混合型信托抵押贷款类信托类型类型F房地产信托的运营模式房地产信托的运营模式信托受益信托受益偿还贷款偿还贷款委托人委托人信托公司信托公司开发商开发商信托资金信托资金信托贷款信托贷款担保人担保人提供提供担保担保房地产融资信托的基本结构房地产融资信托的基本结构贷款型信托贷款型信托股权投资型信托股权投资型信托委托人委托人信托公司信托公司开发商之股东开发商之股东信托资金信托资金信托受益信托受益房地产股份房地产股份买卖买卖担保人担保人提供担保提供担保委托人委托人信托公司信托公司开发商之股东开发商之股东信托资金信托资金信托受益信托受益已购股权已购股权回购股权回购股权担保人担保人提供担保提供担保股权证券化型信托股权证券化型信托混合型信托混合型信托案例案例海协信托海协信托天福绿洲、天福人家综合天福绿洲、天福人家综合商住小区开发项目集合资金信托计划商住小区开发项目集合资金信托计划信托计划规模不超过人民币10，000万元，起点为20万元，年收益率不低于4.8%，期限为2.5年。

担保措施为：

（1）土地使用权抵押：

借款人以“天福绿洲、天福人家综合商住小区”土地使用权抵押给受托人作为偿还贷款的担保，并办理抵押登记；

2）股权质押：

借款人以其主要股东持有的74.15%股权质押给受托人。

（3）楼盘折价拍卖、转让：

如借款人无力如期偿还借款，则两小区住宅楼、商务楼、停车场均折价拍卖（折价率为60%）或转让，本计划的投资者依据合同金额的大小享有优先收益权。

发行期：

2004年7月15日至2004年8月15日。

点评：

该信托计划是一个房地产信托投资计划，点评：

该信托计划是一个房地产信托投资计划，房地产行业的魅力在于其高收益性以及回收期相房地产行业的魅力在于其高收益性以及回收期相对较短。

房地产信托投资计划的风险成为信托计对较短。

房地产信托投资计划的风险成为信托计划是各当事人所关注的焦点。

在该项目中，同时划是各当事人所关注的焦点。

在该项目中，同时采用了土地使用权抵押、股权质押、楼盘折价拍采用了土地使用权抵押、股权质押、楼盘折价拍卖、转让等风险控制措施。

几乎每一个房地产信卖、转让等风险控制措施。

几乎每一个房地产信托计划均会采取土地抵押的风险控制措施托计划均会采取土地抵押的风险控制措施,即由被即由被投资方用相关的资产进行抵押，并进行相应的抵投资方用相关的资产进行抵押，并进行相应的抵押登记；

采用股权质押的担保方式在房地产项目押登记；

采用股权质押的担保方式在房地产项目中也是比较常见的。

但是，对楼盘折价拍卖这一中也是比较常见的。

但是，对楼盘折价拍卖这一担保方式在担保方式在20042004年的后期出现的较多。

年的后期出现的较多。

股票融资股票融资Title-直接发行直接发行-间接发行间接发行-平价发行平价发行-折价发行折价发行-溢价发行溢价发行-募集设立公司发行募集设立公司发行-募集新股公开发行募集新股公开发行-无偿增资发行无偿增资发行-可转换公司债券可转换公司债券-准备阶段准备阶段-审批阶段审批阶段-实施阶段实施阶段房地产债券融资F房地产债券的概念房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。

债券发行债券发行

（1）债券发行的方式）债券发行的方式v按照债券的发行对象，可分为按照债券的发行对象，可分为私募发行私募发行和和公募发行公募发行两种方式。

两种方式。

私募发行私募发行w私私募募发发行行是是指指面面向向少少数数特特定定的的投投资资者者发发行行债债券券，一一般般以以少少数数关关系系密密切切的的单位和个人为发行对象，不对所有的投资者公开出售。

单位和个人为发行对象，不对所有的投资者公开出售。

w具具体体发发行行对对象象有有两两类类：

一一类类是是机机构构投投资资者者，如如大大的的金金融融机机构构或或是是与与发发行行者者有有密密切切业业务务往往来来的的企企业业等等；

另另一一类类是是个个人人投投资资者者，如如发发行行单单位位自自己己的的职职工，或是使用发行单位产品的用户等。

工，或是使用发行单位产品的用户等。

公司债券公司债券公募发行公募发行w公公募募发发行行是是指指公公开开向向广广泛泛不不特特定定的的投投资资者者发发行行债债券券。

公公募募债债券券发发行行者者必必须须向向证证券券管管理理机机关关办办理理发发行行注注册册手手续续。

由由于于发发行行数数额额一一般般较较大大，通通常常要要委委托托证证券券公公司司等等中中介介机机构构承承销销。

公公募募债债券券信信用用度度高高，可可以以上上市市转转让让，因因而而发发行利率一般比私募债券利率为低。

行利率一般比私募债券利率为低。

8.48.4房地产融资的成本管理房地产融资的成本管理房地产融资的房地产融资的决策分析决策分析银行贷款融资银行贷款融资与信托融资与信托融资的成本分析的成本分析房地产融资的房地产融资的房地产融资的房地产融资的成本管理成本管理成本管理成本管理直接融资与间接直接融资与间接融资的成本分析融资的成本分析不同融资方式不同融资方式的成本比较的成本比较我国房地产融资中的主要风险8.58.5房地产融资的风险管理房地产融资的风险管理主要风险类型主要风险类型主要风险类型主要风险类型政治风险政治风险市场和经营风险市场和经营风险财务风险财务风险道德和信用风险道德和信用风险风险产生的原因风险产生的原因风险产生的原因风险产生的原因房地产开发资金过多依房地产开发资金过多依赖银行贷款；

赖银行贷款；

土地储备制度不完善；

个人住房消费信贷的发个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；

展可能存在违约风险；

商业银行和其他金融机商业银行和其他金融机构存在经营行为问题。

构存在经营行为问题。