房地产宏观环境及长三角市场分析PPT课件下载推荐.ppt

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比如大量外资投行正在中国抛售大量房地产物业就是很好的说明。

总结：

从国外经济的不景气看，中国的房地产发展的外部环境面临严峻考验。

Documentnumber3国内的经济环境不理想，使得居民消费能力减弱，中国经济正逐步进入调整阶段。

国内的经济环境不理想，使得居民消费能力减弱，中国经济正逐步进入调整阶段。

p中国进入降息通道从10月9日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点；

从10月15日起，下调人民币存款准备金率0.5个百分点。

降息通道说明，中国正面临结构性需求缺失，正努力拉动内需，度过这次全世界的经济危机p人民币升值，中国中小企业生存惨淡。

2007年广东地区倒闭的企业超过一万家。

温州市20%的中小企业破产关门。

人民币升值，物价上涨，劳动力成本上涨，是这次人民币升值带来危机的主要原因。

人民币汇率保持高位、股市暴跌和国际金融市场动荡影响了中国经济的平稳发展，而政府控制物价走势的举措则收到成效。

2008年前三季度中国GDP增长9.9%CPI上涨7.0%,增速双双放缓。

结论：

国内经济环境的严峻局面，预示房地产相关行业将面临一定的发展困难期。

外部经济环境分析经济基本面不支持房地产行业快速回暖Documentnumber4房地产市场分析时间来源房地产救市政策2008.10.192008.10.23中央国务院要求加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。

从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；

对个人销售或购买住房暂免征收印花税；

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

2008.06.05成都公积金贷款首付降低到20%，贷款额度提高到30万元，最长期限提高到30年，可异地申请公积金贷款；

对购房户按1.5%、1%和0.5%给予购房补贴；

报建费减免2008.07.20长沙首套房公积金贷款首付比降至20%，期限最长到30年；

加快棚户区改造，并在原则上实行货币补偿；

经济适用房实行货币补贴2008.08.01厦门放宽普通住房标准；

90平米以下保障性住房，贷款利率下调，首付比例降至20%，最长贷款期限到20年2008.08.05福州提高可享受契税减半优惠的住房面积标准；

公积金贷款最高额度升至30万；

放宽预售许可证的发放标准2008.09.01天津夫妻双方共同申请住房公积金贷款，最高限额提高到60万元2008.09.04沈阳省直、铁路、电力、邮电行业职工可以享受住房公积金异地贷款优惠政策，缴存公积金的职工互相认定2008.09.07西安对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴2008.09.08芜湖首套住房契税政府给予50%的补助延长税费缴纳时间2008.09.27南京购房者，发放房款总额0.5-1%的补贴；

强化“卖旧买新”税费抵扣政策，允许开发商在2008年9月30日前缓缴或分期缴纳相关税费等2008.10.13上海首次购房且有两人及以上参与贷款的家庭，住房公积金贷款最高额度由50万提高到60万2008.10.14杭州将住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元，职工购买商品房首付款比例由30降低至20这些救市政策究竟有没有效果、有多大效果、何时才能有实质反应？

我们认为：

1、目前救市政策力度还不够：

通过历史案例来看，目前各地出台的救市政策还只是以“放松”为主，力度还不够，只有较激进的“鼓励”政策出台才会起到更好效果；

2、救市政策是有时滞性的；

3、契税下降印花税下降，满2年交易不收营业税，给市场带来了一定的活跃影响机制。

0808年下半年，中央及各地政府出现了多个房地产年下半年，中央及各地政府出现了多个房地产“救市救市”政策，鼓励购房，缓解开发商压政策，鼓励购房，缓解开发商压力，但是效果尚未显现。

力，但是效果尚未显现。

Documentnumber5房地产市场分析回顾近10年来中国房地产调控的历史,趋势一旦形成，反向调控措施需要持续一段时间才能实现目标。

从历次房地产调控来看，调控政策从出台到达成目标，时滞在1.5-2年左右，这意味着在反向调控政策出台之初，既有趋势仍将保持。

研究表明，房地产调控政策的时滞性为研究表明，房地产调控政策的时滞性为1.51.5年左右，预计到年左右，预计到20092009年中期房地产将得到复苏年中期房地产将得到复苏Documentnumber6房地产市场分析区域城市成交量成交价格环渤海北京9月同比降幅20%9月涨幅减至07年以来最低水平天津8-9月同比降幅20%8-9月同步小幅回落长三角上海9月同比降幅达3成9月均价小幅回落，减少6.8%杭州9月同比降幅10%同比涨幅继续回落苏州成交量较前月有所放大同比涨幅继续回落珠三角深圳较大幅度上升2-9月，新房下跌近6000元广州9月略有回升环比价格涨幅再次出现负增长中部西安成交量大量萎缩略有下降重庆同比降幅达5成略有下降成都降30%同比涨幅继续回落近期房地产市场达到近期房地产市场达到0707年以来历史低谷，成交量萎缩，价格有些震动，市场信心缺失年以来历史低谷，成交量萎缩，价格有些震动，市场信心缺失政府救市已经启动，但市场并没有明显的正面反应政府救市已经启动，但市场并没有明显的正面反应自住客支撑市场经过一轮市场调整，目前主要一线城市的投资客已大部分离场，现在的市场以自住客为主。

自住需求成为市场下探中的主要支撑。

Documentnumber7房地产市场分析0808年土地市场不再火爆，地王不再出现，优质地块流拍形象已出现，显示开发商银根年土地市场不再火爆，地王不再出现，优质地块流拍形象已出现，显示开发商银根紧缩。

紧缩。

城市城市时间时间流拍流拍地块地块结果结果北京2008.01.16广渠路15号由于投标企业不足三家流拍，2008年新年北京最大的一幅土地出让,竟以“流拍”收场广州2007.12.612宗地块仅7家单位竞价，最终2块地“流拍”、5块地以底价成交。

上海2008.10.16上海长风生态商务区4号6月份退掉该地块的志成企业，将该地块以挂牌底价7.64亿元收入囊中，节省2亿资金。

竞买情况尤为冷淡。

杭州2007.11.28杭州桃花源浙江杭州市土地市场上罕见的“千亩大盘”28日拍卖因无人应标而“流拍”。

从2007年10月以来，全国有120幅土地流拍，开发商未来持谨慎态度我们认为大量土地流拍：

1、一方面说明了市场冷淡，开发商缺乏现金，市场以消化存量为主2、另一方面因为土地流拍，各大城市今年的商品房建设计划可能难以按原定时间实现，并有可能影响未来两三年的住宅建设进度。

3、这可能导致未来两三年住宅供应紧张。

Documentnumber811、未来经济仍将下行，、未来经济仍将下行，2-32-3年的调整时间不可避免，房地产市场也将很难独善其身。

年的调整时间不可避免，房地产市场也将很难独善其身。

22、政府救市已经启动，但市场并没有明显的正面反应。

、政府救市已经启动，但市场并没有明显的正面反应。

33、中国房地产市场消费结构日趋合理，、中国房地产市场消费结构日趋合理，“限制二套房政策限制二套房政策”已经较大限度打压投资用已经较大限度打压投资用房，并且使得正常的改善性居需求受到挤压，需要国家利用政策因素来合理引导房地房，并且使得正常的改善性居需求受到挤压，需要国家利用政策因素来合理引导房地产市场发展情况。

产市场发展情况。

房地产市场分析总结经过对国内外经济等研究，我们认为中国的房地产市场在短期内将持续低平发展。

Documentnumber9长三角地区市场情况分析城市商品住宅成交量（万平方米）商品住宅成交价格（元/平方米）2008年年8月月2008年年9月月9月新月新盘2008年年8月月2008年年9月月成交面成交面积同比增同比增长成交面成交面积同比增同比增长当月当月销售率售率主要区主要区间比例比例成交均价成交均价环比增比增长成交均价成交均价环比增比增长上海66-69.39%48.59-77.61%0-20%80%135591.3%13248-2.30%南京25.09-66.73%20.38-80.20%0-10%77%6332-3.89%60544.40%杭州13.74-65.9%17.44-53.71%0-20%82%1718623.5%1939512.80%宁波13.94-66.17%11.63-72.08%0-20%83%103665.1%9763-5.80%苏州29.27-60.61%18.00-80.00%0-10%67%65840.28%6384-3.00%合肥51.4-50.69%31.8-70.00%/3976-0.1%42105.89%无锡17.56-49.77%20.31-58.31%0-20%75%5625-2.83%5495-2.31%扬州6.71-51.21%6.52-64.12%0-10%75%49761.59%4592-7.71%长三角地区房地产市场情况一片低迷，成交量萎缩，但价格波动不大长三角地区房地产市场情况一片低迷，成交量萎缩，但价格波动不大Documentnumber10上海房地产市场情况分析上海房地产市场情况分析长三角地区市场情况分析上海市成交继续下滑本月，商品住宅成交量为48.59万平方米，环比下跌26.4%，同比跌幅高达77.6%，成交量不足去年同期的四分之一。

均价小幅下调8月全市商品住宅成交均价为13248元/平方米，环比微幅下调2.3%。

主要是由于本月的成交以外郊环居多。

Documentnumber11南京房地产市场情况分析南京房地产市场情况分析长三角地区市场情况分析成交继续萎缩。

9月南京商品住宅成交20.38万平方米，环比下降18.8%，同比降幅更达到80.2%，成交量自6月以来已连续4个月下降价格微降。

本月全市商品住宅成交均价为6054元/平方米，环比下降4.4%，延续了5月份以来小幅下降趋势。

Documentnumber12杭州房地产市场情况分析杭州房地产市场情况分析长三角地区市场情况分析从成交量来看，9月份常州的商品住宅共成交17.44万平方米，环比上升26.92%，虽然成交量较上个月有所上升，但纵观整个08年各月的成交量，本月的成交量甚至不及前8个月的平均水平。

均价大幅上扬，就成交价格来看，本月杭州商品住宅的成交均价继续呈现上扬走势，达到19395元/平方米，较上月上涨了12.85%。

主要是因为高端楼盘居多。

Documentnumber13常州房地产市场情况分析常州房地产市场情况分析长三角地区市场情况分析2008年9月份常州商品住宅预售面积59.12万，合同销售面积25.07万，供求比为10.42。

08年7、8、9三个月预售量在持续增加，但是成交量始终在低位徘徊，供大于求的局面短期难以改变，后期市场乐观度不高。

9月份常州商品住宅成交均价为3847元/，环比下降3.9%，同比下降7.