青岛胶州市商业部分市场调研报告94195994文档格式.docx
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坚持建新城、疏老城，突出加快新城区开发，着力启动会展中心、文化中心、体育中心三大中心建设。
城市运营方面：
胶州市委、市政府紧紧围绕争创国家园林城市的目标，坚持以文化为内质，加快推进城市化进程，自觉将文化融入到城市规划、建设、管理和发展之中，城市景观建设不断改善，基本形成了“水在城中，城在林中、环境优美、特色鲜明”的和谐生态环境，先后被命名为国家卫生城市、全国城市环境综合整治优秀城市、国家环境保护模范城市、山东省园林城市等荣誉称号。
3、商业规划相关政策
根据胶州市商贸流通业发展的实际，本着“科学、可持续发展、以人为本、利民便民”的规划原则，通过大量的调查研究，重点对胶州市的各级商业中心、商业街、大中型商业零售网点、社区商业等几个方面进行了较为详细的分析和规划，胶州市制定了《胶州市城区商业网点专业规划（2004—2010年）》并顺利通过专家评审，这是青岛辖区五市中第一个通过专家评审的市（县）级商业网点专业规划。
二、胶州市商圈及商圈分布
小结：
根据胶州城市总体规划与住宅区域分布，胶州市形成五大商圈，每个商圈辐射范围依据其经营业态、档次、交通网路等有所不同；
具体的五大商圈为汽车站商圈、西部商贸区、西南商圈、韩国风情街、新城商圈。
三、胶州市各大商圈及节点商业项目分析
通常，我们将商圈划分为三个层次：
核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。
一般情况下，核心商圈（primarytradingarea）约占50%——70%的人流量；
次级商圈（secondarytradingarea）约占15%——20%的人流量；
边际商圈（fringetradingarea）约占10%左右的人流量。
1、汽车站商圈
◆节点商业项目分布
核心商圈
次级商圈
边缘商圈
◆节点商业项目分析
⑴世纪商城
项目地址
郑州路南，广州路以西
开发商
胶建集团
商管机构/
物业公司
一楼由诚信物业管理
二、三楼属于丽达购物百货
占地面积
15600平方米
建筑面积
3万平方米左右
建筑单体形式及数量
单体
外部交通状况
1、3、5、6、88、205等公交线路，交通畅达。
商铺形态
临街与内铺
地上3层，地下1层
车位概况及租/售价格
约230个车位
免停车费
面积范围
一层20m2精品屋，二、三层零散分割
基本桩距
5米
层高
3米
商业物业产权
自持+销售
业态定位
百货
功能定位
综合性（购物、餐饮、娱乐、休闲）
定位优势
商业体量/地段优势/经营业种
市场定位
终端消费群为普通大众；
年轻工薪阶层，以中档定位。
经营定位
分营收银分营管理
形象定位
大众流行
客流量
6816人次（常规工作日）
销售动态
该项目2000年左右最初售价3000元/平方米，一楼内铺租金2.7—3元/m2/天。
⑵财富中心
郑州东路18号
香江国际
诚信物业
70000平方米
25万平米
一期分四个区
1、3、5、7、8、12、17等公交线路，交通畅达。
地下停车场，地上少量停车位
31.7平米到200平米
综合性（购物、餐饮、娱乐、休闲）维客超市进驻
5816人次（常规工作日）
该项目2006年左右最初售价7000元/平方米，三楼内铺租金0.53元/m2/天。
3、金沙广场
胶州市广州路老向阳市场北临
青岛盛世嘉业商业发展有限公司
未定
7万平米（一期）
地上5层，地下2层
地下停车位300个，顶层停车位400个
10平米到70平米（外售）
4米左右
自持+销售（公摊30%）
地下两层大润发超市；
地上一层主楼肯德基；
四层国际华纳金逸影院；
体量、地段、宣传
统一收银统一管理
暂未进驻，周边向阳市场日客流量万人以上
尚未开盘单价两万以上，保租五年，年返8%；
目前有认筹活动，缴纳认筹金每天增值一百元至开盘。
4、盛天国际
胶州市郑州东路北，人民银行西
青岛盛天置业有限公司
4.5万平米
13．6万平（含住宅）商业3.7万平
单体+沿街
6、7、18、88、205等公交线路，交通畅达。
地上4层地下1层
地下停车位基本与住宅1:
1的比例
35平米以上（外售）
未知
自持+销售（沿街基本无公摊）
崂山百货+沿街
终端消费群为中高档消费人群为主，为金字塔结构的二三级结构。
中高档
尚未开盘单价两万以上，五月份曾推出过金卡活动，是否采用返租模式尚且未定。
◆汽车站商圈整体统计分析
项目
建面
（万平米）
世纪商城
3
地下一层、地上一层为以低档服装百货为主理由娱乐场；
二楼三楼超市、珠宝等高档百货含服饰
综合性
中档
财富中心
25
地下一层为维客超市；
地上一层为服装百货（中低档），二层为精品服装专卖，三楼儿童生活馆
商业街+超市
金沙广场
7
地下两层为大润发超市；
地上一层主楼为肯德基，一到三层为时尚百货；
四楼为华纳金逸影院
盛天国际
3.7
常州路东最大单体为崂山百货，其余皆为临街商铺，金融、娱乐、休闲、数码、特色餐饮设有专区
新向阳广场
（包含利群）
17
利群单体百货、综合超市；
向阳广场为主题上街（具体内容为定）
中至中高档
销售
汽车站商圈
55.7
服装百货、大型超市等
中档为主
主力模式为
◆小结：
通过汽车站商圈内各个节点商业项目的分析，汽车站商圈整体定位主要以中档为主，销售模式均为自我持有与销售两者结合；
该商圈容纳了维客超市、大润发超市、崂山百货三家零售业大鳄；
经营功能均为购物、餐饮、休闲的综合性质，终端消费人群主要为工薪阶层的普通大众，该商圈如加上新向阳市场的启动运营，客源将会愈发分散，同质竞争激烈，该商圈处于极度饱和状态（商圈辐射半径达2.5KM）。
2、新城区商圈
御龙广场
1、新利群
澳门路南世纪大道东
利群集团
商管机构
12.278万平米
88、7、18、77、203等公交线路，交通畅达。
地上7层地下1层
地下停车位、地上停车位
整体
8米
5米左右
自持
百货、娱乐、影院
体量、地段、品牌
终端消费群为中高档消费人群
三千人次左右（常规工作日）
2、银座
香港路北世纪大道西
华鲁利华置业有限公司
济南银座
3.2万平米
地上3层地下1层
品牌
终端消费群：
为中高档消费人群
暂未进驻
自持商业
3、易购
易购
约1万平米
1-2层街区商铺
临街地上2层（公摊40%左右）
30-200平米
一层5.7米，二层5.2米
品牌专卖
购物
独特运营模式定位
以年轻人为主，主打流行时尚
无返租活动，最多每平米优惠50-60元
4、华鲁御龙广场
建筑
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