青岛胶州市商业部分市场调研报告94195994文档格式.docx
《青岛胶州市商业部分市场调研报告94195994文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《青岛胶州市商业部分市场调研报告94195994文档格式.docx(16页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
坚持建新城、疏老城,突出加快新城区开发,着力启动会展中心、文化中心、体育中心三大中心建设。
城市运营方面:
胶州市委、市政府紧紧围绕争创国家园林城市的目标,坚持以文化为内质,加快推进城市化进程,自觉将文化融入到城市规划、建设、管理和发展之中,城市景观建设不断改善,基本形成了“水在城中,城在林中、环境优美、特色鲜明”的和谐生态环境,先后被命名为国家卫生城市、全国城市环境综合整治优秀城市、国家环境保护模范城市、山东省园林城市等荣誉称号。
3、商业规划相关政策
根据胶州市商贸流通业发展的实际,本着“科学、可持续发展、以人为本、利民便民”的规划原则,通过大量的调查研究,重点对胶州市的各级商业中心、商业街、大中型商业零售网点、社区商业等几个方面进行了较为详细的分析和规划,胶州市制定了《胶州市城区商业网点专业规划(2004—2010年)》并顺利通过专家评审,这是青岛辖区五市中第一个通过专家评审的市(县)级商业网点专业规划。
二、胶州市商圈及商圈分布
小结:
根据胶州城市总体规划与住宅区域分布,胶州市形成五大商圈,每个商圈辐射范围依据其经营业态、档次、交通网路等有所不同;
具体的五大商圈为汽车站商圈、西部商贸区、西南商圈、韩国风情街、新城商圈。
三、胶州市各大商圈及节点商业项目分析
通常,我们将商圈划分为三个层次:
核心商圈(主要商圈)、次级商圈(次要商圈)、边际商圈(边缘商圈)。
一般情况下,核心商圈(primarytradingarea)约占50%——70%的人流量;
次级商圈(secondarytradingarea)约占15%——20%的人流量;
边际商圈(fringetradingarea)约占10%左右的人流量。
1、汽车站商圈
◆节点商业项目分布
核心商圈
次级商圈
边缘商圈
◆节点商业项目分析
⑴世纪商城
项目地址
郑州路南,广州路以西
开发商
胶建集团
商管机构/
物业公司
一楼由诚信物业管理
二、三楼属于丽达购物百货
占地面积
15600平方米
建筑面积
3万平方米左右
建筑单体形式及数量
单体
外部交通状况
1、3、5、6、88、205等公交线路,交通畅达。
商铺形态
临街与内铺
地上3层,地下1层
车位概况及租/售价格
约230个车位
免停车费
面积范围
一层20m2精品屋,二、三层零散分割
基本桩距
5米
层高
3米
商业物业产权
自持+销售
业态定位
百货
功能定位
综合性(购物、餐饮、娱乐、休闲)
定位优势
商业体量/地段优势/经营业种
市场定位
终端消费群为普通大众;
年轻工薪阶层,以中档定位。
经营定位
分营收银分营管理
形象定位
大众流行
客流量
6816人次(常规工作日)
销售动态
该项目2000年左右最初售价3000元/平方米,一楼内铺租金2.7—3元/m2/天。
⑵财富中心
郑州东路18号
香江国际
诚信物业
70000平方米
25万平米
一期分四个区
1、3、5、7、8、12、17等公交线路,交通畅达。
地下停车场,地上少量停车位
31.7平米到200平米
综合性(购物、餐饮、娱乐、休闲)维客超市进驻
5816人次(常规工作日)
该项目2006年左右最初售价7000元/平方米,三楼内铺租金0.53元/m2/天。
3、金沙广场
胶州市广州路老向阳市场北临
青岛盛世嘉业商业发展有限公司
未定
7万平米(一期)
地上5层,地下2层
地下停车位300个,顶层停车位400个
10平米到70平米(外售)
4米左右
自持+销售(公摊30%)
地下两层大润发超市;
地上一层主楼肯德基;
四层国际华纳金逸影院;
体量、地段、宣传
统一收银统一管理
暂未进驻,周边向阳市场日客流量万人以上
尚未开盘单价两万以上,保租五年,年返8%;
目前有认筹活动,缴纳认筹金每天增值一百元至开盘。
4、盛天国际
胶州市郑州东路北,人民银行西
青岛盛天置业有限公司
4.5万平米
13.6万平(含住宅)商业3.7万平
单体+沿街
6、7、18、88、205等公交线路,交通畅达。
地上4层地下1层
地下停车位基本与住宅1:
1的比例
35平米以上(外售)
未知
自持+销售(沿街基本无公摊)
崂山百货+沿街
终端消费群为中高档消费人群为主,为金字塔结构的二三级结构。
中高档
尚未开盘单价两万以上,五月份曾推出过金卡活动,是否采用返租模式尚且未定。
◆汽车站商圈整体统计分析
项目
建面
(万平米)
世纪商城
3
地下一层、地上一层为以低档服装百货为主理由娱乐场;
二楼三楼超市、珠宝等高档百货含服饰
综合性
中档
财富中心
25
地下一层为维客超市;
地上一层为服装百货(中低档),二层为精品服装专卖,三楼儿童生活馆
商业街+超市
金沙广场
7
地下两层为大润发超市;
地上一层主楼为肯德基,一到三层为时尚百货;
四楼为华纳金逸影院
盛天国际
3.7
常州路东最大单体为崂山百货,其余皆为临街商铺,金融、娱乐、休闲、数码、特色餐饮设有专区
新向阳广场
(包含利群)
17
利群单体百货、综合超市;
向阳广场为主题上街(具体内容为定)
中至中高档
销售
汽车站商圈
55.7
服装百货、大型超市等
中档为主
主力模式为
◆小结:
通过汽车站商圈内各个节点商业项目的分析,汽车站商圈整体定位主要以中档为主,销售模式均为自我持有与销售两者结合;
该商圈容纳了维客超市、大润发超市、崂山百货三家零售业大鳄;
经营功能均为购物、餐饮、休闲的综合性质,终端消费人群主要为工薪阶层的普通大众,该商圈如加上新向阳市场的启动运营,客源将会愈发分散,同质竞争激烈,该商圈处于极度饱和状态(商圈辐射半径达2.5KM)。
2、新城区商圈
御龙广场
1、新利群
澳门路南世纪大道东
利群集团
商管机构
12.278万平米
88、7、18、77、203等公交线路,交通畅达。
地上7层地下1层
地下停车位、地上停车位
整体
8米
5米左右
自持
百货、娱乐、影院
体量、地段、品牌
终端消费群为中高档消费人群
三千人次左右(常规工作日)
2、银座
香港路北世纪大道西
华鲁利华置业有限公司
济南银座
3.2万平米
地上3层地下1层
品牌
终端消费群:
为中高档消费人群
暂未进驻
自持商业
3、易购
易购
约1万平米
1-2层街区商铺
临街地上2层(公摊40%左右)
30-200平米
一层5.7米,二层5.2米
品牌专卖
购物
独特运营模式定位
以年轻人为主,主打流行时尚
无返租活动,最多每平米优惠50-60元
4、华鲁御龙广场
建筑