【专业市场】宿州秀水服装城的可行性报告.doc

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宿州经济开发区馨云南路秀水服装城项目可行性研究报告

宿州经济开发区馨云南路

秀水服装城项目可行性研究报告

安徽中升投资发展有限公司

2010年10月

目录

一、总述

（一）建设项目概况

（二）项目建设的必要性

（三）可行性研究编制的依据

（四）可行性研究报告范围

（五）可行性研究结论

二、市场分析

（一）宿州城市概况

（二）宿州宏观经济运行

（三）宿州房地产市场供给及需求分析

（四）宿州整体房地产市场划分及分析

（五）宿州房地产市场判断

（六）项目机会分析

三、项目地块概况、经济技术指标及建设条件

（一）地块概况

（二）经济技术指标

（三）建设条件

四、项目的规划设计方案

（一）整体规划设计原则

（二）项目规划思路

（三）建筑方案设计

（四）结构设计

（五）消防设施设计

（六）环境保护

五、首期建设计划及实施进度安排

（一）首期的建设计划

（二）工程进度安排

六、项目的核心定位及核心策略

（一）商业地产与住宅地产的认知与模式

（二）整体开发理念

（三）市场定位

（四）产品定位：

（五）客户群定位

（六）销售策略

（七）竞争策略

七、投资总额估算及资金来源评估

（一）项目总投资的估算的依据

（二）项目首期投资成本估算原则

（三）项目首期投资总额估算

（四）首期各季度投资计划

（五）项目首期资金筹措

八、项目财务评价

（一）评估依据

（二）项目首期销售价格推测

（三）销售面积实现计划及销售收入实现计划

（四）项目首期税收估算

（五）项目首期财务盈利能力分析

（六）清偿能力分析

（七）资金来源与运用

（八）项目首期不确定性分析

九、综合评价结论及建议

（一）综合评价结论

（二）建议

一、总述

（一）建设项目概况

项目名称：

秀水服装城

1.建设地点：

宿州经济开发发区物流园馨云南路东侧。

2.建设单位：

安徽中升投资发展有限公司

3.项目概况

位置：

本项目地块位于宿州经济开发区物流园馨云南路东侧，外环一路与外环二路之间。

占地面积：

项目总占地面积约180亩，其中市场用地地块规划用地面积约120亩；综合配套用地地块规划用地面积约60亩。

容积率：

地块综合容积率约为1.67，其中商业市场地块容积率约为1.5，综合配套地块容积率约为2.0。

总建筑面积：

项目总建筑面积约200000平米，其中商业市场部分建筑面积为约120000平方米，综合配套部分建筑面积约80000平方米，。

产品组合：

综合配套用地区域，产品包括酒店区及多高层住宅公寓区、配套商业区；商业市场用地区域,产品以城市综合体为主题，其它专业商业服务区合理分布的大型ShoppingMall，包含服装纺织品购物中心、鞋帽饰品主题商场、小商品购物街、餐饮风情街、休闲娱乐广场及大型配套停车场。

商业市场规划按照我国目前老百姓的购物习惯并结合国际商业的新型模式规划设计，装纺织品购物中心和鞋帽饰品主题商场采用现代商业卖场的封闭（结合半封闭开敞空间）的现代模式形成独立的城市综合体，综合体建筑中配备适合购物休闲的快餐饮食、咖啡茶点、影视游戏的点、面状服务区域；小商品购物街、餐饮风情街采用传统的开放街区形式，商业街区有收有放，辅以景观点缀，打造消费与赏景的两重功能，餐饮风情街以欧式风格为主调，让身临其境的人们享受西欧的独特风情；休闲娱乐广场为小型主题公园，以秀美的园林式建筑和适合淮河流域生长的常绿木本植物为主，主题公园内建造一条景观河，河边景观树为香樟、乌桕、垂柳、银杏等名贵树种，景观河上架设木栈桥，让游人有身临江南水乡的意境。

4、项目经营模式

商业市场以租售相结合的经营模式，初步方案为50%自持招租，50%出售，为能在较短时间内培育市场成熟，我公司会将首期的商业中大部分铺面采用租赁的方式，对规模生产企业带着品牌入驻的，采取减免管理费等优惠方法招商，吸引更多大企业、大品牌的加盟。

综合配套区域的酒店项目为开发企业自持物业，委托专业管理公司经营的模式；住宅项目的销售沿用传统模式，但在首期住宅项目的售价上将会低于周边项目售价，加速资金回笼，并生成利润投入商业项目中加大招商，产生成熟的商业氛围影响住宅项目的热销相互影响的效应。

5、项目公司概况

5.1项目建设单位与职能

安徽中升投资发展有限公司成立于1998年，注册资本2000万，公司占地总占地110亩。

经营用房【自持】80000余平方米，现有员工150余人，主要从事房地产开发.物业经营、生物工程、化工类产品的生产经营、建筑安装工程等。

公司前身为安徽中升房地产有限公司，近几年来完成开发、建安产值近十亿，先后开发项目如下：

1、2001年－2004年，开发建设欣钰雅苑项目，项目占地50亩，开发建筑面积7万平米，于2004年底全部销售完毕。

2、2005年至今，开发建设黄山西递商贸城、西递博雅兰庭渡假酒店和中升·融智工园项目，总建筑面积11万平米，现已建设完成近8万平米。

3、2008至今开，开发建设中升·融智科技园项目总占地110亩总建筑面积达21万平方米，现已完成近10万平方米。

4、2008年至今，开发建设合肥蒙城路蓝筹星座项目，总建筑面积为5.5万平米,层数为30层，现已形成销售。

5、随着经营及发展需要我公司先后与湖南三建集团及长春建工集团在皖投资成立安徽公司，经过两年多的发展，先后承揽了安徽省政府集资楼——望湖城项目近18万平方的建设任务，安徽中烟蚌埠烟叶醇化库工程11万平方米，安徽皖北煤电医院工程6万平方米，中国科技大学重点实验室工程近3万平方米等，两年间累计完成建设产值近十亿元，年交纳税金数千万元。

“务实开拓、追求卓越”为公司经营宗旨，公司发展将依据这一宗旨，循序渐进、诚信务实。

使企业逐步健康稳定发展，有信心、有能力使企业在2010年打造成为以生物化工科技、房地产开发为主的现代化大型企业集团。

（二）项目建设的必要性

1、城市发展条件

1.1良好的交通条件

宿州市对外联系便捷，交通优势明显。

北距徐州观音机场仅75km；京沪铁路、合（肥）徐（州）高速公路和206国道南北纵贯市区，规划的京沪高速铁路从市区东缘穿过；规划的泗永高速公路从市区北部穿过；水运经新汴河入洪泽湖通长江，水、陆、空立体交通运输系统十分发达。

宿州开发区位于宿州老城区的南部，宿蒙公路、宿怀公路、宿固路、303省道和二

徐公路穿境而过，毗邻高速铁路客运站，交通条件十分便捷。

1.2丰富的劳动力资源

宿州市的劳动力资源丰富，已形成有一定产业素质的百万劳动大军。

劳务输出总量突破120万人。

资源丰富、交通发达、商务成本低，营造了良好的低生产成本和低交易成本的发展条件，有利于主动承接经济发达地区产业转移。

1.3丰富的土地及自然资源

宿州土地资源丰富，用地条件良好，水源充足，为城市空间拓展提供了坚实的保证。

宿州市煤炭资源是淮北煤田的重要组成部分，在全省及至华东地区都占有重要地位，是长三角经济区能源供应基地之一。

同时宿州农产品资源充裕，粮、棉、油、水果、蔬菜产量均居全省前列，是全国重要的粮棉生产基地、水果主产区、畜牧业发达地区。

2、区域发展机遇

2.1“中部崛起”战略为宿州带来新的机遇

国家在统筹区域协调发展过程中，于2005年正式提出了“中部崛起”发展战略，目前正抓紧制定促进中部崛起的各项政策与措施，这是继东部开放、西部开发、振兴东北之后的国家又一个促进区域经济发展的大战略。

实施“中部崛起”战略，国家对中部地区的现代化农业，特别是粮食主产品区建设以及综合交通运输体系和能源、重要原材料基地等建设的支持力度将进一步加强，并重点扶持中部地区有竞争力制造业和高新技术产业的加快发展，积极促进中部地区大市场的开拓以及大流通的发展。

“中部崛起”作为我国重要的区域发展战略，随着规划的制定和逐步实施，无疑给位在其中的宿州市发展带来了更多的机遇，有利于宿州市培育发展新兴产业，推进产业升级，加快城市转型，加快国民经济和社会发展，为“抢抓机遇、乘势而上、奋力实现安徽省在中部区域的崛起”创造条件。

2.2淮海经济区一体化发展，将全面提升宿州及周边区域的整体竞争力

淮海经济区由苏鲁豫皖4省20个地、市组成。

淮海经济区区位优势突出，是新亚欧大陆桥的东桥头堡，在全国区域经济发展总体格局中具有连南融北、承东启西的战略“棋眼”地位。

尽管目前淮海经济区生产力水平相对滞后，成为夹在京津冀和长三角两个发达经济板块的“断裂带”和我国东部沿海发达地区的“经济低谷”，相对而言被“边缘化”，但因其拥有优越的经济发展条件，四省分别拿出了针对边缘区域发展的思路，特别是江苏省决定加快东陇海产业带建设、山东省提出济宁都市圈战略、安徽省提出皖北崛起战略、河南省提出豫东大三角战略，这些战略对形成苏北、鲁南、皖北、豫东四版块城市群将产生重要影响。

淮海地区正在成为四省经济发展的潜力所在。

在十届全国人大四次会议上数十位代表提出了《关于“将淮海经济区作为全国区域综合试点区、促进淮海经济区快速崛起”的议案》。

建议国家把淮海经济区作为全国综合改革及区域经济整体开发试点区，列入国家发展规划，予以优先扶持，确保重点推进；建立跨省际区域经济联络协调机制，对淮海经济区的各类资源进行集中整合，使其发挥出更好的效益，促进区域经济快速、健康、可持续发展，实现与“长三角”、“珠三角”和“环渤海”三大经济区域的共同繁荣。

淮海经济区以徐州为中心。

2002年江苏省政府正式批准了《徐州都市圈规划》，规划的重点是：

“培育、发展、协调”，即：

突出对产业、劳动力、政策环境等发展要素的有序培育、择优培育和重点培育，加强对产业发展的规划、引导，深化对城镇布局、交通网络、区域基础设施和公共设施、旅游资源、生态环境等重大问题的协调。

规划推动人口、产业向都市圈核心、节点和发展轴聚集，形成1个特大城市（徐州），4个大城市（宿州、枣庄、滕州、宿迁）和一批中小城市、小城镇的等级规模结构。

依据点轴开发理论，结合区域优势，以徐州为核心，重点发展陇海/徐连线，京沪/京福线两条放射状轴线，将其培育成为“点轴”结合的产业轴和城镇带。

京沪/京福产业轴、城镇带纵贯徐州都市圈煤炭最丰富的“煤带”，包括徐州、枣庄、滕州、萧县、宿州等，城镇密集，应凭借能源、区位、交通和原有基础等优势，促进产业集聚，逐渐形成以机电仪一体化工业、煤化工、精细化工、新型建材、电子工业等附加值和技术含量高的工业为主的产业带。

宿州市应主动承接辐射、主动融入参与，将融入淮海经济区和徐州经济圈作为接轨长三角的起跳板和突破口，坚持以规划对接为先导，以交通对接为支撑，通过市场引导、要素互动和行政推动，全面推进产业协作、市场联接、科技交流和企业合作，努力打造与徐州都市圈互动发展的工业品配套基地、生态旅游休闲基地，开辟出一条具有特色的东向发展道路。

2.3安徽省承接长三角转移的优势加速扩大，宿州等沿淮城市也将备受裨益长江三角洲地区是我国经济最发达的地区之一，在近年来的经济快速增长过程中出现经济一体化的趋势。

为此，安徽省委、省政府及时提出了“向东发展”战略，充分发挥安徽作为长三角纵深腹地的区位、产业、科技和市场优势，利用好长三角的资本、市场、人才、科技资源，以更强地力度推进大开放战略的实施，以开放促改革、促发展，提高经济国际化水平。

2010年1月12日，国务院批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规划》。

这是我国第一个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订的战略规划，也是安徽省第一个上升到国家战