商业地产项目招商运营工作内容Word文件下载.docx

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业态竞争调研

促销竞争调研

营销渠道调研

汽车后市场地产开发企业的情况调研

石家庄汽车后市场市场热点演变预测

3、石家庄汽车后市场市场研究

石家庄汽车后市场的沿革

石家庄汽车后市场物业现状分析（包括业态、售价、租金、面积、经营模式等全方位调研）

石家庄现有人群消费结构与消费力分析

石家庄地块规划对项汽车后市场发展影响（包括业态分布、人口导入、实施时间等）

石家庄汽车后市场发展前景预测

4、汽车后市场竞争分析

项目周边竞争分析

项目同类物业竞争分析（从同等体量、同等业态、同等价位）

竞争分析的预测

未来竞争情况的估计

市场占有率的估计

各个汽配市场中心对项目分流之竞争分析

开业时机和租售策略（租金、优惠政策、出差计划、佣金比例等）

待批

5、招商对象客户分析

客源分析（区分租、售不同的个人与客户类型）

客户描述（经营情况、渠道分析、销售网络、营业收入、发展规划、对汽配城的期望值）

汽配商户需求分析（分业态对现有商家的战略布点、产品特征、配套偏好等进行分析）

6、项目资源整合研究

目标客户导入（客户来源和通路的研究）

进行中

市场定位的把握

开业运营模式的初步探讨

二、商博汽车用品交易中心项目产品策划阶段

1、我们项目地块研究及确认

用地范围

用地现状

地域交通分析

周边情况分析

地块现有资源之整合

2、我们项目的战略定位

SWOT分析及对策

项目市场形象定位

业态定位及描述

3、我们项目商业结构和形态布局定位

方案构想及论证

项目商业物业类型的选择与比例

商业业态功能定位与分布（考虑与不同定位模式的利润与风险评估相结合）

最佳商品结构组合与目标商户组合

业态定位深化与创新（汽车后市场的定位）

4、需要了解：

项目开发前期盈利模式的探讨

项目开发原则

？

项目开发时机与开发次序的评估报告

项目经营模式和项目效益分析

项目各种有效资源的整合（包括政府资源、合作伙伴资源、内在资源等）

5、主力商家的前期洽谈

主力商家的筛选与招商范围确定

目标商家的接洽（了解客户对产品的特殊要求与本案相结合）

初步接洽中

与目标客户进行洽谈，确定意向，签订租赁/销售意向合同，收取订金

政策定后启动

确定主力商家，并根据其需求指导商业设施的产品设计

未进行

6、项目招商总体规划方案建议

项目招商总体规划建议（把主力商家纳入其中）

分区域功能建议（含业态分布、组合、动静设计）

人流及交通建议（含垂直、水平的三维设计）

建筑外观效果图建议

需要重新完成

项目单层分割建议（包括不同业态的商业尺度与面积）

配套设施规划建议（含广场、景观、车位及相关建材设施等）

物业经营管理建议与论证（含未来物业的租售比例）

7、项目成本核算及收益分析

项目成本核算

项目市场价格预计

项目动态收益分析——内部收益率的计算

8、项目管理机制的确定

管理架构设置

管理模式确定

管理机制设定

管理团队建设

三、商博汽车用品交易中心营销推广阶段

项目总体推广思路

确立我们项目在区域市场汽车后市场专业地位。

进行广告活动的策划（专业媒体、自有媒体、大众媒体及SP、PR活动）。

明确推广目的。

租售客户定位

根据调研结果框定目标客户群

营销推广模式的确定

推广策略的设计

价格定位

租售组合与价格策略

各阶段租售计划及租售战术安排

开业计划

未启动

SP、PR活动计划

项目广告企划推广

整体广告策略

案名、推广名、LOGO和广告语确定

案名确认中

媒体计划及市场推广费用等内容

待启动

电视、广播、平面广告创意

租售工作的准备

租售楼处装修及布置建议

租售道具的准备（模型、效果图、楼书/招商手册、展板等）

租销讲资料的编写与人员培训

租售工作的执行

现场租售情况统计与监控

周报/月报（给开发商的与给公司的格式不同）

阶段性总结报告

事件性报告（SP、PR执行；

全国会、房展会）

策略报告

租售价格反应与调整

租售策略与广告策略的调整（含价目表调整/销控）

SP、PR活动

阶段性推广计划（阶段/年度）

统计分析报告

周边市场分析与建议

媒体效果的统计、监督,并根据统计结果对媒体计划进行修改、调整

日常来电来访分析与建议、成交分析与建议、客户分析与建议

四、商博汽车用品交易中心招商执行阶段

前期招商工作

招商队伍的组建、培训。

招商手册的设计印制（公司简介、经营规划、经营理念、市场定位、为商户所提供的服务、预计的商户的资金回报、未来前景等等）

商业效果图（外部、内部）、各楼层平面图的制作

客户名单的收集、筛选、调查本市经销商760户，有意向的为60户。

举行新闻发布会，邀请相关媒体以及客户的参加。

向客户发放招商手册（包括国内客户以及海外客户）

根据客户的规模、产品定位、品牌知名度与项目的契合度，对客户进行再筛选，锁定重点目标客户

与目标客户进行洽谈，确定意向，签订租赁意向或合同，收取订金

前期客户见面洽谈

中期招商工作

此阶段为广告投放密集阶段，根据前期招商情况、客户反映、商家和消费群体的定位，进行媒体投放的选择和宣传。

举行商业推广会（如房展会、赞助商业活动以及SP活动），进一步积累有效客户

根据招商情况、市场反映不断进行业态的修正与调整，对营销策略、媒介推广也不断调整，以适应招商工作的需要

与目标客户进行洽谈，确定意向，签订合同，收取订金

后期招商工作

配合时间进度不断加快招商进度，利用开业的强势广告攻势促进客户最终签约

对所有已签约客户收取租金，如有退出客户要有储备客户来填补；

进行开业的筹备工作，如选择合作公司、邀请明星到场助兴、工程部搭建舞台、制作开业促销礼品、开业信息的发布和广告推广等。

五、商博汽车用品交易中心开业及运营前期阶段工作内容

开业前运营管理

物业验收、交接计划

提供成品保护措施方案

参与验收过程，配合政府有关部门的顺利验收

检查交接资料，确保日后物业管理的正常进行

二次装修的管理

制定二次装修的审批验收程序

制定二次装修的管理制度，包括装修的材料运输、垃圾堆放等要求

制定各种管理制度

用户手册

停车场管理规定

消防报警后操作程序指引

清洁管理制度

绿化管理制度

客户服务规范

风暴操作指引

电力中断后操作指引

装修指南

行人、车辆及货物管理措施

物业管理员工奖惩条例

物业管理员工岗位职责

保安岗位职责

办公设备使用规定

办公环境管理规定

人事档案管理制度

制服管理制度

员工考核管理制度

薪金和福利管理制度

招聘和录用管理制度

监控中心管理制度

物品出入登记制度

保安廉洁守法准则

保安日常规范用语

特别事件报告操作规程

保安交接班操作规程

出入登记操作规程

大堂保安操作规程

巡逻保安操作规程

车库出入口保安操作规程

对讲机使用规则

保安行为规范

保安员共仪容仪表礼仪礼貌规范

巡检制度培训内容

监控系统培训内容

突发事件处理操作程序

消防安全管理制度

消防控制中心管理制度

易燃易爆物品管理制度

火警后紧急操作指引

爆炸品事件操作指引

盗窃事件操作指引财务运作程序

维修服务项目及收费标准

核数审计制度

现金管理制度

支票管理制度

管理费打单和发单程序

财务专用表格

物业管理各种收费催讨程序物业验收交接程序及表格

物业交付程序及表格

二次装修管理守则

二次装修审批流程及表格

工程员工礼仪礼貌

工程员工形象标准

设备机房内工作规范

公共区域工作规范

业主单元内工作规范

工程员工日常管理制度

工程员工值班制度

工程员工交接班制度

工程员工报告制度

设备运行管理制度

消防设备维修保养制度

电话电视线路维修保养制度

给排水系统维修保养制度

商城管理处的建立

办公室位置的选择以及面积

基本办公设备的采购

开业前运营管理

财务及管理收费标准

开业前物业管理预算

第一年度营运预算

资本预算预测

通过预算，结合与物价局洽商，提出物业管理收费方案

开业前员工的招聘、

培训计划

确定招聘流程

建议项目进展的各个阶段的招聘计划，包括各阶段人员数量的需求、人员素质的需求以