房地产项目市调报告编写指引Word格式文档下载.docx
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一、项目概况及区域分析
1、项目概况
地理位置:
项目所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的区域位置,四至范围;
用地性质:
住宅、商业、办公、酒店等;
规划条件:
总占地面积XX平方米(折合XX亩),净用地面积XX平方米,容积率X.X,计容建筑面积XX平方米,限高XX米,公建配套,建筑密度,绿化率(%),90/70限制,其他规划条件限制;
权属状况:
包括项目权属,剩余土地使用年限、项目抵押情况等(主要针对非公开招拍挂项目);
宗地现状:
地形地貌特征(坡度、地势)、土地完整性(有无代征地、市政绿化带、市政道路、江河湖泊等分割土地)、拆迁量(拆迁对项目开发进度的影响),地上附着物情况(高压线、垃圾处理厂、坟场、文物古迹等)。
附图:
项目地理位置示意图(标记出项目位置,与标志性市政设施或建筑物(如市中心商圈、政府、机场、火车站等)、我司在该区域现有项目的位置关系);
若项目在郊县还应另附上与主要城市的相对位置图;
项目红线图(与四周道路的关系);
项目现状照片(反映项目地形地貌、附着物情况、重要影响因素等)。
2、项目周边配套及规划分析
自然资源分析:
公园、河流、湖泊、山地、高尔夫球场等;
交通状况分析:
公共交通、轨道交通、自驾车、距市区级商业中心距离等;
商业配套分析:
购物中心、超市、菜场等;
教育、医疗、文化、体育分析:
学校、医院、名胜古迹、博物馆、图书馆、体育场等;
污染源分析:
治安、噪声、空气、危险源等;
项目所在区域未来规划分析:
区域整体规划前景及发展定位、近期或规划中周边环境的主要变化(道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等)。
交通状况示意图(标注公共交通、轨道交通站点等);
生活设施分布图(标注商业及公建配套);
区域规划图(如有)。
3、项目所在城市或区域概况
项目所在城市或区域的地理位置、人口情况、经济发展情况(GDP、人均可支配收入等)
二、住宅市场分析
1、整体市场分析
对市场的区域划分,历史发展,做概括性归纳分析。
2、供需情况分析
供应量走势分析(包括未来潜在供应量);
售价、成交量走势分析。
3、竞争项目分析
周边可供参考的竞争性项目的开发情况(供应量、成交量、售价、销售率等),项目的品质特征(小区规划、园林景观、立面风格、楼高、层高、户型、装修标准、物业管理等),竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。
4、定位与建议
对前述市场分析结合本项目的特征进行总结归纳。
阐述项目住宅部分的客户定位(购房群体、价格承受能力)、产品定位(规模、档次)、价格定位(售价)及去化速度分析。
三、商业市场分析
售价、成交量、租金、出租率走势分析。
周边可供参考的竞争性项目的开发情况(供应量、成交量、售价、销售率、租金、出租率等),项目的品质特征(业态布局、入驻品牌档次(如有)、楼高、层高、装修标准、物业管理等),竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。
阐述项目商业部分的客户定位(消费群体、投资群体、价格承受能力)、产品定位(规模、业态、档次)、价格定位(售价、租金、出租率)及去化速度分析。
四、写字楼/商业产权的公寓市场分析
周边可供参考的竞争性项目的开发情况(供应量、成交量、售价、销售率、租金、出租率等),项目的品质特征(入驻客户档次(如有)、楼高、层高、装修标准、物业管理等),竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。
阐述项目写字楼部分的客户定位(租户、投资群体、价格承受能力)、产品定位(规模、档次)、价格定位(售价、租金、出租率)及去化速度分析。
五、酒店市场分析
全市四、五星级酒店市场的客房供应量分析(包括未来潜在供应量),酒店入住率分析。
全市可供参考的竞争性项目的开发情况(建设规模、客房供应量、真实房价、入住率),项目的品质特征(楼高、层高、配套设施、装修标准、酒店管理公司等),竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。
阐述项目酒店部分的客户定位(房客)、产品定位(规模、房间数、配套、档次)及价格定位(房价、入住率)。
六、土地市场分析
对项目所在区域近年来土地市场的成交情况进行分析,包含用地性质、成交面积(土地面积、规划地上建筑面积、容积率)、土地价格(总价(万元)、每亩单价(万元/亩)、楼板价(元/平方米))、溢价率、流标率等。
七、政策分析
结合国家及项目所在区域的房地产、土地、信贷等方面政策对本项目的影响进行阐述分析。