我国土地市场存在的问题及展望Word下载.docx

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面对这次所谓史上最为严厉的政策组合拳，土地市场上供需矛盾是否得到缓解，调控前呈现的“N高”态势是否得到有效抑制，多元的土地出让方式又给企业带来何种机遇和挑战？

本文结合政策调整的倾向，从部分重点城市土地供应完成情况入手，通过分析土地市场的各阶段表现、重点区域楼面价浮动、土地出让制度改革的效用分析、土地一级开发权收拢对土地有效供给的影响等方面，对上述问题一一作出解答，详细深入解析了政策与市场存在的问题。

最后，结合“十二五”规划中宏观经济、房地产的政策倾向，展望了2011年土地市场的发展趋势。

一2010年全国土地市场运行特征

（一）供需数量增加，但距完成供地计划仍存在较大差距

4月中旬，在大部分城市土地市场交易暂停将近1个月之后，国土资源局公布了2010年住宅用地供应计划。

根据计划，全国30个省、市、区（西藏除外）住房用地拟供应量大幅增加，为18万公顷；

同时，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划比例加重，占住房用地计划供应总量的77%。

在高压的供地计划目标之下，全国大部分城市入市交易的土地供应量较上年确有大幅增加（见图1）。

2010年全年，全国120个城市住宅用地的供应量达4.58万公顷，同比增加38%。

图1部分城市住宅类用地2010、2009年供应情况对比

一线城市中，北京2010年住宅用地供应同比增幅最大。

根据北京市土地整理储备中心数据显示，北京已入市的住宅用地供应量达935公顷，同比增加36%，接近5年来的历史高点2006年的950公顷。

二线城市中，住宅用地供应同比大幅增加的是天津和武汉，分别同比增加27%、44%。

与此同时，在供应量猛增之下，全国大部分城市住宅用地的成交量也攀升至历史高位（见图2）。

2010年全年，全国120个城市的成交量达3.56万公顷，同比增加30%。

图2部分城市住宅类用地2010、2009年成交情况对比

一线城市中，除广州外，其他城市住宅用地成交量均有大幅增长。

北京全年住宅用地成交777公顷，同比增加27%，上海成交977公顷，同比增加63%。

二线城市中，天津依然位于全国成交量前列，其次是武汉、重庆，增幅分别为7%、52%、56%；

杭州、成都住宅用地成交量较上年略少。

尽管土地的供应量和成交量双双冲击历史高位，但大部分城市距完成供地计划仍存在很大差距，一线城市尤为明显。

一线城市中，只有上海超额完成计划，北京完成56%，广州完成45%（见图3）；

二线城市中，天津、南京均超额完成计划，杭州主城区用地供应减少，全市仅完成计划66%。

图3部分重点城市2010年商品住宅用地供应计划完成情况

尽管调控政策加重了政府扩大有效土地供应的压力，但执行与计划之间的落差，自2005年实行供地计划以来，就年复一年一直存在。

计划与市场之间的矛盾极难调和，2010年亦如此。

与此同时，调控政策带来的土地出让方式的反复调整也造成了企业与政府博弈的进一步深化，并最终表现为市场出现波动，流拍与高价地同时出现，供地效率变慢，供地节奏严重失衡。

至10月底，大部分城市土地供应计划完成均不过半，尤其是一线城市不到30%。

（二）供地节奏失衡，致使市场阶段量价分化明显

根据市场的量价波动，2010年全国住宅类土地市场可以分为三个阶段：

4月之前，土地市场承接了2009年末供需两旺的态势，量价齐涨（见图4、图5）；

4月之后，随着一系列政策出台，土地市场紧跟楼市步入深度调整期，企业预期迅速下调，政府供地节奏趋缓，转向量价齐跌；

至岁末，随着土地的集中放量，楼市的回暖，企业的土地储备需求也迅速释放，市场再次转向量升价稳。

图42010年1～12月全国120个城市住宅用地月度供应/成交量

图52010年1～12月全国120个城市住宅用地月度楼面价/溢价率

1.量升价涨阶段（2010.1～2010.3），土地市场非理性上涨加剧

该阶段，市场承接了2009年末供需两旺的态势，并在3月份呈现“高溢价”、“高单价”、“高总价”和“央企拿地高垄断”等显著特征。

市场方面，在2009年底“地王”频出的市场热度延续影响之下，一线城市中城区及新城区域优质居住地块的推出成为催生各类头衔地王的直接因素。

北京方面，在3月15日出现“一日三地王”的现象，海淀东升地块的楼面价已接近3万元/平方米，与2009年底大龙地产拿下的后沙浴地块楼面价持平。

上海方面，央企华侨城在百轮竞价之后，以70.2亿元价格成功从两家香港上市公司手中抢得苏河湾第一幅宝地，地块成交楼板价达到52783元/平方米，当之无愧地成为全国单价地王（见表1）。

表12010年1～3月重点城市部分地王地块信息

企业方面，财大气粗的央企继续成为“地王”制造的主力军，中海、远洋、中信、中国兵器等凭借其无可匹敌的资金优势，面对城区优质地块、新城大体量地块，展开激烈争夺，疯狂扩充土地储备；

而中小企业面临后续经营的压力，在土地市场上不惜以小博大，表现也异常活跃，土地出让溢价水平也突破300%，其拿地多偏好郊区的中小体量地块。

政策方面，面对土地市场日趋高涨的非理性热度，针对竞价门槛、地块条件及出让方式的政策调整开始密集出台。

竞买保证金提高至2成以提高违约成本；

单宗地块出让面积有所限定，北京热点区域被限制在10公顷以下；

目前“价高者得”的土地出让方式被改革，北京实行“暗标”、“综合招标”、“双向竞价”等多种方式，上海实行地块预申请，广州佛山欲重新启用协议方式来推动“三旧”改造等。

2.量价齐跌阶段（2010.4～2010.9），流拍和高价地共存，一线城市与二、三线城市分化

4月以后，随着“国十条”及后续细化政策的实施，楼市首先开始降温，并迅速传递到土地市场，企业拿地的积极性急剧萎缩，对地价的判断趋向谨慎保守。

该阶段，市场溢价率显著下降，底价成交的地块增多，甚至有流拍出现，但需求刚性很强的地块仍能支撑起高价位。

此外，全国土地市场开始分化，一线城市迅速降温，二、三线城市迎来迅速发展契机。

一线城市土地市场迅速降温。

缘于城区优质地块暂时被停止入市，市场主要由郊区偏远地块支撑，因此溢价率、区域整体楼面价双双下降。

北京住宅用地溢价率结束3月份动辄300%～400%的局面，回落至200%以下，楼面价由3月份的高位13200元/平方米，回落至5月份的低谷4885元/平方米。

上海新政后首次拍卖会上，周边都曾产生“地王”的新江湾C4、松江区广富林2～6号地块皆因底价成交而被视为地价下行的风向标，广富林地块楼面价与相邻地块相比，有19%的下跌幅度。

广州推出的两幅城区地块荔湾区芳村原高尔夫A、B两个地块，其楼面价也都在3000元/平方米左右。

二、三线城市则截然相反，得益于政策调控风险弱于一线城市，从而迎来开发企业以低廉的价格圈占大幅土地进行城市扩张的机遇。

上半年，万科新增项目43个，其中二、三线城市项目占88%；

保利新增项目19个，二、三线城市占84%；

绿城新增10个项目，其中二、三线城市有8个。

杭州，在“国十条”出台后两场主城区土地拍卖会上，住宅地块的高价出让显示出市场并不低迷，田园、草庄地块分别以17亿元、12.9亿元的高总价被绿城、万科拿下。

此外，市场开始出现地块流拍，主要原因是在土地出让制度变革之初，企业和政府并未就地价的认知达成默契，相比政府的不让利，企业针对调控预期是迅速下调的，从而竞标价格相比底价偏低导致地块流标。

具体地块分析，流拍的住宅地块可分三类：

地块要求配建政策性住房，但地价依然高出企业预期；

地块自身规划条件较劣，公建比例过大；

地块所属区位较差，但地价依然较高。

比如，北京房山窦店地块（见表2），上海四大“准地王”地块（卢湾滨江地块、苏河湾地块、莘庄地块上盖地块、虹桥商务区核心区一期地块）面临调整，广东中山—中西侧亨尾村的“单价地王”地块因竞买人不足而流拍。

表22010年4～9月北京流拍住宅地块信息

值得注意的是，即便面临政策调控在9月底的纵深强化，市场上一旦有条件资质优越的地块出现，“地王”便蠢蠢欲动（见表3）。

北京房山长阳区域地价不断刷新，上海长风、龙华地块楼面价再次接近3万元/平方米，武汉武昌江边地块楼面价也接近万元/平方米。

由此可见，“地王”的“蛰伏”并非单纯缘于政策、市场环境，更主要是看优质地块是否出现。

表32010年4～9月北京、上海地王

3.量升价稳阶段（2010.10～2010.12），供应放量，价格趋稳

之前提到，由于4月份以来市场供地节奏严重失衡，迫于供地计划完成的压力，过半数的供地量都被积压在11、12月集中释放。

北京最后两月住宅用地供应达522公顷，占全年935公顷的56%。

在住宅类地块供应猛增尤其是优质地块重投市场的刺激下，企业方面，伴随楼市在年底迅速回暖、大量销售资金回笼以及日益明确的通胀预期，其土地储备需求迅速释放，不惜成本拿地的情况也再次出现，“地王”重归市场。

北京，海淀唐家岭地块、通州梨园地块、房山金谷大厦、大兴亦庄地块等，其楼面价也回升至调控前区域内高位水平，分别为2万元/平方米、1万元/平方米、9465元/平方米、1.8万元/平方米。

但整体看，市场理性犹在，市场底价成交地块仍占主流，价格相对稳定。

而“地王”的岁末复苏，再次触动了政府的调控神经。

为抑制热点地块“地王”产生，国土部规定，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，须在2日内申报。

同时，为了进一步增加土地有效供应，北京国土部门取消国有建设用地直接入市交易，未来土地开发市场又增变数。

（三）供应量、成交量齐涨背后，楼面价并未出现政策调控预期下降

至此，通过对全国土地市场各阶段分析，可以清晰地看出，在经历住房制度改革以来声势最为浩大的行政调控之后，成交地价的变动明显弱于成交量的变动。

尽管重压之下，大部分城市住宅用地的供给量、成交量均增至历史高位水平，但住宅用地的成交价格实际上并未出现调控预期中的下降。

楼面价格仅在第二阶段（2010.4～2010.9）出现暂时性的小幅回落，在第三阶段（2010.10～2010.12）后又反弹至调控前水平。

楼面价在第二阶段出现的小幅回落，主要是由于大量优质地块消失、市场依赖郊区地块的成交。

在一个以郊区地块支撑的市场中，底价成交也难免成为常态。

但此阶段依然有需求刚性很强的优质地块，高价地并无绝迹，反而不断出现并刷新纪录。

为更清晰地表达这一点，把分析区域聚焦在重点城市的单一热点区域。

1.北京——海淀区、房山新城、通州新城

4月调控之前，海淀区域的楼面价最高达3万元/平方米，即东升乡蓟门桥北地块；

之后，9月份成交的小营地块，楼面价为1.4万元/平方米，略高于2009年末出让的西三旗地块1.3万元/平方米，以周边橡树湾3万元/平方米的售价为参照，楼面价还可接受。

在11月成交的3块地中，小营（C1～C5）地块因配建有比例较大的保障房（隐性成本），因此楼面价（显性成本）较低；

而唐家岭两幅地块区位条件稍劣于小营，但其楼面价均超过了小营地块，高达约2万元/平方米，相对目前周边二手房的价格2.5万～2.8万元/平方米，已现面