不动产评估Word文档下载推荐.docx

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800×

3%=24万元 

③投资利息：

（800+24）×

60%×

[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×

40%×

[（1+6%）0.5-1]=54.90万元

④建筑物的重置价格：

800+24+54.9+50+120=1048.9万元

（2）计算建筑物的折旧额

①墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元

②装修部分的折旧费=200×

2/5=80万元

③设备部分的折旧费=110×

8/10=88万元

④长寿命项目的折旧额：

（1048.9-18-200-110）×

1/50×

80=115.34万元 

⑤该建筑物的折旧额=18+80+88+115.34=301.34万元

3为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表：

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。

其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。

另据调查得知：

从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。

试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。

4为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表上表交易情况中，正（负）值表示可比实例高（低）于其正常价格的幅度；

区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。

从2002.1.1到2002.6.31该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。

试利用上述资料估算该写字楼2002.10.31的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

5估价对象为一政府用办公楼：

土地总面积1000m2；

建筑总面积4500m2；

建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。

收集有关资料如下：

（1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。

（2）当地征用农地的费用等资料如下：

 在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。

 该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。

各级土地之间的价格差异如下表所示（3）建筑物的重置价格为1100元/m2。

 （4）建筑物耐用年限为60年，无残值。

 试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。

土地重置要求用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

（1）成本法公式如下：

房地产价格=土地重置价+建筑物重置（或重建）价-建筑物折旧 

（2）求取土地的重置价

①用市场法求取

A.修正后的单价=2200×

（100/100）×

（1+0.5%）6×

（100/97）=2336.94（元/m2）

B.修正后的单价=2050×

（1+0.5%）9×

（100/92）=2330.56（元/m2）

C.修正后的单价=2380×

（100/103）×

（1+0.5%）4×

（100/105）=2244.99（元/m2）

再用简单算术平均法求得土地价格=（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/m2）

②用征用农地费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节办法求取土地价格为：

 [（100000/666.67）+150+120]×

5.38=2259.60（元/m2）

③再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为 （2304.16+2259.60）/2=2281.88（元/m2）

土地总价=2281.88×

1000=228.19（万元）

（3）求建筑物的重置价格为：

1100×

4500=465（万元） 

（4）求建筑物的折旧总额为495×

20/60=165（万元） 

（5）计算估价额 

该房地产价格（总价）=228.19+465=558.19（万元） 

该房地产价格（单价）=558.19/4500=1240.42（元/m2）

6某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年，有效经过年数为8年。

经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为55万元，开发利润为120万元。

又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为21万元；

设备的重置价格为120万元，平均寿命为10年，已使用8年。

假设残置率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。

先计算建筑物的重置价格包括：

1）建造成本=800（万元）

2）管理费用=800×

3%=24（万元）

3）投资利息=（800+24）×

[（1+6%）0.5-1] =54.90（万元）

4）建筑物的重置价格=800+24+54.90+55+120=1053.9（万元）

再计算建筑物的折旧总额：

1）墙、地面等损坏的折旧额=21（万元）

2）装修部分的折旧额=200×

1/5×

2=80（万元）

3）设备部分的折旧费=120×

1/10×

8=96（万元）

4）长寿命项目的折旧额=（1053.9-21-200-120）×

1/60×

8=95.05（万元）

5）该建筑物的折旧总额=21+80+96+95.05=292.05（万元）

7某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。

试估计该建筑物的现时总价和单价。

8某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长涨2.5%；

未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%。

若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？

已知A=25，g1=2.5%；

C=7，g2=2%；

r=9%

9甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；

乙写字楼经济寿命50年，则建成。

两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。

求：

（1）两宗物业的现值；

（2）某投资者欲租赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？

已知n甲=50-35=15，n乙=50，a=150，r=15%

10某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年lO月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。

若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。

（1）计算公式：

11某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。

该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：

1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；

2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；

第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；

5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；

11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。

试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。

（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：

（2）各层建筑面积=4000×

6/24=1000（m2/层） 

（3）计算1层商铺收益价格 

年净收益=1000×

（1-60%）×

75%×

90%×

60×

12=19.44（万元） 

V1=19.44/10%×

[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（万元） 

（4）计算2～3层商场收益价格     

2×

70%×

600=84（万元）     

V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（万元） 

（5）计算4层酒楼收益价格     

50×

12-80000=34（万元）     

V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（万元） 

（6）计算5～10层办公楼收益价格 

年净收益=6×

20×

1800×

12×

80%×

（1-10%）=186.62（万元）     

V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（万元） 

（7）计算11～24层住宅价格 

V11-24=1000×

14×

4000=5600（万元） 

（8）计算房地产价格 

V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（万元）

126年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。

房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。

现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售