买卖合同的效力文档格式.docx

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一种观点认为，一物多卖合同虽然标的物是同一个，但是该合同并不违反法律和行政法规的强行性规定，出卖人可以因其不能履行的相关买卖合同承担违约责任，而不应确认买卖合同无效，即不因一物多卖本身而影响各个买卖合同的效力；

从理论上讲，出卖人将同一标的物出卖于他人者，论其行为性质，与出卖他人之物无异，即非属给付自始客观不能，买卖契约自始有效，惟出卖人应负权利瑕疵担保责任而已。

另一种观点则认为买受人可以取得标的物的所有权的买卖合同可以认定有效，而因该合同买受人已经取得标的物的所有权，则其他买卖合同即应当确认无效。

第三种观点则认为，不能取得标的物所有权的买卖合同，买受人可以申请人民法院撤销该买卖合同，理由是出卖人存在对买受人的欺诈，依《合同法》第54条第2款关于可撤销合同的规定，此属于可撤销的合同。

我们认为，此种情况下，不应简单认定相关的买卖合同为无效合同。

因为在一物多卖合同中，对于出卖人是否有欺诈，以及对数个买受人中的哪一个买受人存在欺诈，在司法实践中很难查清；

其次，即使出卖人对某个或者数个买受人存在欺诈，但是该受欺诈的买受人取得标的物的所有权时，确认该份买卖合同无效并不符合法律规定，也不利于保护该买受人的合法权益，因为在合同被确认无效的情况下，出卖人只需向买受人返还已经收取的价款，并赔偿买受人因此而造成的直接损失，而在合同被作为有效处理的情况下，买受人不仅可以要求出卖人返还已经收取的价款，而且还可以依合同约定或者法律规定追究出卖人的违约责任，包括支付违约金或者赔偿损失，这种损失既包括积极损失，也包括可得利益的损失，则对买受人是有利的，而且也可以起到对出卖人的惩罚作用。

实践中亦存在出卖人在实施一物多卖行为时并无故意过错的情况，如某一公司的数个销售部门与数个买受人就同一标的物签订买卖合同时，就有可能并无故意欺诈。

所以在司法实践中应当区分不同的情况作出不同的认定：

1．出卖人与某一买受人恶意串通，签订买卖合同并转移标的物所有权，使得其他在先的买卖合同的买受人无法取得标的物所有权的，则买受人可以要求确认该出卖人与后买受人所签订的买卖合同无效。

《合同法》第52条第2项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同为无效合同。

又如最高人民法院《商品房买卖解释》第10条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同未将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

2.在所有买受人均无过错或者均无与出卖人串通的情况下，该数个买卖合同并不能因此而确认为无效买卖合同。

3．在先买卖合同的买受人已经取得标的物的所有权后，出卖人再就同一标的物与他人签订买卖合同的，即出卖人对在后的买受人存在欺诈行为，依照《合同法》第54条第2款规定，在后买卖合同的买受人可以以出卖人存在欺诈为由申请撤销该买卖合同；

也可以不申请撤销该合同，而主张解除该买卖合同后，向出卖人主张承担违约责任。

如《商品房买卖解释》第8条第2项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

第9条第3款亦规定，出卖人故意隐瞒所售房屋

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已经出卖给第三人的，会导致出卖人与买受人之间的买卖合同被撤销、也可能被解除。

4.在后买卖合同的买受人（未与出卖人串通）取得标的物的所有权后，在先买卖合同的买受人可以主张解除在先的买卖合同，并要求出卖人承担违约责任。

此时买受人主张解除合同是依据《合同法》第94条规定的合同解除权。

（二）一物多卖合同中取得标的物所有权的确定规范

对于一物多卖合同中，数个买受人均主张对标的物的所有权时，何人可以取得该标的物的所有权，是解决此类纠纷的一个重要问题，目前尚未无明确的法律规定，我们认为一般情况下可以按以下原则处理：

1．与出卖人串通签订买卖合同，损害其他买受人利益的买受人，无论该标的物的状态如何，是否交付，该因恶意串通而签订的买卖合同因被确认无效，所以该无效合同的买受人不能取得争议标的物的所有权

2.当各买受人均无与出卖人串通的故意时，可以按以下原则确定标的物的所有权人：

其一，标的物的所有权转移需要办理登记手续的，如不动产以及诸如汽车等部分动产，其所有权的取得以办理登记手续为标准，所以数个买受人中，已经办理标的物的登记手续的，可以优先于其他买受人取得标的物的所有权。

其二，标的物的所有权转移需要办理登记手续而所有买受人均未办理登记手续的，以及其他转移所有权不需要办理登记手续的动产，如果已经交付的，则占有该标的物的买受人可以优先取得该标的物的所有权。

其中商品房买卖中，均未办理产权登记手续时，以办理合同登记备案的合同买受人优先取得房产的所有权；

未办理登记、亦未办理合同备案手续的，适用前述原则处理。

其三，标的物尚未办理所有权转移登记手续，也无人先行事实占有的，则以先行向人民法院提起诉讼或者申请仲裁并经人民法院执行实现债权的买受人取得标的物的所有权。

这样处理一是督促当事人积极行使民事权利，二是维护生效裁判文书的权威与稳定性。

其四，其他标的物尚未交付的情况下，则买受人均不能取得标的物的所有权，标的物作价后按比例向各债权人清偿违约债务。

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篇二：

以买卖合同担保借贷合同的效力分析

“打架”的最高法公报案例——以买卖合同

担保借贷合同的效力分析

20XX年第12期的《最高人民法院公报》登载了“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”，有分析认为，该案通过“以房抵债”协议的特殊约定，规避物权法对“流押”的禁止，得到了最高法的认可。

但是，针对几乎完全相同的案情和法律关系，最高法机关刊《人民司法》20XX年第16期引用的“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”却做出了截然相反的结论。

一、案情简介与裁判摘要

1、有效：

最高法公报（20XX）民提字第344号判决（以下称“判决一”）

20XX年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订14份《商品房买卖合同》，约定朱俊芳向嘉和泰公司购买14套目标商铺，并于同日办理了销售备案登记手续，嘉和泰公司出具了相应销售不动产发票。

20XX年1月26日，双方签订《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元。

嘉和泰公司自愿将其开发的目标商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为“和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票”，“如到期偿还借款，则将抵押手

续（合同、发票、收据）退回，到期不能偿还，将以该抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项。

”

该借款到期后未能偿还，朱俊芳诉至法院，请求确认《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行该《商品房买卖合同》。

一二审法院均认为“借款协议”约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的《商品房买卖合同》附加了解除条件，该合同意思表示真实，应受保护，支持原告的诉请。

抗诉机关与原再审法院认为，双方形成的是民间借贷法律关系，商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容，合同中“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不再支付对方任何款项”的约定违反法律强制性规定，应属无效。

最高法认为：

当事人实际上是先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，两份协议属并立又有联系，即以签订商品房买卖合同的方式为之后的借款协议所借款项提供担保，同时，借款协议为商品房买卖合同履行附设了解除条件，即借款到期借款人不能偿还借款的，履行商品房买卖合同。

但是，两份协议没有约定，借款到期不能偿还，朱俊芳直接通过前述的约定取得“抵押物”所有权，而必须通过履行商品房买卖合同实现；

而通过签订商品房买卖合同的方式提供担保并为商品房买卖合同设定解除条件，并不违反法律、法规的强制性规定。

故两份合同均应有效。

2、无效：

（20XX）民提字第135号判决（以下称判决二）

20XX年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》，涉及53间商品房，并约定了过户、违约责任等问题。

次日，双方于房屋登记部门对合同办理了备案登记。

杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取61万利息。

后杨伟鹏诉请确认该合同有效，判令被告交付房屋，被告嘉美公司答辩称双方当事人之间不存在商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷中的担保环节。

一二审法院均支持了原告诉请。

最高法再审认为：

结合双方签订该合同的具体情况、杨伟鹏未能提供销售不动产**原件、不能说明支付款项性质等事实，应认定双方的真实意思表示是借款法律关系。

双方签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为为非典型担保方式。

既然属于担保，就应适用物权法有关禁止流押的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。

最终最高法驳回了杨伟鹏要求交付的诉讼请求。

二、争议的实质与摇摆的司法观点

首先，两份结论相反的判决的争议实质在于：

《物权法》第186条：

“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

”即所谓的“禁止流押（质）”和生活经验里的“作死”。

实践中，一般处于优势地位的抵（质）押权人，为了避免物权法对流押的禁止性规定，会采取某些变通的做法。

两份判决里通过另一份买卖合同担保借款合同，其与标准意义的“流押（质）”的区别在于：

债权人并非约定

债务到期不能偿还时直接发生物权变动行为（取得所有权），而是约定债务不能偿还时发生其他的原因行为（如本案的商品房买卖合同），其他的原因行为不是取得物权的直接原因。

用通俗的话解释，钱如果还不上，不是直接拿走你的房子，而是要履行一份新合同，虽然这份新合同可以让我拿走你的房子。

其次，订立商品房买卖合同以担保借款合同的方式在房地产开发融资中并不少见，学者如杨立新教授称之为“后让与担保”。

判决一关注债务未能履行时，债权人并不能直接获得物的所有权，只是依据合同取得债权，物权效力的发生与否依赖于合同履行情况，故不属于流押（质）条款，并独辟蹊径地从附解除条件的合同角度予以解释；

判决二强调“禁止流押（质）”是物权法的原则性规定，对非典型担保亦应适用，该做法变相实现了流押，自应认定为无效。

作为统一裁判尺度标杆的最高法，“神仙”打架，自然令司法实务工作者“小鬼遭殃”。

虽然判决一为最高法公报案例，但判决二亦为《人民司法》、《民事审判与指导》等权威刊物刊载，且做出时间晚于判决一（20XX年做出），合议庭成员包括最高法民一庭庭长张勇健法官与民一庭审判长韩玫法官，亦具有相当权威性。

两份具参考价值的判决相互矛盾，应如何把握其中的裁判规则？

三、以房屋买卖合同担保借贷合同应无效

1、非典型担保的担保物。

两份判决的交易模式在实践中没有统一的称呼，但两份判决都承认商品房买卖合同实际上是借款协