房地产评估实验题目文档格式.docx
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某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。
在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。
根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第年
第n年
1、土地取得
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2、工程建设
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1）住宅楼建设
2）写字楼建设
3、经营
1）住宅楼销售
2）写字楼出租
根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%；
同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：
住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。
假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
1.
某企业有一在建工程,于2005年10月1日带抵押债务转让.已知该在建工程占地面积10000㎡.土地使用年限为2003年10月1日-2043年9月30日,规划容积率为5.1-4层规划为商业,建筑面积为2万㎡;
5-20层规划为写字楼,建筑面积为3万㎡.项目总开发成本为3000元/㎡,管理费用为开发成本的5%项目建成后,商业用于经营.写字楼全部出售.经调查,有关数据如下;
（1）项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计在经过24个月即可完成全部工程。
假定费用均匀投入。
（2）该项目所在区域同类型，同档次写字楼的售价为8000元/㎡，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售楚。
（3）商业主体建成后，还需投入2000元/㎡的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税，经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。
（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。
在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
（5）项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。
（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。
2.
某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日----2035年10月1日。
现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本为1300原/㎡。
建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。
其他的相关资料如下；
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过念数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。
平均寿命为15年，经过年数为9年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为10%。
银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
（5）假设除空调以外，残值吕均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
1.某公司于1990年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1991年11月在此地块上建戌建筑物B，当时造价为每平方米1200元；
其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10％，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重量价的0.2％，试根据上述资料估算A地块在1994年11月在土地使用权价格。
（注本题不计房屋现值利息）。
2.宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90％，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，贷款年利率为12％，年出租费用为年租金的25％，当地房地产综合还原率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3％，试估算开发商所能支付的投标地价款。
3.某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：
项目
用途
成交日期
成交价格
容积率
区域条件
个别条件
位置
基础设施
交通
地势
形状
其他
待估土地
住宅
（评估期日1994.10）
2
0
比较案例A
1993.10
1200元/平方米
3
-2%
-1%
-2%
+3%
-3%
比较案例B
1993.12
1300元/平方米
+3%
+1%
比较案例C
1993.4
1400元/平方米
4
+2%
比较案例D
住宅
1994.8
1100元/平方米
+1%
对位置、基础设施、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。
又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与93年1月比均为1%，容积率修正系数如表
容积率
修正系数
1
1.8
2.1
2.3
5
2.4
请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价
4.假设某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为6万元/亩，征地中发生的其他费用平均为2万元/亩，土地开发费平均为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率一般为12％，假设征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地土地出让增值收益率为10％，试用成本逼近法估算该区域的土地价格。
请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格（８分）
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税
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