城市心境营销策划方案文档格式.docx

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项目整合推广…………………………………………………………………（25—32）

八：

广告语和广告文案…………………………………………………………（32—34）

前言

我们对本项目周边的市场进行了调查与分析。

通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。

同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对项目综合方面的考虑。

同时，我们也对本项目进行了认真的研究与分析。

通过我们的分析，我们认为本项目在地理位置、环境等方面有一定的优势。

同时，为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对项目的营销方案进行了分析和调整，提供了初步宣传推广方案。

我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。

我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。

我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。

真诚希望能携手合作！

宝鸡市场环境和项目区域环境分析

1、宝鸡市场环境

1）1月宝鸡市商品房市场总体形势

①宝鸡市商品房均价以及分物业类型走势分析

2010年国家出台了一系列的房产政策打压房价过快、过高的上涨，但是成效似乎不太显著，2011年，国家政策要求大力建设保障性住房，但就目前土地供应供不应求的局面，如果要匀出更大比例给保障性住房，商品房的供应只会更加趋于紧张，进而使商品房价格不断持上涨趋势。

根据西安房地产信息网省网客服中心西北事业部的调查显示，1月宝鸡市商品房在售均价为3787元/平米，较12月份增加了33元/平米，环比上涨0.88%。

其中普通住宅在售均价为3433元/平米，较上月增加了46元/平米，环比上涨1.36%；

写字楼在售均价4765元/平米，较上月增长45元/平米，环比上涨0.95%；

商业在售均价9740元/平米，较上月增加48元/平米，环比上涨0.81%。

从项目建筑类型来看，目前宝鸡市的在售楼盘以小高层、多层为主，高层较少，其中多数楼盘以多层、小高层结合为主要产品。

②购房人群的类型分析

从图上可以看出：

1月份宝鸡市商品房销售中，解决居住的需求达到41%，结婚用房占到20%，改善居住需求占到16%，投资需求占到18%，其他需求为5%。

可以分析得出，宝鸡市商品房市场77%是刚性的居住需求，投资需求占到18%。

通过与11、12月份数据比较可以得出，宝鸡市商品房市场上投资需求继续呈逐渐增多的趋势。

③在售楼盘户型分析

1月份的宝鸡市商品房市场上，一室户型较少，仅占到全市总销量的7%；

而二室、三室所占比例较大，二室占到全市总销量的47%，；

三室占到全市的36%，四室及四室以上占到全市总销量的10%。

由此可以看出宝鸡市购房者需求注重中型面积住宅。

已经随着房价、人们思想观念的改变，由以前唯房必大的观念已经逐渐向经济适用，注重居住品质转变。

2）分城区房地产市场发展分析

①市中心区

中心区房地产市场价格分析

1月份市中心区在售项目8个，商品房销售均价为元3900/平米，较上月增加40元/平米，环比上涨1.03%。

总体看来，这个月中心区涨幅比较大，地理位置优越，交通便捷,设施设备齐全，以及迅速崛起的繁华商业圈，是导致中心区楼盘销售价格又一次攀升的主要原因。

市中心区房地产项目推荐

宝隆御邸，位居宝鸡的“王府井大街”经二路上，总建筑面积约6.6万平方米，负一层为全满铺整体地下停车场，沿街一至二层为30间沿街商铺，顶天立地为复式户型，带私家花园或双露台“空中别墅”。

作为宝鸡市旧城改造的重点项目，自2008年正式开工以来，科学规划、倒排工期、精心施工，在开发商宝隆地产与施工企业和社会各界的共同努力下，顺利迎来了楼盘的全面封顶，并且1、2号楼也即将提前交房。

为了答谢客户及社会各界一直以来对宝隆御邸的关注和支持，封顶期间以惊爆价推出沿街旺铺与空中复式楼。

市中心区1月份市场综述

从1月份市中心区销售数据来看，本月中心区内销售均价与上月相比略有增高，但受国家调控政策的影响，本区楼盘销售量并未有明显增长。

而该区域是宝鸡市政治、经济、教育、商业、交通等产业的聚集地，是目前宝鸡市最繁华的区域。

周边各种配套一应俱全，成熟的区域环境也为该城区域提供了相对舒适的生活环境。

②城东区

城东区房地产市场价格分析

1月份城东区在售项目9个，商品房销售均价为3784元/平米，较上月减少了12元/平米，环比下跌0.32%，跌幅较低。

本月市场成交量比较平稳，没有较大变化。

城东区房地产项目推荐

三迪世纪新城由实力强大的福建郭氏集团投资40亿元精心打造.项目位于宝鸡市未来行政中心区代家湾,占地千余亩、总建筑面积120万平方米、绿化率40%，可容纳3.2万人诗意栖居。

拥有幼儿园、小学、中学、大型超市、尊贵会所、功能商业街等宝鸡最完善的一站式社区配套体系，并联手国际级“景观设计大师”香港贝尔高林，倾力打造30万平方米世界景观环境。

三迪-世纪新城以大盘完善的配套、优美居住环境，问鼎宝鸡第一大盘。

区域综述：

从目前在售的项目来看，该城区整体物业类型较为全面，1月销售均价涨幅相对较高。

该区域是新政治、经济核心区，是一个快速发展的区域，区域内土地资源丰富，经济发展环境良好，但城市配套相对于市中心落后，购物、交通路线相对较少，居住成本相对较大。

③城南区

城南区房地产市场价格分析

1月份城南区在售项目7个，商品房销售均价为3720元/平米，较上月增长120元/平米，环比增长3.33%。

本月，城南区大多数楼盘已经售罄，房产市场出现供不应求的局面，置业人群购房需求量比较大，所以导致该区域房价一直呈上涨趋势。

城南区房地产项目推介

水岸丽园位于川陕路16号，清澈的青姜河在这里汇聚，优雅的人工湖把小区划分成了东区和西区，总占地286亩，依山傍水，自然和谐，是居住的佳境，尽享大自然的馈赠。

水岸丽园被评为“最佳值得期待的潜力楼盘”和08年住博会“十大金奖楼盘”。

城南区房地产市场综述

该区域项目凭借优越的地理位置和发展空间也成为宝鸡市民寄居于此的首选之地，城市配套设施齐全南山北水，经济发展快速，成为宝鸡市不可挑剔的宜居之地。

④城西区

城西区房地产市场价格分析

1月份城西区在售项目6个，商品房均价3380元/平米，较上月增长了13元/平米，环比上涨0.38%。

城西区在售项目以豪城天下、阳光百翠园、金水湾为主，销售均价在3200—3400元/平米左右浮动。

城西区房地产项目推介

百翠园：

宝鸡首家拥有超过百万平米实景江南风情核心水景景观的大社区，将江南的小桥、流水、亭台楼阁等元素原汁原味的移植宝鸡市，未来业主将生活在秀丽的江南水景之中。

项目距离经二路核心地段仅五分钟车程，购物休闲方便快捷，宝鸡市政府规划未来经二路向西贯通，与项目轴心路连接在一起，升值潜力无限。

区域综述

城西区目前各项生活配套较为完善，房地产市场的发展较为平稳，加上房地产开发项目销售多数几近尾声，在售项目数量较少，整体供求关系较为紧张，所以城西区房地产销售量虽然较上月有所减少，但销售均价依然小幅上涨。

⑤高新区

高新区房地产市场价格分析

1月高新区在售项目19个，商品房在售均价4152元/平米，较上月增长4元/平米，环比上涨0.09%。

涨幅没有多大变化。

目前在售户型多以两室、三室为主，有少数一室。

户型面积在45——147平米之间，户型面积跨度比较大，购房人群多以年轻人为主，有很大一部分为投资型购房，进而拉动了高新区房价的稳中有升。

高新区房地产项目推介

华夏·

生态时代位于高新五路西侧，高新区管委会及水幕电影广场东侧，坐落于宝鸡市未来城市中心，高新产业技术开发区的核心区位——东高新。

作为最具潜力的经济技术开发区，其区域价值明显，肩负发展城市未来的光荣使命；

它毗邻高新区管委会及行政中心两大经济引擎，区域前景无限光明；

它涵盖公园、教育、卫生、娱乐等多项市政设施，区域生活配套齐全，纯美人居版图造就完善生活圈。

高新开发东区，为一个新的开发区，片区规划起点较高，宝鸡中学及宝鸡文理学院新校区都选址该处片区，片区内代表楼盘有：

左岸新城、田丰高新国际、高新佳园、水木清华、水韵江南、渭水苑等。

3）上半年宝鸡房地产市场特征

总体来看，宝鸡市1月商品房价格较上月没有多大变化，略微有所上涨。

宝鸡市房价继续上涨的原因，除了货币投放量、信贷规模、土地制度、城乡统筹等深层次的原因外，从我市的情况来看，大致有以下几个方面：

一是楼盘品质提高，新楼盘高价位开盘。

这里面分为两种情况，一种是小区环境改善，如水木清华、左岸新城等，另一种是出现高端楼盘，如低密度的联排别墅楼盘龙廷山水，单价在7000元/平米左右；

二是我市房地产市场与其他城市市场一样，存在非理性因素，人为提高房价，这是宝鸡房价快速上涨的主要原因，比较有代表性的有城市公馆、盛世佳园、生态时代、东岭新时代、一号大院等楼盘，引领宝鸡房价较快上涨；

三是近年房价较快上涨，刚性需求的住房消费提前，恐慌性购房；

四是外地及本地人投资购房。

这一系列的因素，无疑加快了宝鸡市商品房价格的一路攀升。

2、住宅市场情况。

宝鸡目前共分为以下5个板块，分别是陈仓板块，东区板块，桥南及西区板块，市中心板块，北区板块。

如下图所示：

特点

市中心

沿经二路分布，以浓厚商业气息为依托，地段价值明显，配套设施无可复制，其商业投资价值相比更是略胜一筹。

如坐落于昔日市府大院的宝隆御邸项目，真正做到了出则繁华，入则宁静。

桥南及西区

自然人文，散发独特魅力，桥南依山傍水。

深厚人文气息。

聚天之灵气，人之韵气，凯跃·

欧洲城、水岸丽园等楼盘综合人居环境的各个方面，达到“物境、情境、人境”三境合一的绝妙境界。

豪城天下、阳光百翠园等品质楼盘，巧妙地将自然元素融入到现代的景观设计理念中。

东区

品质楼盘，心的向往，高新东区是城市规划中建设面积和居住面积最大的组团，与此同时，东高新楼盘的升值潜力是不可估量的，加之东高新规划先行，功能分布明晰，各区域的分布合理性就更强。

如左岸新城，在宝鸡率先引进了水景生态楼盘的概念。

同时，作为引领宝鸡楼市的华夏生态时代、聚丰大城际等项目，无论在规划设计、环境配套以及后期的物业服务等方面，也都深入贯彻了“宜居典范”的思想，很有大城市建筑的风味。

陈仓区

城乡结合处，房地产开发相对少，没有特色楼盘，将来的开发潜力大。

北区

总结：

总体说来宝鸡市房地产市场简单的可呈现出以下几个特点：

市政府的东迁与房地产市场培育力度大，房地产市场发展中政策性影响大。

个人购房一直是宝鸡市商品房市场的主流。

政府宏观调控作用得到充分发挥。

住宅市场法制建设得到加强，市场管理逐渐规范。

商品房成交同比价格呈现出稳中趋降的态势，各档次商品房成交量的结构已悄然发生了变化。

商品房消费正由安居型向改善型住宅消费过渡。

投资性客户的投资理念已经悄然发生变化，已经由最早的简单的利益回报向长远利益考虑。

高档住宅是住宅开发的趋势。

客户市场群体对住宅的要求已在户型、朝向、绿化等要求的基础上向更深层次如文化上、社区理念上等人本需求。