天元名都项目公寓部分营销方式探讨PPT格式课件下载.ppt

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酒店、产权分割出售、委托管理购买目的:

1、获取客房利润分红；

2、获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

产权式酒店特征：

1、业主拥有酒店独立产权投资者获取产权，拥有所有权，但是没有经营权。

2、酒店式管理，管理费用往往较高产权式酒店也是酒店的一种，提供各种酒店服务，与传统酒店并无二致，其管理费也较高。

3、兼有居住度假和投资两种功能这种酒店往往位于旅游区或者人气旺盛地带，有充足的客源，因此，客房年度分红通常可以抵消分期付款的费用。

在实际操作中，业主通常可以获得每年数日的免费居住权，在一定程度上也有了居住度假的功能。

C、酒店式公寓定义：

又称服务式公寓。

其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有些会配有全套厨房设备的住宅公寓。

它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体。

既可出租，亦可自用。

公寓、酒店式服务、宜居宜租简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。

酒店式公寓特征：

1、提供酒店式服务和管理2、公共空间及室内均提供豪华装修酒店式公寓一般采用豪华装修。

3、兼有居住和投资两种功能。

酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。

但是因价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，而是投资目的居多。

三种不同营销方式的对比对比因素自持酒店产权式酒店酒店式公寓产权开发商业主业主物业用途经营酒店基本不自住可自住，亦可出租配套设施标准酒店设施标准酒店设施生活配套齐全经营管理委托酒店管理公司经营和出租委托酒店管理公司经营和出租由专业物管公司提供酒店式物业管理物管费有物管费价格较高较住宅高，较产权式酒店低发展商资金回笼较慢较快较快业主获利方式客房利润客房利润分红或返租租金业主投资风险占用资金较大，风险大受利益的保障性、租金高低的制约，风险较高风险最低投资回报有投资回报方案有投资回报方案依用途而不同主要影响因素软硬件配置、人流量及入住率等软硬件配置、人流量及入住率等地段、位置、物业管理水平等本报告是严格保密的。

三种不同营销方式的对比方案名称优势存在的问题方式一：

酒店式公寓快速销售回笼资金后续管理问题较少市场租金水平决定销售价格价格提升有限方式二：

产权式酒店促进项目销售能快速回笼资金资金压力小产权分散返租现金给付问题有较大经营压力方式三：

自持酒店产权统一，便于全权委托给外来酒店管理公司或自己经营无销售回款，公司不能回收资金有一定的经营压力综合对比考虑，自持酒店方式既无销售回款，且面临经营风险，对地产开发公司而言，不利于公司运营，一般不建议考虑。

项目公寓部分统计面积单层套数总套数套数比套房62.551119.09%标准间46.2333327.27%标准间51.6155545.45%标准间38.631119.09%标准间32.791119.09%合计11121100.00%主要面积集中在46.23及51.61，占到72.7%。

方式一：

酒店式公寓（不考虑后续经营）u按照投资收益率计算：

按照目标均价3300元/计算，50总房价为50*3300=165000元公寓投资回报率一般在68%，按照年7%的收益率，则租金水平需达到11550元/年，月租金水平至少需达到962.5元/月（不考虑空租期）。

而按照目前泌阳的情况，精装公寓的租金难以达到此水平。

附：

当前银行5年期商业贷款利率为7.05%。

2011年9月份第十五期5年期国债利息为6.15%。

市场租金法确定价格水平：

按照每套50的面积计算，不同投资回报率下销售价格预估：

销售价格=月租金*12个月/年收益率/建筑面积。

根据目前泌阳市场情况，同类产品较少，缺乏可参考租金水平。

结合普通住宅市场租金水平，简装2房1厅租金水平约为500600元/月。

该租金水平按照一般68%的收益率测算的售价水平与目标销售价格相差较大，若售价较高，将会产生很大的销售压力。

租金水平600元/月700元/月800元/月900元/月1000元/月年收益率销售价格测算（元/）6%240028003200360040007%205724002743308634298%18002100240027003000本报告是严格保密的。

方式二：

产权式酒店（售后返租方式）公寓返租方案总价165000月收益/元年收益/元年收益率6%8259900年收益率7%962.511550年收益率8%110013200入住率30%40%50%60%70%80%备注单套日收入/元304050607080平均房价100元/天，每月按30天计算单套月收入/元90012001500180021002400不同入住率下酒店营业收入按照7%的年收益率，单套返租金额达到962.5元/月在不计酒店装修及运营成本的情况下，平均每天入住率达到3040%，即可满足投资客户7%的年收益。

投资成本回收周期：

165000/11550=14.3年本报告是严格保密的。

产权式酒店（售后返租方式）日常费用单套每天单套每月数量单价总价早餐成本22.55150耗材及清洗155150其他费用含办公耗材、宣传推广等费用50合计14.5350水电成本单套每天单套每月数量单价总价水1m2.52.575电15度0.69270合计345按照121套房间全部返租作为酒店进行测算：

酒店运营成本分析人员成本（元/月）编制月薪福利及其他合计/元经理130008003800主管125005003000前台接待410003005200客房服务11100030014300保安员310003003900厨师212003003000合计22120033200折合单套每月按照121套计算275本报告是严格保密的。

产权式酒店（售后返租方式）入住率30%40%50%60%70%80%100%水电成本103.5138172.5207241.5276345日常费用105140175210245280350人员成本275275275275275275275合计483.5553622.5692761.5831970不同入住率下单套房间运营成本：

入住率30%40%50%60%70%80%100%备注单套日收入/元304050607080100平均房价100元/天，每月按30天计算单套月收入/元900120015001800210024003000不同入住率下酒店营业收入不同入住率下单套房间利润测算入住率30%40%50%60%70%80%100%单套收入900120015001800210024003000单套成本483.5553622.5692761.5831970单套利润（不考虑租金）416.5647877.511081338.515692030单套利润（租金962.5元/月）-546-315.5-85145.5376606.51067.5由以上分析得出，当入住率达到5060%，才能够即满足投资客户7%的投资收益率，同时酒店产生运营利润本报告是严格保密的。

产权式酒店（售后返租方式）按照单套50、400元/的装修标准（含客房装修及酒店配套），则平均单套开办成本为20000元。

酒店投资成本回收期：

当年平均入住率达到60%时，酒店年净利润为21.1万，酒店投资回收期需要约11.5年；

当年平均入住率达到70%时，酒店年净利润为54.6万，酒店投资回收期需要约4.4年；

当年平均入住率达到80%时，酒店年净利润为88.1万，酒店投资回收期需要约2.7年；

入住率60%70%80%100%单套月利润（元）145.5376606.51067.5单套年利润（元）17464512727812810单套成本（元）20000年总利润2112665459528806381550010年利润率8.73%22.56%36.39%64.05%成本回收期（年）11.54.42.71.6本报告是严格保密的。

产权式酒店（售后返租方式）售后返租方案二、全款销售可按照年收益率7%进行返租，例如总房价为16.5万元，月租金则为962.5元左右，进行返现。

返租期：

按揭销售返租方式及酒店投资成本回收周期，同样建议在5年以上。

一、按揭销售首先采取月租抵月供的方式，例如首付30%，贷款20年，月供为898.94元，售后租回，以租金抵月供。

若客户选择的贷款方式月供较高，月供超过7%收益率的部分，由客户自行承担。

若客户选择的贷款方式月供较底，可参考7%的收益率标准，扣除月供后返现。

根据酒店经营利润测算，在保证70%入住率的情况下，需4.4年收回酒店投资成本，因此，建议返租期（即经营期）在5年以上。

以年收益率7%（接近5年期商业贷款）为参考标准，进行返租返租期满后，根据酒店经营情况及客户意愿，选择是否续签返租合同。

产权式酒店（售后返租方式）总价165000月供首付10年15年20年25年首付50%82500960.02743.84642.1585.73首付40%660001152.03892.61770.52702.87首付30%495001344.031041.38898.94820.02低首付20%330001536.041190.151027.36937.16低首付10%165001728.041338.911155.781054.31公寓销售方案（贷款方式）产权式酒店经营期间，在有月供的情况下，一般采用月供抵月租的方式进行返租金，这样即保证客户不再追加投资，又保证酒店运营利润。

月供期满后，或月供低于租金标准较多，扣除月供后采用利润分红方式进行返现。

因此在制定贷款销售策略时，可尽量采取低首付，低月供的方式。

以较低的投资成本获取较大的投资收益来吸引客户。