广西2015年房地产估价师《经营与管理》：房地产债务融资的概念考试试题.doc

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广西2015年房地产估价师《经营与管理》：

房地产债务融资的概念考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、住房公积金管理工作的法律依据是__。

A．《中华人民共和国公积金管理条例》

B．《住房公积金管理条例》

C．《住房公积金管理规定》

D．《公积金使用规定》

2、个人住房贷款的风险，主要表现不包括__。

A．操作风险

B．市场风险

C．利率风险

D．信用风险

3、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

4、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在身上。

A：

开发商

B：

银行

C：

购房者

D：

都是

E：

借款合同

5、某物业投资的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（）。

A．2

B．1.5

C．3

D．1

6、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。

A：

4075.0

B：

4242.5

C：

4410.0

D：

4577.5

E：

工业用地的监测点评估价格

7、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。

A：

估价目的

B：

估价师

C：

委托人

D：

估价对象

E：

工业用地的监测点评估价格

8、估价报告有效期应从起计．【2003年考题】

A：

估价时点

B：

估价作业期

C：

出具估价报告之日

D：

签订估价委托合同之日

E：

工业用地的监测点评估价格

9、根据合法原则，拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向申请确认。

A：

当地拆迁管理部门

B：

当地国土部门

C：

当地行政主管部门

D：

城市规划行政主管部门

E：

工业用地的监测点评估价格

10、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为__年。

A．4

B．3

C．2

D．1

11、某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，1～4层建筑面积相等，5～14层为标准层，每层建筑面积为1240m2。

建筑覆盖率为60%，容积率为5.5。

则该宗房地产的楼面地价为__元/m2。

A．2272.72

B．2727.22

C．2880.18

D．4032.26

12、拍卖行应在拍卖日的前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。

A：

半个月至一个月

B：

一个月至三个月

C：

一个月至六个月

D：

三个月至六个月

E：

执行层的组织协调

13、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为。

A：

17.13％

B：

18.30％

C：

18.61％

D：

21.47％

E：

工业用地的监测点评估价格

14、（）是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。

A．书面报告

B．口头报告

C．叙述式报告

D．表格式报告

15、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。

已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。

A．2427元/m2

B．2500元/m2

C．2575元/m2

D．2632元/m2

16、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日起计算。

A：

工程竣工

B：

物业验收合格

C：

购房人实际入住

D：

开发企业向购房人交付房屋

E：

执行层的组织协调

17、下列应计入用地面积的有。

A：

有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地

B：

市政管辖的道路、街道等公共用地

C：

公共使用的河涌、水沟、排水沟

D：

经规划部门核定需要作为市政建设的用地

E：

执行层的组织协调

18、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。

A．30

B．50

C．100

D．150

19、所有权属于__。

A．从物权

B．动产物权

C．他物权

D．主物权

20、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。

A：

同一估价原则、同一估价时点

B：

司一估价目的、同一估价方法

C：

同一估价目的、同一估价时点

D：

同一估价原则、同一估价日的

E：

工业用地的监测点评估价格

21、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__5档。

A．0，5%，10%，15%，30%

B．0，5%，10%，15%，20%

C．0，5%，10%，15%，25%

D．5%，10%，15%，20%，30%

22、注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报建设部登记备案。

A．15

B．30

C．45

D．60

23、下列不属于债券特征的是。

A：

偿还性

B：

收益性

C：

安全性

D：

非流动性

E：

执行层的组织协调

24、房地产开发用地，常规来讲应通过__的方式取得。

A．出让

B．竞争

C．招标

D．申请

25、企业所得税实行比例税率，其税率是。

A：

10％

B：

18％

C：

25％

D：

33％

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、边际收益递减规律也称生产要素__规律。

A．边际产量递减

B．边际因素递减

C．边际效果递减

D．边际收效递减

2、注册房地产估价师禁止行为包括__。

A．不履行注册房地产估价师义务

B．在执业过程中实施商业贿赂

C．允许他人以自己的名义从事房地产估价业务

D．同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业

E．以个人名义承揽房地产估价业务

3、建筑装饰材料按__分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。

A．建筑装饰部位

B．制造工艺

C．化学成分

D．力学性能

4、下列关于登记簿的表述，正确的是。

A：

登记簿是不动产物权的法律根据

B：

不动产登记簿是物权归属和內容的根据

C：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力

D：

除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准

E：

根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》的规定，国务院印发了《房屋登记簿管理试行办法》

5、廉租住房保障资金的来源有。

A：

财政预算资金

B：

房屋维修资金

C：

土地出让净收益

D：

住房公积金增值收益

E：

廉租住房预售资金

6、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。

A．8.17%

B．13.62%

C．14.00%

D．23.33%

7、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。

A：

住房公积金总账核算

B：

住房公积金单位账户核算

C：

住房公积金个人账户核算

D：

住房公积金分账核算

E：

住房公积金综合核算

8、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。

A：

独一无二

B：

寿命长久

C：

供给有限

D：

价值量大

E：

保值增值

9、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是__。

A．随行就市定价法

B．认知价值定价法

C．领导定价法

D．挑战定价法

E．目标定价法

10、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目__，即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A．还需投入50万元建设资金

B．还需投入450万元建设资金

C．还需投入800万元建设资金

D．在此情况下

11、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。

A：

房地产咨询

B：

房地产价格评估

C：

房地产经纪

D：

房地产转让

E：

房地产抵押

12、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。

A．风险较大

B．收益率较高

C．流动性较好

D．投资回收期较长

13、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。

那么，该市房屋的平均建设周期为__。

A．0.5年

B．1.5年

C．2年

D．3年

14、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括__。

A．营业执照

B．企业章程和验资证明

C．企业法定代表人的身份证明

D．专业技术人员的资格证书和聘用合同

E．企业纳税证明

15、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。

A．资质年检制度

B．资质审查制度

C．资质复查制度

D．资质审批制度

16、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于__。

A．第一产业

B．第二产业

C．第三产业

D．新兴产业

17、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。

A：

抵押人到期未偿还债务的

B：

抵押人擅自处分抵押房地产的

C：

抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的

D：

抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的

E：

未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的

18、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。

A：

某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

B：

某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助

C：

某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

D：

估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

E：

某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

19、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。

A：

行政划拨

B：

无偿无限期使用

C：

无偿有限期使用

D：

禁止土地使用者转让

E：

允许一定范围的土地使用者转让

20、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是。

A：

地籍图和房产分户图

B：

宗地图和房产分户图

C：

地形图和房产分户图

D：

宗地图和房产分丘图

E：

执行层的组织协调

21、因为估价的目的不同，所以__。

A．估价的依据不同

B．应评估的价值类型可能不同

C．估价时点的选取不同

D．估价中应考虑的因素可能不同

E．选用的估价方法可能不同

22、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为__。

A．固定价格合同

B．包工包料合同

C．独立承包合同

D．成本加酬金合同

E．计量估价合同

23、价格领先制通常有三种形式