商业地产开发探讨(原版)PPT文件格式下载.pptPPT文件格式下载.ppt

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recreation，文化娱乐休闲设，文化娱乐休闲设施，由电影院、施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身、洗浴组成、特色餐饮、健身、洗浴组成“A”指指Apartment，公寓楼，公寓楼城市综合体是商业地产的新型形态，其总面积均在城市综合体是商业地产的新型形态，其总面积均在30万万平方米以上，形态多元，功能上互相补充，既能给居民平方米以上，形态多元，功能上互相补充，既能给居民带来方便，又可增加商业销售，集中体现了商业地产的带来方便，又可增加商业销售，集中体现了商业地产的核心竞争力。

核心竞争力。

商业地产项目的筹建，体现商业地产项目的筹建，体现“量身定制量身定制”的运营模式，的运营模式，涵盖项目前期的招商业态规划、战略合作伙伴的关系建涵盖项目前期的招商业态规划、战略合作伙伴的关系建立、项目选址、前期项目工程技术条件的合理对接、项立、项目选址、前期项目工程技术条件的合理对接、项目在租赁意向成熟后的建设等。

目在租赁意向成熟后的建设等。

建立战略合作伙伴关系建立战略合作伙伴关系建立商业地产发展的长期合作伙伴体系建立商业地产发展的长期合作伙伴体系占据独有的商业合作伙伴资源：

占据独有的商业合作伙伴资源：

一是紧密型的合作伙伴一是紧密型的合作伙伴寻找不同业态、国内外知名主力店签寻找不同业态、国内外知名主力店签约，使他们成为绿地商业集团约，使他们成为绿地商业集团“紧密紧密型合作伙伴型合作伙伴”。

商业项目的不断推出，主力店与我们商业项目的不断推出，主力店与我们运营的项目齐头并进，直接经济效益运营的项目齐头并进，直接经济效益即能促使我们与商家赢利，规模效应即能促使我们与商家赢利，规模效应就会形成追捧效果，到时将有大批紧就会形成追捧效果，到时将有大批紧密型的战略合作伙伴加盟。

如果都是密型的战略合作伙伴加盟。

如果都是这种合作伙伴，将大大降低我们的招这种合作伙伴，将大大降低我们的招商压力。

商压力。

二是战略合作伙伴二是战略合作伙伴与国内外知名公司，签订合作协议，但是他们有对与国内外知名公司，签订合作协议，但是他们有对项目的选择权，双方认可项目参与之后再签一个具项目的选择权，双方认可项目参与之后再签一个具有法律效力的文件，可理解为对开发项目的有法律效力的文件，可理解为对开发项目的“订单订单”，即有商业开发需求，我们才对项目进行设计、，即有商业开发需求，我们才对项目进行设计、建造。

建造。

三是一批战略合作中小型店的连锁企业三是一批战略合作中小型店的连锁企业建立一大批中小店铺连锁企业伙伴，像必胜客、肯德基、麦当劳，建立一大批中小店铺连锁企业伙伴，像必胜客、肯德基、麦当劳，其实也是紧密型合作伙伴，每各项目必然会有合作加盟，但因为其实也是紧密型合作伙伴，每各项目必然会有合作加盟，但因为体量小不能算做大主力店，只是中小主力店。

体量小不能算做大主力店，只是中小主力店。

独有的商家合作伙伴资源将成为我们的核心竞争优势，我们在任何地方投资，独有的商家合作伙伴资源将成为我们的核心竞争优势，我们在任何地方投资，最少有几十家大小主力店跟进，这意味着最少有几十家大小主力店跟进，这意味着80%以上的租赁面积在项目建设初以上的租赁面积在项目建设初期就有了保证。

期就有了保证。

但这些紧密型合作伙伴也给我们将来带来压力，我们在项目建设和商业配套、但这些紧密型合作伙伴也给我们将来带来压力，我们在项目建设和商业配套、后续经营上将对合作商家负责，替他们着想，确保他们正常经营积极赢利，后续经营上将对合作商家负责，替他们着想，确保他们正常经营积极赢利，才能更好的维系长期合作关系，使合作关系持续发展。

才能更好的维系长期合作关系，使合作关系持续发展。

商业地产的项目选址商业地产的项目选址商业地产的项目选址非常重要，成熟的商业区域为首选，但就中国大中城商业地产的项目选址非常重要，成熟的商业区域为首选，但就中国大中城市目前的现状，在城市中心区域商业相对饱和的状况下，也可以选址在有市目前的现状，在城市中心区域商业相对饱和的状况下，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。

升值潜力的新区或郊区。

正大广场在正大广场在10年前投资开发，但是属于浦东新区建设规划，在当时没有形年前投资开发，但是属于浦东新区建设规划，在当时没有形成规模型的商业需求，而随着陆家嘴金融中心的确立和不断发展，正大广成规模型的商业需求，而随着陆家嘴金融中心的确立和不断发展，正大广场随之成为新区的成熟商业项目，并在十年后的今天成为商业地产的翘楚。

场随之成为新区的成熟商业项目，并在十年后的今天成为商业地产的翘楚。

万达集团在宁波的商业地产项目，综合面积超过万达集团在宁波的商业地产项目，综合面积超过60万平方米，商业面积万平方米，商业面积27万平方米，这个项目在新区。

为什么选在新区？

第一，旁边有行政中心，工万平方米，这个项目在新区。

第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。

第二，附近规划有大的居住区，大约商、税务、保险、银行都搬过去。

第二，附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价均房价6000元左右，将来消费层次高。

在这做购物中心开始可能人流量不元左右，将来消费层次高。

在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。

大，但将来升值潜力大。

商场上有句名言，商场上有句名言，“一步差三成一步差三成”。

还有句话叫。

还有句话叫“隔街死隔街死”。

所以商业选址。

所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。

评估。

商业地产前期招商业态规划商业地产前期招商业态规划商业地产规模业态组合商业地产规模业态组合主力店的确定主力店的确定项目地理位置、商业环境决定业态类型项目地理位置、商业环境决定业态类型项目商业定位，引导不同业态的排列组合项目商业定位，引导不同业态的排列组合主力店是整个项目的支柱，必须有规模效应主力店是整个项目的支柱，必须有规模效应充分考虑项目各业态产生的人流重叠、互补充分考虑项目各业态产生的人流重叠、互补效应效应在一个商业项目中，主力店选择避免重复和在一个商业项目中，主力店选择避免重复和恶性竞争恶性竞争商家配备的选择商家配备的选择主力业态的有效补充，促进客流的层次感，主力业态的有效补充，促进客流的层次感，商业的多元化发展商业的多元化发展商业项目必备功能性业态和品类，完善商业商业项目必备功能性业态和品类，完善商业项目的一站式体系项目的一站式体系特色经营的丰富是商业项目必不可少的特色经营的丰富是商业项目必不可少的多功能的业态配备，优质品牌的入驻加多功能的业态配备，优质品牌的入驻加盟，保证了购物中心、商业项目的行业盟，保证了购物中心、商业项目的行业竞争优势和核心竞争力竞争优势和核心竞争力项目工程建设初始，必须有商业地产开发的前期介入，这是关乎商业项目项目工程建设初始，必须有商业地产开发的前期介入，这是关乎商业项目现代化水平、整体规模、建筑格调和企业形象的重中之重，本次对商业地现代化水平、整体规模、建筑格调和企业形象的重中之重，本次对商业地产前期开发探讨的主题亦在于此产前期开发探讨的主题亦在于此前期介入工作如果缺失，将严重影响整个项目，造成各种浪费及损失前期介入工作如果缺失，将严重影响整个项目，造成各种浪费及损失以下将对项目前期开发介入进行详细分解，并对相关项目进行比较分析，以下将对项目前期开发介入进行详细分解，并对相关项目进行比较分析，以前期介入在几个方面：

如全面规划层次，介入水平、和专业程度上进行以前期介入在几个方面：

如全面规划层次，介入水平、和专业程度上进行探讨。

探讨。

商业地产开发前期房产技术条件分析商业地产开发前期房产技术条件分析商业广场作为一站式购物、休闲、商务、金融中心，其业态配比的完商业广场作为一站式购物、休闲、商务、金融中心，其业态配比的完善和多元化将对项目基础工程技术条件有不同的要求和品类限制，善和多元化将对项目基础工程技术条件有不同的要求和品类限制，超市卖场、零售百货、家具家饰、影院、美容健身、超市卖场、零售百货、家具家饰、影院、美容健身、KTV、食品零售、食品零售、快速餐饮、大型餐饮、银行金融、家电数码等各种业态、各种品类都快速餐饮、大型餐饮、银行金融、家电数码等各种业态、各种品类都有自身的经营特点和工程技术条件，因此在项目开发前期必须对业态有自身的经营特点和工程技术条件，因此在项目开发前期必须对业态招商有大区位的规划，随后对各业态进行合理布局，在布局规划的基招商有大区位的规划，随后对各业态进行合理布局，在布局规划的基础上，针对性的进行工程设计及建设，达到与业态、品类及各品牌的础上，针对性的进行工程设计及建设，达到与业态、品类及各品牌的成功技术对接。

成功技术对接。

同时项目内其他基础设施设备、公共配套亦遵循商业地产在开发前期同时项目内其他基础设施设备、公共配套亦遵循商业地产在开发前期的技术条件规划。

包括商业步行街、停车场、灯光照明、广告规划等的技术条件规划。

包括商业步行街、停车场、灯光照明、广告规划等对商业的配套和完善。

对商业的配套和完善。

在主力店招商规划解决以后，购物中心规划设计还应注意三点：

（一）

（一）交通体系交通体系规划设计中最重要的是交通体系。

第一是平面交通体系，人车要分流，人流规划设计中最重要的是交通体系。

第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。

第二考虑垂直交通体系要合理，方便人出入的大门口不要紧挨着车出入口。

第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。

第三卸货区要合理安排。

现在多数做法是放在地下室，保证地面整流上下。

现在多数做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。

洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。

（二）

（二）高度、荷载高度、荷载不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。

超市最少要不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。

超市最少要1吨，图书要吨，图书要2吨，建材要吨，建材要4吨。

做餐饮楼板要降板，要排油，排烟、排水。

不考虑是行不吨。

不考虑是行不通的