华容大道地块项目市场调研及前期发展策划报告PPTPPT资料.ppt

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第三产业增加值54.32亿元，增长13.2%。

居民收入：

2011年全县城乡居民储蓄存款余额达到67.68亿元，同比增长18.9%，人均占有量居全市第一。

经济目标：

经济总量在2011年突破200亿元基础上将会更快的持续扩张。

预计2015年全县生产总值达300亿元，年均平稳增长达12.5%。

华容县经济总量持续扩张，人均消费水平快速增长，将进一步刺激房地产市场的平稳发展教育、医疗、零售、批发、物流、休闲、商务等基础配套集中在老城区华容目前生活医疗教育商业等集中于老城区，主要分布于护城港以东，华容河以西，二桥以南，城南路以北的老城区，基本涵盖了所有的基础配套。

工业发展区域老城区基础配套齐全交通枢纽马鞍新区城市东扩发展方向项目开发环境分析华容县基础配套描述重点配套分析青松国际大酒店，华容唯一四星级酒店田家生态新城，规划中央商务区田家生态新城：

位于华鲇路、人民南路和北湖路三路两侧，土地1500亩，实行整体开发。

整个项目利用710年的时间分五期开发到位。

项目以打造一流住宅小区为主同时融入本土文化理念，集购物、休闲、餐饮、文化、会展、观光、娱乐、学校、医院等公益设施于一体，全力打造田家湖生态新城的中央商务区项目开发环境分析华容县基础配套描述项目开发环境分析项目开发环境分析小结n当前货币政策延续放宽趋势，支持刚需等市场赖以稳定发展的主要政策力量并未改变，该政策将指引更多的房地产开发资金进入到三四线城市，则三四县市的整体房地产发展水平呈上升态势。

n华容县经济发展迅速，进一步刺激房地产市场的平稳发展。

其GDP和居存款等稳居岳阳市第一，同时预计在2015年生产总值突破300亿。

城市经济的快速发展，将刺激房地产进入新一轮的发展期。

n马鞍新区规划行政中心及高新技术产业区，从几个区域的规划来看，马鞍新区的规划起点高于其他的区，预测将吸引大量的房地产投资。

n华容县城市的基础配套中，工业园区功能配套和综合承载能力明显加强，这将进一步增加县城的人流，刺激消费，同时也增加了房地呈良性发展的氛围，尤其是商业地产。

类别老城区板块马鞍山新区板块区域特征传统的中心城区、商业发达、教育医疗等配套成熟、生活便利。

位于城区西北方位，是华容县目前新的行政居住区。

区域商业、生活配套等形式较为简单，但是随着政府规划方向未来发展空间大。

产品类型基本为已入住的多层小区；

在售住宅项目仅金港湾锦绣城项目，为高层产品；

另外有大型商业项目在售；

以多层和高层为主，部分项目有花园洋房产品住宅均价3200元/2500元/（多层）3200元/（高层）规划目标中心城区行政生活区华容县房地产住宅市场趋势主要是由老城区向新区发展。

马鞍山新区随着政府“北扩西移，扩容提速”的县城建设发展目标不断发展，供应量逐年提高，目前华容县住宅项目基本集中在马鞍山新区。

华容县房地产项目基本集中在马鞍新区，高层住宅均价3200元/，多层住宅2600元/。

在售大型商业项目仅有华容城市广场及风尚国际。

华容县房地产市场调研分析房地产发展状况分析目前华容县在售住宅项目主要集中在马鞍新区，老城区目前在售有金港湾和华容城市广场。

具体分布图如下：

在售楼盘分布图项目名称建筑面积物业类型容积率开盘日期成交均价（元/）马鞍山新区融城嘉园53000高层（18F）3.092011.10.29在售高层均价3200香溢花城11万多层、小高层、高层1.6当期2011.2.26多层2650；

小高层2525；

高层2950华景大公馆11万多层（6F）1.82011.4.28均价2600金帝华都御景园93161高层（23-25F）4.52011.11.28均价3610金地佳苑29000高层3.52011.12.31均价3100万丽花园54500高层（18F）2.22010.11.13均价2718绿景现代城三期80000多层、高层1.82011.4多层均价2700；

高层3200容祥花园105274多层1.582010.7均价2300华府山庄10800多层（6F）、高层1.5在售房源2011.11均价2600天福鑫城12067.9多层（6F）2.92012.4.18均价2400老城区金港湾5万高层（17F）2.06二期2011.3均价3200华容城市广场35万多层、小高层、高层、酒店2.12二期2012.8.25商业均价18000住宅3000在售楼盘一览表大部分项目去化速度低迷，月均去化速度徘徊在10套以下。

当前华容在售住宅市场趋于饱和状态，结合当前房地产调整政策对于客户购房意向的影响，区域内房地产市场去化速度徘徊在10套一下，去化速度相对的低迷。

目前在售销售情况较好的楼盘是融城嘉园和香溢花城。

融城嘉园上半年月均销售速度在25套左右，香溢花城2011年2月26日二期开盘推出共计248套房源，目前去化剩余约20套，月均销售约28套。

融城嘉园整体品质较好，价格定位较为符合客户心理预期。

香溢花城主打产品为花园洋房，客户接受程度较高。

销售情况对比分析华容县房地产住宅市场趋于饱和状态，整体去化速度低迷。

商业市场呈现华容城市广场一家独大的局面。

两房三房四房总套数（套）3868731364573768面积区间（）90100100120120140140已套数（套）221360460224448比例57%41%41%34%34%39%39%58%58%畅销滞销户型对比分析三房户型占据市场主流通过上述调查分析，三房产品去化1064套，约占总销售量的61%，但是由于库存产品较多，整体去化率相对两房与四房低。

三房产品当中，100-120的去化速度较快。

住宅市场中，两房产品整体去化率较高，未来存在一定市场需求。

项目开发环境分析商业专题研究目前华容县的商业发展以河西老城区商业中心为主导，其他区域为辅的发展现状。

重点商业主要分布于护城港以东，华容河以西，二桥以南，城南路以北的老城区。

步行街和北正街是华容县最为繁华的商业街区。

这些道路店铺林立，买卖兴隆，共聚集着500余家（50-200）商业店铺，是华容核心商业集中区。

集购物商场、超市、连锁店、专卖店等各类型商业形态，商业氛围尤为浓厚。

港西中路、港东中路等属于城市普通街道商业，以服饰、餐饮等配套服务商业为主。

华容大道、杏花村东路、荷花塘南路等以建材汽配等专业商业街道为主。

华容县商业布局华容县商业布局以步行街和北正街为商业核心，逐渐辐射周边，呈网状式发展。

华容县商业发展特征n商业中心集中于老城区n华容商业较为发达，呈现一派欣欣向荣的景象n缺乏规划和统一的经营管理，商业面临全面升级，存在一定的市场空白n华容城市广场的15万商业入市后，将改变华容县传统商业的格局n马鞍山新区商业面临全面升级，存在巨大的市场空白项目开发环境分析商业专题研究商业租售价格分析华容县各个商业网点及街道租金水平除开老城区重点商业圈外，租金水平相差不大。

目前租金水平最高的是北正街，租金在200260元/月之间，步行街租金在110120元/月之间。

40-70元/月马鞍新区30-50元/月100260元/月重点商业区2030元/月项目开发环境分析商业专题研究重点商业项目研究华容城市广场一期二期三期项目开发环境分析商业专题研究项目基础信息开发商博爱置业项目地址华容县北正街与桥西路交汇处物业类型住宅、商业、酒店总占地面积230000总建筑面积350000容积率2.12绿化率30%总户数规划情况规划多层、小高层、酒店、商业等，共计约42栋物业费0.5元/月车位数1400交房日期2013.4.30推盘情况一期基本售完，2012年8月25日推二期部分商业。

业态规划1F：

超市、百货、品牌名店街、精品步行街、数码摄影市场、五金市场、生鲜超市、义务小商品市场，儿童天地、中餐速食物2F:

妇幼童用商品、手机数码、电玩桌球室、早教机构、家电卖场。

服饰卖场、生活速配、中餐速食。

酒楼3F:

茶楼、西式快餐、培训机构、美容美体、中医理疗、洗浴中心、KTV、健身房4F-5F：

电影城、美食广场招商情况意向签约：

步步高、心连心超市、德克士、大地影院、KFC等商铺类型分为三种，第一，品牌街，可通车，商铺约123间，开间3.34.5米，径深14-19米。

第二，步行街，商铺约258间，不可通车，开间4.24.5米，径深1213.6米。

第三，沿河美食街，双车道，400余间，径深1014米。

销售情况一期基本售完、二期几次少量加推均销售完。

目前整体去化商业3万方，住宅2万方。

项目评价项目商业体量15万方、住宅20万方，均属华容之最。

整体形象好、地段优越，业态规划齐全，项目知名度较高，去化速度较快。

主要购铺客户是步行街和北正街的商铺老板，项目作为城市中心将无容置疑。

项目呈全开放式布局，功能分区间缺乏紧密联系，未来经营可能较为困难。

项目开发环境分析商业专题研究重点商业项目研究华容城市广场项目开发环境分析商业专题研究华容城市广场业态规划重点商业项目研究风尚国际项目开发环境分析商业专题研究项目基础信息开发商岳阳市宏盛项目地址华容县人民南路物业类型住宅、商业、酒店总占地面积5000总建筑面积100000容积率3规划情况规划多层、小高层、酒店、商业等，共计约10栋物业费0.5元/月车位数600推盘情况暂未公开销售，属于内部购买期业态规划六大经营主题：

美食主题，品牌食府、特色餐饮、中西餐厅、海鲜坊，激情主题。

酒吧、KTV、演绎吧、舞厅类浪漫主题：

洗浴、足浴、保健、按摩桑拿等魅力主题：

SPA、瑜伽、美容美体、女生生活馆等运动主题：

休闲会所、活动中心等快乐主题：

品牌专卖、特色产品经营、商务办公、生活便利店招商情况暂未招商商铺类型E区，1楼商铺面积较小，3261，共计15间，26层整层销售，面积为933F区，1楼和2楼商铺共计15见，3256，36楼分别将整层化为6间出售，面积为135，销售情况项目还未大面积推广，仅有部分关系户订购5套左右。

项目评价项目整体定位3D时尚主题区，从市场了解到，客户反映均不强烈，与四县城市的经济发展及客户的接受程度不符合。

可以预见项目的培育期将相对较长。

项目开发环境分析商业专题研究重点商业项目研究风尚国际项目开发环境分析商业专题研究E区在售F区在售华容城市广场优势：

地段好商业氛围佳、规模大、政府重视、有资源景观优势、市场第一的地位将持续未来5-8年，未来几年暂无能与其抗衡的项目。

劣势：

体量大存在变数大，城市辐射能力不够；

目前的工程进度缓慢导致招商难道大，该项目周边形象档次低。

分析：

华容城市广场的出现，将改变华容县的商业格局，同时对目前其他在售形成了极大的压力。

风尚国际优势：

属于未来区域商业中心地段，前景看好。

项目定位概念超前。

项目包装、工程进度、现场营销水平等各个方面较差。

由于目前田家生态新城刚刚动工，未来成型将需要较长时期，所以风尚国际目前处于较为两难的境地，若强销将有较大阻碍，延后销售将对市场口碑及资金有一定影响。

项目开发环境分析商业专题研究对本项目