评估问题解读Word文档下载推荐.doc
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2012年8月1日，吉林省房地产业协会印发了《房屋征收评估相关术语》（吉房协〔2012〕16号）。
这些地方法律、法规、规章和规范性文件的出台，从制度上规范了房屋征收人、被征收人以及房地产评估机构和注册房地产估价师的行为，为推进我省房屋征收工作有着重要的作用。
（一）联系
——从实施对象看，两者都是以房屋所有人或使用人为工作对象。
——从实施主体看，两者都是依据国家法律法规、规章和规范性文件的规定给被拆迁人或被征收人予以补偿。
——从补偿方式看，两者都是采用货币补偿或实物补偿。
其中实物补偿又分原地安置和异地安置。
——从补偿依据上看，两者都是以《房地产评估报告》做为补偿依据。
无论是拆迁还是征收，评估机构的主要业务范围没变，评估原则没变，工作方式没变，注册房地产估价师的依法回避及任何单位不得干预拆迁、征收评估、鉴定活动的规定没变。
（二）区别
区别1：
行为人
——拆迁是经济行为，强迁靠政府。
拆迁人解决拆迁遇得到困难的方法：
一是申请政府行政强迁；
二是用金钱换时间。
即通过超出评估价格数倍的补偿金额来满足“钉子户”的要求换取时间价值，确保获得最大化的收益。
其结果助长了“钉子户”的不合理诉求，严重的干扰了房屋拆迁补偿的公平、公正秩序。
——征收是行政行为，强征靠法院。
房屋征收体现公共利益，体现政府的公平与效率，是由政府相关部门实施的涉及公益事业的行政行为。
房屋征收征收人解决“钉子户”问题就一种办法：
申请法院执行。
区别2：
评估委托人
——房屋拆迁评估的委托人是拆迁人（企业）；
——房屋征收评估的委托人是政府相关部门（政府）。
区别3：
评估结果复核程序
——拆迁当事人如果要求复核评估结果，可以选择其他评估机构重新出具评估报告；
——征收当事人如果要求对评估结果进行复核，只能申请原评估机构对评估报告进行复核。
区别4：
三是法律责任
房屋征收（拆迁没有规定）的法规明确规定，出具虚假或有重大差错评估报告的评估机构和注册房地产估价师，应当承担相应的法律责任。
机构：
5——20万元罚款；
签字的注册房地产估价师：
1——3万元罚款；
记录信用档案；
情节严重的吊销资质证书、注册证书；
造成损失的依法承担赔偿责任；
构成犯罪的依法追究刑事责任。
（一）评估范围
1、房屋评估包括住宅房屋和非住宅房屋。
2、附属物评估包括与房屋或土地相关的建筑物和构筑物。
3、房屋占用范围内的建设用地使用权土地使用权评估
4、地上附着物评估包括除房屋、附属物以外的附着在土地上的物。
如硬化、绿化等。
（二）价值类型
《国有土地上的房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋价值类型是市场价值。
价值定义：
市场价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；
不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
评估结果不因以上因素而改变。
但补偿却应当考虑由以上因素产生的利害关系人的合法权益。
被征收人因征收催生被征收房屋区域的房价，便产生一些不合理、不客观的价格预期，影响房屋征收工作。
如被征收人只比较周边开发的新商品房售价，不考虑影响房屋价值的其他因素（非住宅房屋不考虑结构、高度、沿街深度的等）而高估被征收房屋的价值，
省建设厅《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》征收评估第五条规定“被征收房屋的价值内涵，除按《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条执行外，也不考虑征收因素对被征收房屋市场价值的影响。
”“征收因素对被征收房屋市场价值的影响，是指被征收房屋因征收而获得补偿的预期，对被征收房屋市场价值可能产生的影响。
”
（三）类似房地产的市场价格
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定“对征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值。
省建设厅《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》征收评估第八条第二款规定“被征收房屋的价值由评估机构评估确定。
评估确定的被征收房屋的价值低于类似房地产评估市场价格的，按类似房地产市场价格计算。
吉房协〔2012〕16号文件第十一条做出了解释。
即“类似房地产，是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。
“类似房地产的市场价格=被征收范围内类似房地产评估单价平均值×
被征收房屋的建筑面积。
“评估单价平均值=被征收范围内类似房地产评估总价÷
类似房屋总建筑面积。
（一）权益确定
《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；
房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
省建设厅《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》征收评估第六条规定“未登记的房屋的合法性、用途、结构、建筑面积及房屋占用范围内的建设用地使用权面积等，由房屋征收评估委托机构在委托合同中说明。
”第七条规定“评估未超出批准期限的临时建筑，应当按照建设成本结合成新计算。
（二）非住宅房屋权益确定
省建设厅《吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见》吉建房〔2009〕11号文件第五条规定“评估要尊重合法原则，非住宅房屋的结构、用途、建筑面积应当以房屋权属证书及权属档案记载为依据。
”“无房屋权属证书，但有规划、土地审批手续的，按规划批准用途评估。
”“规划现状图件或档案记载证明是1984年1月5日前的房屋，按证据证明的用途、面积评估。
（三）“住改非”房屋权益确定
省建设厅《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》征收评估二十条规定“被征收的实际用于经营的住宅房屋，在性质认定上仍为住宅。
”“对被征收的实际用于经营的住宅房屋评估时，房屋征收评估委托机构应在委托合同中说明。
”“市、县级人民政府对实际用于经营的住宅房屋的征收补偿有规定的，按市、县级人民政府的规定执行；
市、县级人民政府没有规定的，评估时应考虑实际用途对住宅房屋价值的影响。
这些规定为实施具体的征收行为提供制度保证。
一是认定“住改非”的要有政府发的行政许可、税务登记；
二是委托人要在委托合同中说明那些是“住改非”房屋；
三是评估机构按住宅房屋评估的同时必须考虑“住改非”的因素；
四是征收“住改非”房屋的补偿应当包括“住改非”的价值。
（四）房屋耐用年限标准
1、钢砼结构60—80年（确认已使用年限、剩余年限）
2、砖混结构40—60年（确认已使用年限、剩余年限）
3、砖木结构30—50年（确认已使用年限、剩余年限）
4、简易结构10—15年（确认已使用年限、剩余年限）
省建设厅《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》征收评估做了二十四条具体规定。
房屋征收评估可以选用一种或者多种方法中的最适宜方法，并合理确定估价结果。
采用加权平均法确定估价结果的，应当在估价报告中说明权重确定的理由。
房屋征收评估，无论采取哪种方法，都是市场价值，都可以做为对房屋被征收人的补偿依据。
（一）住宅房屋评估
住宅房屋评估必须采用市场法。
采用市场法评估，应当选取同一供求范围内，在区位、权利性质、用途、建筑结构、规模、档次、成新等与估价对象类似的房屋交易实例（二手房）作为可比实例。
选取交易实例规模，一般在估价对象0.25—4倍的范围内。
砖木结构等住宅房屋如果交易不活跃，成交价格偏离市场价格且有失公允的，可以选择与估价对象类似的砖混结构的房屋交易实例作为可比实例。
（二）非住宅房屋的评估
1、采用收益法评估非住宅房屋价值，应当根据估价对象的用途类型确定净收益。
一是采用租金确定净收益的，当约定租金高于客观租金的，被征收人应当提供租赁合同及不动产租赁完税凭证。
二是采用经营收益确定净收益的，被征收人应当提供估价时点前三年的财务审计报告。
2、采用假设开发法评估在建工程价值，应当以规划批准的用途、建筑结构、规模和容积率为依据。
3、采用成本法评估非住宅房屋的价值，应当考虑估价对象的建筑年代、用途、建筑结构、高度、跨度、设施设备、装饰装修及其重新开发建设所需要的各项必要成本费用、税金和开发利润等构成要素，但开发利润率应当选取市场平均利润（《术语》一般15—30%）。
（如下内容正在研究中，仅供参考）
正在起草论证《吉林省房屋重置价格及修正系数》，解决只能采取成本法评估的技术问题，能有效推动非住宅房屋征收评估、补偿工作。
（三）土地使用权评估
省建设厅《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》征收评估第四条规定“房屋占用范围的建设用地使用权价值，应当按没有使用期限的限制评估。
但有使用期限限制的，评估结果必须包括剩余年限的出让金。
”非住宅房屋占用范围内的建设用地使用权价值评估的表述体现了三个原则：
一是体现了合法原则。
《房地产管理办法》二十三条第二款规定，依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
二是体现了公平原则。
无论土地使用权取得方式是划拨，还是出让，按成本法（不考虑用途）或基准地价法（考虑用途）评估，两者结果相同。
如果出让地还有剩余年限，但补偿却和划拨地相同，显失公平。
所以出让地有剩余年限的，评估应当以估价时点为基准日，将经过年期修正的剩余年限出让金加到估价结果中。
即剩余年限的出让土地使用权补偿一定高于划拨土地使用权补偿。
三是体现了替代原则。
这样表述不仅解决了国有建设用地使用权评估补偿问题，还与吉建房〔2009〕11号《吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见》“非住宅房屋使用的土地是集体建设用地的，可参照国有划拨土地使用权进行评估”的相关规定相互补充、替代和完善，有效的解决了房屋征收遇到的国有、集体建设用地使用权的评估补偿问题。
（四）房屋附属物、地上附着物评估
附属物、地上附着物评估，政府有征收补偿标准规定的，参照规定评估；
地方政府没有征收补偿标准规定的，可以邀请相应的专业机构或者专业人士给予帮助，但应当在注册房地产估价师声明中予以说明。
（五）房屋室内装饰装修评估
省建设厅《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》征收评估第十九条规定“评估住宅房屋价值，应当包括能够满足基本使用功能的装饰装修。
吉房协〔2012〕16号文件第八条《房屋征收评估相关术语》，对“满足基本使用功能的装饰装修”进行了解释。
“满足基本使用功能的装饰装修，是指室内厨房、卫生间的地面、墙面贴瓷砖；
厨房里有洗菜池、煤气台；
卫生间有洗手盆、便器；
卧室、客厅或其他房间大白或乳胶漆。
今年初，省房协估经委依据有关规定，结合我省实际，正在着手制定《住宅室内装饰装修评估办法》，并对《房屋装饰装修评估报告（样式）》做具体规定，拟解决房屋征收涉及的住宅室内装饰装修范围、目的表述、估价时点、装饰装修
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