央产房买卖合同解除案件Word文档格式.docx
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2003年8月2日,某研究所与姜平陵签订《房屋预售协议书》,约定姜平陵购买该所所有的202号房屋。
2004年2月2日,姜平陵取得涉案房屋的产权证,产权证首页上盖有经济适用房印章。
2013年8月22日,姜平陵与久居公司签订《房屋出售委托登记表(独家)》,委托久居公司于2013年8月30日至2013年12月1日期间出售202号房屋。
2013年9月30日,姜平陵(甲方、卖方)与柳安(乙方、买方)、久居公司(丙方、居间人)签订《买卖定金协议书》,同日姜平陵作为出卖人与买受人柳安签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《房屋买卖合同》),约定:
姜平陵以2500000元的价格将202号房屋出卖给柳安,该房屋性质为已购公有住房(若为中央在京单位已购公有住房,需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》);
买受人向出卖人支付定金10万元;
当事人双方同意,自本合同签订之日起40日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理过户手续。
当日,姜平陵(甲方、出卖方)与柳安(乙方、买受方)、久居公司(丙方、居间方)还签订《补充协议》一份。
违约责任约定:
甲方提供的该房屋所有权证,原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效,导致乙方无法取得房屋所有权的构成根本违约。
其关于央产房的约定为,甲方应于2013年10月23日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》;
如未能按期取得,则应承担相关责任。
后姜平陵未按照合同约定取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。
2013年12月13日,柳安向姜平陵寄送《关于催告履行〈买卖合同〉相关义务的函》,要求姜平陵于2013年12月18日前取得202号房屋《在京中央单位已购公房变更通知单》,并履行买卖合同文件约定的义务,如不能按照上述时间履行,则依约解除《买卖合同》及补充协议,并要求退还其定金,承担违约责任。
2013年12月26日 ,柳安再次给姜平陵寄发《关于解除房屋买卖合同及追究违约责任的函》,告知姜平陵自本函发出之日起解除双方签署的《买卖合同》及补充协议,并要求姜平陵于2013年12月27日前退还其定金10万元,承担违约责任。
2014年1月4日,姜平陵给柳安回复《告知函》,称其一直在积极办理该通知单获取事宜,但由于国家政策原因未取得该通知单,属不可抗拒因素导致,其不应承担责任。
2013年12月22日,他已正式告知久居公司和柳安无法取得该通知单的事实。
二、法庭审理
庭审中,柳安与姜平陵均认可双方签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》已于2013年12月26日解除。
审理中,柳安主张姜平陵违约给其造成损失,称其另购一套房价值260万元,存在损失十万元,为了交首付卖掉股票损失6万元。
姜平陵认为柳安第二次购买房屋小区地理位置及环境远高于202号房屋及所在小区,因此柳安购房价格有合理上浮是属于房屋价值本身增加,并非其违约行为造成,且柳安知道其房屋属于央产房,不一定能够上市交易。
关于股票损失,无法证明其抛售股票所得就是为了交纳购房款,因此对于该观点也不予认可。
关于首付款的损失,因为其尽到了说明义务,已经告知柳安缓交首付款,所以其损失与自己无关。
同时姜平陵称柳安主张违约金数额过高,且柳安没有任何实际损失,要求降低违约金至柳安实际造成的损失。
另查,涉案房屋属于央产房,产权性质为经济适用住房。
根据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》(国管房改〔2010〕230号),中央在京单位保障性住房仅限职工自住,在有关上市交易办法出台前,不得上市交易、出租、出借,也不得擅自改变住房用途。
三、法院判决
1、姜平陵于本判决生效后七日内返还柳安定金人民币十万元;
2、姜平陵于本判决生效后七日内给付柳安违约金人民币三万元;
3、驳回柳安的其他诉讼请求。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评:
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;
已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
本案中,姜平陵作为202号房屋所有权人,其在未就202号房屋是否能够对外上市交易进行充分核实的情况下,即与柳安签订《房屋买卖合同》及《补充协议》,将202号房屋出售给柳安,并承诺于2013年10月23日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。
现因202号房屋不符合对外出售政策导致双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》因实质上无法继续履行而解除,姜平陵的行为已构成违约,其应就《房屋买卖合同》及《补充协议》的解除及由此造成的损失承担主要责任。
同时,柳安作为购买方,其在购买202号房屋时已经知晓202号房屋性质系央产房,其应充分认识到央产房交易过程中可能存在的风险,并尽到充分审查之义务。
柳安在未向有关部门核实的情况下,仅依据姜平陵的单方陈述即相信202号房屋能够对外出售存在不当,柳安亦应就此承担一定责任。
相应责任比例由法院酌情予以判定。
庭审中,柳安与姜平陵均认可双方签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》已于2013年12月26日解除,对此法院不持异议。
就柳安已经支付的定金10万元,姜平陵同意返还,法院不持异议。
因一方当事人违约,另一方当事人有权依据双方约定向违约方主张违约金,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。
因姜平陵的行为构成违约,故柳安有权向姜平陵主张违约金。
就柳安主张违约金数额,其虽提供了对帐单、2014年1月6日柳安与他人另行签订的房屋买卖合同及补充协议,用以证明姜平陵违约给其造成的相应损失,但上述证据均不足以证明其实际损失情况。
现姜平陵当庭提出合同约定的违约金过高,要求调整,依据法律规定,法院将结合姜平陵违约程度大小以及柳安实际损失情况,对柳安主张违约金予以相应调整,酌情予以判定。