商品房入住阶段常见法律问题及解答(审定稿)Word下载.doc
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（参见：
《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条）
2、房地产开发企业交付预售商品房的通知有何要求？
房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。
二、交付中的相关问题
1、房地产开发企业交付预售商品房时，应当向预购人出具或提供何文件？
交付预售商品房时，应当向预购人出具：
1、建筑工程竣工验收备案表；
2、商品房面积实测技术报告书；
3、预售合同约定的其他文件。
交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书（注：
《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主）。
《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条、《住宅工程质量分户验收管理规定》第十二条）
2、业主应在何时、按何标准交纳公共维修资金？
业主应当在办理房屋入住手续前交存首期住宅专项维修资金。
业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
（注：
北京首期专项维修资金的交存标准如下：
多层（六层及六层以下）为100元/建筑平方米；
高层（六层以上）为200元/建筑平方米。
与多层住宅相连的车库按照100元/建筑平方米交纳；
与高层住宅相连的车库按照200元/建筑平方米交纳。
）
《住宅专项维修资金管理办法》第七条、第十二条、《北京市建设委员会、北京市人民政府住房制度改革办公室、北京市财政局关于住宅专项维修资金交存标准的通知》第一条、第二条）
3、如业主未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位能否将房屋交付购买人？
不能，如交付的，则由房地产政府主管部门责令限期改正；
逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
《住宅专项维修资金管理办法》第十三条、第三十六条）
4、房屋交付时，房屋面积与实测面积发生误差时，应如何处理？
开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；
合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
1、面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算；
2、面积误差比绝对值超出３％，购房人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息的。
购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由开发商承担，所有权归购房人；
房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由开发商返还购房人，面积误差比超过３％部分的房价款由开发商双倍返还购房人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条）
5、房屋交付的标志是什么？
除当事人另有约定外，房屋交付的标志是房屋的转移占有，即交钥匙（注：
应同时签署房屋交接单）。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条）
6、购房人能否以开发商在其逾期付款时未通知其逾期付款及违约金情况而要求免除违约金？
不能。
购房人有按合同约定付款的义务，逾期付款的，应按合同承担违约金。
开发商没有通知义务。
但为了完善销售回款管理，当购房人出现逾期付款时，我们建议及时发通知督促其付款，并提示未按照付款的后果。
（参见《中华人民共和国合同法》第一百零七条）
7、开发商能否要求购房人先交有关费用后再办理验房手续？
根据北京市建委的有关要求，开发商不能强制购房人先交有关费用后再办理验房手续。
（参见《北京市建设委员会关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》第四条）
8、开发商能否以购房人未交纳物业费为由拒绝交房？
分为两种情况，如合同没有明确约定的，则在司法实践中，开发商以购房人未交纳物业费为由拒绝交房的，一般情况下，不能得到法院或仲裁机构的支持；
如合同中有明确约定的，则在司法实践中，存在两种不同的看法：
一种认为开发商可以购房人未交纳物业费为由拒绝交房，理由是合同约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，应按合同约定执行；
另一种则认为开发商不能以购房人未交纳物业费为由拒绝交房，理由是物业费属于物业服务法律关系，房屋交付属于房屋买卖法律关系，不能相互抗辩，以及此约定显失公平等，因此此约定是无效的，不应得到法律的支持。
三、交付后的相关问题
1、交付的房屋如主体结构质量不合格，购房人能否要求解除合同（退房）？
房屋交付后，如房屋主体结构质量不合格，购房人可以要求解除合同（退房）和赔偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条）
2、交付使用的房屋如存在质量问题严重影响正常居住使用，购房人能否要求解除合同（退房）？
如房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以要求解除合同（退房）和赔偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条）
3、交付的房屋如室内空气质量不合格，购房人能否要求解除合同（退房）？
如交付的房屋室内空气质量不合格，购房人可以要求解除合同（退房）。
《民用建筑工程室内环境污染控制规范》）
4、设计变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化等影响商品房质量或者使用功能情形的，购房人能否要求解除合同（退房）？
设计变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化等影响商品房质量或者使用功能情形的，购房人可以要求解除合同（退房）。
《商品房销售管理办法》第二十四条）
5、交付使用的房屋存在一般的质量问题，购房人能否要求解除合同（退房）？
交付使用的房屋存在一般的质量问题，购房人不能要求解除合同（退房），但如在保修期内，开发商应当承担修复责任；
开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
四、其他相关问题
1、如发生地震、火灾等因素导致房屋毁损、灭失的，该风险由房地产开发企业承担还是购房人承担？
在房屋交付使用前由房地产开发企业承担，交付使用后由购房人承担；
购房人接到房地产开发企业的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由购房人承担，但双方另有约定的除外。
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