房地产管理房地产法期末复习资料归纳文档格式.docx

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5、土地使用权出让与转让的关系：

出让与转让的关系

土地使用权出让作为土地使用权转让的一种形式，他们都是一方将其拥有的土地使用权依法，有偿，有期限地让度于另一方利用；

土地使用权出让与转让行为都不影响国家对出让，转让土地的所有权。

这两点体现了两者的共性。

同时，土地使用权转让是以土地使用权出让为前提条件，而土地使用权转让又可促进土地使用权出让市场的经济繁荣和发展

出让与转让的区别

主要表现在以下几个方面：

1）土地使用权出让属于土地一级市场；

土地使用权转让属于土地使用权出让以后，受让方按照土地使用权出让合同的约定的期限和条件对土地进行投资开发后，通过出售，增与或交换等方式，将自己享有的未满期的土地使用权转让给受让人，受让人在转让人土地使用权有效期限内受让土地使用权的民事法律行为属于土地二级市场。

2）土地使用权出让是土地使用权从国家土地所有权分离而成为一项独立的民事权利，而土地使用权转让则是土地使用权成为独立的民事权利之后使用权人再依法将他转移给其他公民和法人的行为。

前者是土地所有者行使土地所有权的结果，后者则是土地使用者对土地使用权进行法律上处分的结果。

3）土地使用权出让反映的是土地所有者与土地使用者之间的关系，土地使用权转让不仅反映土地所有者与土地使用者之间的关系，而且反映土地使用者与土地使用者之间的关系。

6、完善我国土地征用法律制度的设想：

（一）建立国家统一征地制度

我国现行《土地管理法》规定，在建设征用土地时，由用地单位和被征地单位签定征地协议，经有审批权的人民政府批准以后，用地单位取得了土地使用权。

这一规定混淆了土地征用与使用行为的法律性质，搞乱了土地所有权法律关系和土地使用权法律关系。

征用行为的法律后果是产生土地所有权法律关系，实现土地所有权的转移。

而我国法律规定的土地所有权主体只有国家和农民集体，因此，土地征用协议只能由国家（或国家授权单位）与农民集体（被征地单位）签定，而不应由用地单位和被征地单位签定。

国家取得土地所有权以后，再通过土地使用权出让等方式，在用地单位和国家之间建立土地使用权法律关系。

因此，我国应建立国家统一征地制度，由国家授权有关单位代表国家与农民集体签定土地征用协议，办理土地征用手续。

（二）采取列举法，明确公共利益的范围

我国《宪法》第十条规定：

“国家为了公共利益的需要，可以按照法律规定对土地实行征用。

”《土地管理法》第2条也规定，国家为了公共利益的需要也可以对土地实行征用。

何谓公共利益？

我国《土地管理法》没有明确规定，仅在第四章“国家建设用地中”，把公共利益与国家建设等同起来，规定“国家进行经济，文化，国防建设以及社会公共事业需要征用集体所有土地。

。

，依照本章办理”。

本书认为国家建设应以该法第22条来判断，凡属下列情况之一的，均属国家建设：

（1）列入国家固定资产投资计划；

（2）各级人民政府批准建设的项目。

但经过政府批准的项目有的是以盈利为目的，有的是不以盈利为目的，《土地管理法》应把不以盈利为目的的建设项目，作为土地征用的范围，并在该法中予以列举。

（三）扩大征地补偿范围，提高征地补偿标准

我国先行的征用土地补偿标准和范围，以远远落后与经济的发展，应参照世界其他国家的土地征用法，扩大土地征用的补偿范围，提高土地补偿标准。

7、房地产开发企业设立的条件

设立房地产公司应当具备以下条件：

1）有自己的名称和组织机构。

2）有固定的经营场所

3）有符合国务院规定的注册资本。

应在100万元以上，而且流动资金不低于100万元。

4）有足够的专业技术人员。

5）法律行政法规规定的其他条件。

8、房地产开发的特点

1、房地产开发是多部门协作活动。

房地产开发包括基础设施开发和房屋开发，而要完成这些开发活动，必须要规划、土地管理、设计、施工、市政、消防、环境、绿化、供电、供水、通讯、商业、银行等相互协作，否则房地产开发活动就不能进行。

因此，房地产开发是一种多部门协作活动。

2、房地产开发投资大。

房地产开发是以基础设施和房屋为开发对象的投资活动。

由于基础设施开发涉及的范围比较大，包括地面设施建设和地下设施建设，因此，投资量比较大。

3、房地产开发周期较长。

房地产开发作为一种生产活动，它不像一般商品生产投资量少，涉及的面窄，生产场所比较小、生产环节比较集中。

它需要许多环节，经过多项程序才能完成。

一般小型开发项目，从立项到交付使用，最少需要一二年时间；

中型开发项目，需要三四年时间；

大型项目则需要更长的时间，因此，房地产开发周期较长。

9、商品房预售的条件

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

（2）持有建设工程规划许可证;

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并己经确定施工进度和竣工交付日期。

10、房屋不可出租的情形

⑴未依法取得房屋所有权证的；

⑵司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

⑶共有房屋未取得共有人同意的；

⑷权属有争议的；

⑸属于违法建筑的；

⑹不符合安全标准的；

⑺已抵押，未经抵押权人同意的；

⑻不符合公安、环保、卫生等主管部门的关规定的；

⑼有关法律、法规规定禁止出租的其他情形；

11、房屋租赁的条件

（1）有从事房屋租赁的营业热照。

房屋租赁属于房地产经营的一种方式，因此出租人应办理营业执照，取得合法的经营资格。

（2）出租房屋所占的土地是以出让方式取得的。

（3）有合法的房屋所有证书。

（4）房屋能正常使用，符合安全条件。

12、房地产抵押的原则

（一）合法原则

合法原则包括两层含义:

其一，设定抵押的房地产是法律所允许的。

其二，设定抵押的房地产必须是抵押人合法所有或合法占有的房地产。

（二）同一原则

同一原则是指土地使用权与地上建筑物一同抵押。

即土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

（三）特定原则

特定原则是指设定抵押的房地产是现实存在的特定的房地产。

13、房地产权属登记的特点：

⑴房地产登记由不同登记机关分别登记。

⑵房地产权属登记为房地产权利动态登记。

⑶房地产权属登记采取实质审查主义。

⑷房地产权属登记具有公信力。

⑸房地产权属登记实行强制登记制度。

⑹颁发权利证书

14、简述拆迁补偿的概念及范围。

拆迁补偿的范围是指被拆除的房屋，但并非拆迁范围内所有的被拆除的房屋都有予以补偿。

根据《条例》第22条规定，“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；

拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。

”

15、物业管理的法律特征

（1）物业管理行为是一种民事行为，物业管理关系是一种民事法律关系。

（2）物业管理关系基于物业服务合同而产生，物业管理行为是物业管理公司履行合同义务的行为。

（3）物业管理关系是双方有偿关系，物业管理行为是有偿行为。

（4）物业管理行为具有一定公益性。

16、简述现行土地管理法关于土地征收权限的规定

根据1998年修订的《土地管理法》第四十五条规定：

“征用下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。

征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

”。

第三十四条规定：

“国家实行基本农田保护制度。

下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：

（一）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；

（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；

（三）蔬菜生产基地；

（四）农业科研、教学试验田；

（五）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

17、简述房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系

1、房地产转让合同以出让合同的存在为生效的前提条件。

房地产转让合同中的转让人对土地并无所有权而只有使用权，转让人的使用权是基于他与所有人订立的土地使用权出让合同而产生的。

出让合同是转让人享有使用权的依据，也是确定转让人使用权利范围的标准。

如果出让合同不存在或无效，转让人出让土地使用权就成了无权处分，房地产转让合同就不会产生法律效力。

2、出让合同中规定的受让人的义务、土地使用规则、其他建设条件等条款仍然适用于转让合同，且必须成为转让合同的一部分内容。

不论转让合同中的受让人是谁，也不论经过多少次转让，土地使用权人都要承担出让合同规定的受让人的义务。

随着转让合同的订立与生效，出让合同规定的建设条件、土地用途和规划要求必须严格执行。

如需改变，应向出让人提出申请，经政府有关部门审查、批准后，重新签订出让合同。

3、房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同约定的年限的限制。

我国《房地产法》第42条规定:

"

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者己经使用年限后的剩余年限。

这说明，房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限以原土地使用权出让合同约定的期限为限。

18、简述房地产转让的含义

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

这一概念包含以下几方面含义:

1、房地产转让的主体是房地产权利人。

房地产权利人主要是指房地产的所有人，因为房地产转让作为所有权处分的一种民事法律行为，只有所有人才有资格按照自己的意愿从事这种行为。

此外还有其他主体，如国家授权的行使房屋所有权的人等。

2、房地产转让的法律后果是所有权转换。

这是房地产转让区别于房地产抵押和租赁的显著特征。

房地产转让是转让方与受让方之间进行的一种财产所有权转移行为。

而房地产抵押只有在抵押人不履行义务，抵押权人实现抵押权时，才能产生所有权的转移，并且新的房地产所有人不一定就是抵押权人。

房屋租赁只是使用权转移，不涉及房屋的所有权。

3、房地产转让的实现方式有买卖、赠与或者其他合法方式。

这里所说的"

其他合法方式"

，按建设部1995年8月7日发布的《房地产转让管理规定》第3条规定，主要包括下列行为:

（1）以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权发生变更的；

（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

（4）以房地产抵债的；

（5）法律、法规规定的其他情形。

4、房地产转让的种类有己经建成的房地产的转让和尚末建成，但符合房地产转让条件的在建房屋（半成品）的转让。

于抵押的土地使用权的范围

（1）土地所有权不得用于抵押。

（2）集体所有的土地使用权抵押仅限于抵押人依法承包经营并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。

（3）土地使用权抵押必须是权属明确的土地使用权。

20、简述我国现行房地产登记的特点

我国现行的房地产登记制度，类似德国式登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，概括起来，主要有以下凡点:

1、房地产登记由不同登记机关分别登记。

房地产由土地以及依附于地上的建设物及其他定着物所构成。

作为财产，房屋与土地是不