上半年南宁市房地产市场调查分析_精品文档.doc
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第一章南宁市宏观市场分析
1.南宁的经济发展状况
1.1.南宁经济总量在全国省会城市中居于什么位置？
根据自治区统计局公布的2008年上半年南宁市经济发展各项指标完成情况，与全国26个省会城市（不含北京、上海、天津、重庆）同类主要经济指标相比，南宁市各经济指标的排名如下：
经济指标
排名
具体数据
同比增长
国民经济生产总值
19
595.15亿元
16.1%
固定资产投资（1-5月）
264.63亿元
25.3％
社会消费品零售总额总量（1-5月）
14
248.1亿元
21.4％
城市居民可支配收入（1-5月）
11
6282元
20.24％
人均消费.支出（1-5月）
4601元
36.23％
由上表可见，与其他省会城市相比，由于受到城市规模较小、居民虽然在总量上处于中等偏下水平，但是增长速度较快，显示出强劲的发展势头。
1.2.2008年上半年南宁经济总量居位于广西各市首位，增速排名居前列
2008上半年在广西壮族自治区行政区为南宁、柳州、桂林、梧州、北海、防城港、钦州、贵港、玉林、百色、贺州、河池、来宾、崇左等14个地级市中，南宁各项经济指标在广西各市排名如下：
1.3.2008年上半年南宁在广西各市GDP排名（单位：
亿元）
2008年第一季度南宁市GDP总量为1414亿元，居广西各市首位；远高于紧排其后的柳州、桂林，作为广西首府的辐射能力日益增强。
城市
排名
第一季度GDP（亿元）
同比增长%
南宁
1
273.03
16.2
柳州
2
194.21
12.0
桂林
3
156.57
4.6
玉林
4
121.28
11.3
梧州
5
86.00
13.9
百色
6
83.99
10.2
贵港
7
83.42
16.6
钦州
8
72.64
16.3
北海
9
69.53
14.4
河池
10
66.26
14.3
来宾
11
59.70
9.1
贺州
12
55.21
8.6
崇左
13
53.74
8.9
防城港
14
44.60
20.3
合计
1414.00
11.3
1.4.2008年上半年南宁在广西各市人均GDP排名（单位：
元）
2008年第一季度南宁人均GDP（4253元）在广西各市居于中等偏上水平，位于防城港（5646元）、柳州（5533元）、北海（4795元）之后，较居于首位的防城港低1393元。
城市
排名
第一季度人均GDP（元）
防城港
1
5646
柳州
2
5533
北海
3
4795
南宁
4
4253
桂林
5
3176
梧州
6
2915
贺州
7
2629
来宾
8
2427
崇左
9
2326
百色
10
2258
钦州
11
2188
玉林
12
2045
贵港
13
1775
河池
14
1712
1.5.2008年上半年南宁在广西各市城镇居民人均可支配收入排名
2008年第一季度南宁（4031元）在广西各市城镇居民人均可支配收入排名第一，但与紧跟其后的的桂林、梧州、柳州差距并不明显，仅分别为4、13、16元。
城市
排名
第一季度城镇人均可支配收入（元）
同比增长%
南宁
1
4031
19.29
桂林
2
4027
13.56
梧州
3
4018
22.6
柳州
4
4015
8.17
来宾
5
4012
15.6
钦州
6
3915
19.83
玉林
7
3906
22.3
百色
8
3811
8.51
贵港
9
3801
25.2
贺州
10
3579
4.7
防城港
11
3462
12.5
河池
12
3448
8.09
北海
13
3437
7.18
此排名缺崇左市
1.6.2008年上半年南宁在广西各市社会消费品零售总额排名
2008年1-5月南宁的社会消费零售总额在广西各市排名第一，总额为248.1亿元，与位于第二的柳州（134.05亿元）差距较大，在1-5月里南宁是唯一超过的200亿元以上的城市，防城港的则位于末位，仅为14.62亿元。
城市
排名
1-5月社会消费品零售总额（亿元）
同比增长%
南宁
1
248.10
21.4
柳州
2
134.05
20.6
桂林
3
108.59
20.4
玉林
4
86.79
21.3
贵港
5
60.16
20.8
梧州
6
56.58
19.6
钦州
7
50.20
25.7
河池
8
38.52
20.2
百色
9
32.59
19.9
北海
10
32.26
25.3
贺州
11
23.29
22.8
来宾
12
22.2
23
崇左
13
18.12
20.2
防城港
14
14.62
19.6
合计
194.45
21.3
1.7.2008年上半年南宁在广西区各市财政收入排名（单位：
亿元）
2008年上半年，南宁以99.29亿元位于广西各市的首位，柳州以71.27亿元次之。
南宁与排名第三的桂林相差了58.62亿元，差距较大。
城市
排名
财政收入（亿元）
南宁
1
92.99
柳州
2
71.27
桂林
3
40.67
百色
4
30.82
玉林
5
26.5852
河池
6
20.45
贵港
7
15.98
来宾
8
15.84
崇左
9
15.72
梧州
10
15.68
钦州
11
14.65
北海
12
14.54
防城港
13
11.52
贺州
14
7.53
合计
394.2452
1.8.2008年上半年南宁在广西各市人均住房建筑面积排名（单位：
平方米）
2007年底南宁市的人均住房建筑面积为25.25㎡/人，低于同期全国人均住房建筑面积27㎡/人。
1.9.南宁在广西各市人口城镇化率排名（单位：
%）
南宁是广西人口城镇化程度较高的一个城市，城镇化率达到55.47%，仅次于柳州（59.9%）,远高于广西平均水平（中国平均36.1%，广西平均28.1%）。
1.10.结论分析
综合上述经济指标，南宁的经济总量居于广西各市首位，作为首府的南宁在广西各市中具有相对雄厚的经济实力，其辐射能力也日益增强。
但是南宁的经济总量在全国省会城市排名中仍处于相对落后的位置；同时在广西各市的人均GDP排名中，南宁并不具备优势。
与其定位成“区域性国际城市、泛珠三角经济圈西部区域性中心城市、西南地区交通枢纽、北部湾（广西）经济区的核心城市”的发展目标还有较大的距离。
在良好的发展机遇中，南宁会有更好的发展。
2.南宁市城市规划“大事件”概况及分析
2.1.南宁城市总体发展概述
南宁市发展的目标是将南宁定位成区域性国际城市、泛珠三角经济圈西部区域性中心城市、西南地区交通枢纽、北部湾（广西）经济区的核心城市。
城市发展的方向为以“邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”。
中心城突出“一轴两带多中心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。
2006-2020年的城市总体规则如下：
⑴确定三个城市中心
中心城的中心确定为：
旧城、凤岭和五象。
新规划提出，中心城应突出“一轴两带多中心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。
其中“多中心”包括了规划3个功能各有侧重的城市中心（旧城、凤岭和五象），3个片区中心（江南、相思湖和龙岗），15个组团中心。
而3个功能各有侧重的城市中心其承担的功能分别是：
旧城以商业、金融、旅游服务为主导功能；凤岭以商务和会展为主导功能；五象以行政办公、体育休闲、文化娱乐等为主导功能。
新规划提出了中心城近期建设重点，其中蟠龙组团、凤岭组团、龙岗组团、相思湖组团、石埠组团、沙井组团、那洪组团、安吉组团8组团成为重点开发地区。
⑵交通建设“三线齐发”
据介绍，在铁路场站方面，《总体规划》规划新建凤岭站铁路场站，分解南宁站的运输和流通压力。
同时还将改造南宁站，扩建北广场，增加客运能力。
改造沙井铁路编组站，预留江西村为南宁铁路枢纽主要编组站。
将铁路货运主要作业区分离至沙井、玉洞等站。
‘
在铁路线路方面，《总体规划》将规划建设南凭铁路复线、南昆铁路复线、南防线复线；规划南柳城际铁路和南广高速铁路；预留南宁至北海城际铁路通道，全面改造南宁铁路枢纽。
今后南宁的水运在城市交通运输中的作用不可小视，《总体规划》中规划在2020年内形成南宁港、隆安港、横县港3个主港区，年通过能力500万吨。
南宁上游建成为四级航道，下游为二级航道。
此外，《总体规划》还将按照4E标准扩建吴圩机场。
⑶2020年内建设两条轻轨
南宁市的轨道交通已经呼之欲出，其中规划在2020年内建设的轻轨有两条。
一条是东西走向的轻轨，轻轨线路西起罗文，途经大学路、北大路、市中心、民族大道、埌东停车场、仙葫停车场，东至蒲庙停车场。
其中罗文至西大一段、会展中心至蒲庙都是高架线，西大至会展中心一段是地下线。
另一条南北走向的轻轨从安吉车辆段开始，途经友爱路、朝阳路、邕江一桥、星光大道、沿海大道，止于玉洞停车场。
其中安吉至明秀路、五一路至玉洞是高架线，明秀路至五一路一段是地下线。
⑷新建几十个变电站
随着南宁市城市人口的增多，大量工业的进驻和城市基础设施的建设，南宁用电量将越来越大。
而南宁目前500KV的变电站只在罗村水库有一个，肯定满足不了城市用电。
《总体规划》规划在2020年内在新江、邕州、金陵建设3个500KV的变电站，规划建设金鸡、动物园、良庆、定勒、青山、伶俐等10个220KV的变电站。
此外还将建设几十个110KV的变电站，以供应南宁的城市用电。
⑸规划建设多段防洪堤
相关人员介绍，南宁是国家重点设防城市，《总体规划》在完善各单一防灾减灾系统基础上，将建立和健全现代化城市综合防灾减灾体系。
《总体规划》中，将在近期扩建亭洪路-银海大道沿江一段的50年一遇防洪堤，并规划有石埠镇至老口、五象岭至高速环道，青秀山高尔夫球场附近至星湖大道邕江沿岸等几段50年一遇防洪堤。
此外，根据《总体规划》，南宁市近期还将扩建石灵河、竹排冲2个防洪闸、泵站，规划建设18个防洪闸、泵站。
另外计划对18条内河进行综合整治。
2008年第一批城建计划投资高达209.34亿元用于以下项目建设：
★2008年将动工新建的经济适用房有6处，总占地面积为133.09万平方米，另将新建相思湖廉租房和友谊路廉租房两项廉租房工程，总净用地均为50亩，总建筑面积均为6.67万平方米，投资额均为9500万元，预计2010年建成完工。
★民主路铁路立交今年开建并将计划投资106200万元。
另将新建科德路心圩江桥，续建的南宁大桥将于11月30日前建成通车。
★计划投资64701万元进行风景旅游和园林绿化项目建设，包括新建青秀山1260亩造林工程、荔园滨水公园、城区三小绿地、碧湖路小游园园林工程等。
★今年将投资168900万元，新建、续建完善31项城市交通路网工程。
包括民族大道－邕江一桥七叉路口改造、新建北湖北路延长线工程、邕江堤路园完善项目3项等工程。
2008年第二批城建计划投资为23.29亿元
★2008年将新建两条
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