物业管理行业分析报告Word下载.docx

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三、影响行业发展的因素7

1、有利因素7

（1）国家政策大力支持7

（2）物业管理费用市场定价8

（3）行业向现代服务业转型8

2、不利因素8

（1）人工成本急剧上涨8

（2）物业管理收费与成本倒挂9

（3）管理人才匮乏9

四、行业风险特征10

1、政策风险10

2、物业管理公司对开发商依赖的风险10

五、行业竞争格局11

1、万科物业服务有限公司11

2花样年物业管理（国际）有限公司12

一、行业管理

1、行业主管部门和监管体制

根据国务院公布的《物业管理条例》，国家发展和改革委员会与住房和城乡建设部进行宏观管理，制定产业政策。

中国物业管理协会是物业管理行业的自律组织，主要职能是协助政府促进行业发展。

2、行业管理体制及主要政策法规

目前，与行业相关的法律法规如下表所列：

除去以上法律法规外，根据中国物业管理协会2015年发布的《物业管理行业发展报告》，全国31省、自治区、直辖市，有20个颁布了条例、4个颁布了管理办法或规定。

27个省会城市，有16个颁布了条例，4个制定了办法，3个制定了规定。

总体看，物业管理法规体系基本建立。

二、行业发展情况

物业管理是一个新兴行业，1981年，我国第一家物业服务企业在深圳成立，历经三十余年的发展，大部分地区都相继出台相应的法律法规，协助行业良性发展，市场朝有序化、规范化的道路发展，早期物业管理服务企业只是为房地产企业开发的住宅、写字楼等提供后续服务。

现在物业管理服务企业开始介入前期地产开发、房地产销售、售后服务等环节，同时形成专业化、品牌化、多元化的公司，抓住物业管理行业飞速发展的机遇做大做强。

目前我国物业管理企业总数近7万余家，住宅物业管理规模达到120亿平方米，主要一线城市物业管理服务收入占到当地GDP的2.5%以上。

（1）物业管理市场发展情况

根据中国物业管理协会发布的《物业管理行业发展报告》，2012年底我国物业管理面积约为145.3亿平方米，较2008年的125.46亿平方米增长了约16%。

前三分别为浙江、广东及江苏，管理面积均超过10亿平方米，经济越发达的地区，物业管理面积相对也就越大。

2012年物业服务企业约为71,000余家，较2008年的58,406家增长了约23%。

广东、江苏、山东省的物业服务企业位居全国前三,分别为6,821、5,768、4,548，而物业服务企业数量全国倒数的三个地区宁夏、青海、西藏仅为420、340、35，呈现两极分化的趋势。

全国具备一级资质物业服务企业数量1,168家。

广东、北京、江苏位居前三，分别有220、122、99，占有全国的比例为37.8%，后15地区的企业数量仅为96家，远少于广东地区，甚至少于江苏地区。

2012年各省、自治区、直辖市一级资质物业服务企业数量（家）

截至2012年底，物业管理从业人员数量约为612.3万人，较2008年的250.12万人增长了约145%。

（2）运作模式发展情况

物业管理的主要由传统项目住宅、写字楼、商业物业组成，向医院、学校、寺庙、步行街以及其他综合体发展，同时在提供清洁、维修、安保、绿化四项基础的服务上，向房地产开发的前期配合服务、售房营销策划、房地产经济业务等全产业链延伸，提供家政服务、房屋租赁服务、物流配送服务以及其他个性化的服务。

依托规模化、集约化、专业化的经营理念，运用现代企业管理方式，借鉴国外先进的运营模式，物业管理服务企业正在朝服务创新型现代化的物业管理服务商转型。

三、影响行业发展的因素

1、有利因素

（1）国家政策大力支持

行业的发展离不开国家从法律法规等方面提供有力的保障，在《政府工作报告中》中明确提出“大力发展物业服务行业”，从浙江省人民政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》发布，到各地陆续出台地方性法规和规范性文件，为做好现有物业管理的基础服务，逐步扩大物业管理的覆盖面积，充分挖掘物业管理掌握的业主资源的服务性消费需求，发展新兴社区商务模式等多元发展打下夯实基础，逐步引导物业管理服务行业的健康有序发展。

（2）物业管理费用市场定价

物业管理收费原采取的是严格执行政府指导价的方式，即根据当地政府出台的分层评级的收费标准，另外超出最高档部分须经物业管理行业协会进行论证通过，但近年来，人工成本快速上涨，现有政府指导价的收费标准调整失效，极大削弱了物业管理服务企业的生存能力。

2015年年初，国家发改委宣布放开24项商品和服务价格，其中就涉及到了物业管理费，在充分的市场竞争定价的背景下，优质的服务成为定价的关键，有利于物业管理企业摆脱成本无法覆盖的困境。

（3）行业向现代服务业转型

物业管理行业是传统的劳动密集型服务行业，应对劳动力成本的急剧上涨的现状，在做好物业管理基础服务的前提下，以充分利用物业管理巨大的客户资源挖掘边际效应为思路，以运用网络技术创新商业模式和增值服务，延伸产业链，拓展业务范围为手段，提升整体服务质量，为业主提供更便利的生活，向现代服务业转型升级，使得物业管理服务企业获得更多的经济效益。

2、不利因素

（1）人工成本急剧上涨

物业管理行业主要成本为人工成本，各地最低工资标准和社保福利政府硬性标准不断攀升，2012年全国25个地区调整最低工资标准，平均涨幅为20.20%；

2013年全国27个地区调整最低工资标准，平均涨幅为17%；

2014年全国19个地区调整最低工资标准，平均涨幅为14.10%；

近三年，全国大部分地区最低工资标准平均涨幅为17.1%，随着用工成本的刚性增长，物业管理行业的经营压力日益增长，因此人工成本的急剧上涨是影响物业管理行业发展的重要因素之一。

（2）物业管理收费与成本倒挂

虽然政府已经放开物业管理费的价格，不再强制要求物业管理公司按照政府指导价格收取物业管理费，但一些老旧住宅至今仍实行十多年前制定的收费标准，大部分住宅收费标准也远低于合理水平。

在管物业已经签署的物业管理服务合同中已经规定物业管理费的收费标准，合同一般期限为3年或5年，根据物业管理条例规定提高物业管理费的收费标准需要过半数业主同意方能生效，因此短时间内，市场竞争定价的机制的无法彻底根除物业管理收费与成本严重倒挂的现象。

（3）管理人才匮乏

随着物业管理行业规模地不断扩展，对职业素养高、专业能力强、懂经营、善管理的高端物业管理人才的需求激增，2012年取得物业管理师资格的有43,919人，仅占全国612.3万从业人员的0.70%，全国平均每家物业服务企业仅有0.6名物业管理师，无法满足行业发展的需求，人才的匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。

四、行业风险特征

1、政策风险

1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，将新建住宅小区全面纳入物业管理。

1995年、1997年、1999年三次全国物业管理工作会议的召开，促进了物业管理在全国范围的快速发展。

2000年10月，中国物业管理协会成立，在服务企业、服务行业、服务政府等方面发挥积极作用。

2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》，推动物业管理走上了依法运营的轨迹。

2007年10月1日正式实施的《物权法》，从国家法律层面对物业管理活动作出了规范，极大地推动了物业管理行业的飞速增长。

但目前的法律法规中未对部分公共区域的权属进行规划，可能在物业管理公司实际运营时发生纠纷，仍将对物业公司的未来经营带来一定的风险。

2、物业管理公司对开发商依赖的风险

物业管理行业的发展仅有30余年，市场化程度较低，初始对物业管理公司定位仅为房地产开发项目的配合服务的管理方，基本上依靠房地产开发商自身的开发能力，随着物业管理成本的不断提升，单纯为业主提供增值配套服务，成本最终将转嫁于房地产开发企业，与房地产开发企业的初衷及利益相冲突，房地产开发企业在不堪重负之下，将会考虑舍弃关联物业管理公司，而选择市场上成熟的物业管理公司，因此未经市场充分考验的物业管理公司面对关联房地产开发商剥离物业管理业务的情况时，将对公司未来的发展带来风险。

五、行业竞争格局

目前，物业管理行业处在飞速发展的阶段，尚未形成市场占有比例较大的专业物业公司。

根据中国物业管理协会发布的《物业管理行业发展报告》，截至2012年底，我国物业管理企业有71,000余家，全国一级资质物业服务企业数量有1,168家，其中深圳纳入统计系统的物业服务企业约近1,500家，其中国家一级资质企业达到106家，行业从业人员近30万人，管理面积逾4亿平方米，全行业营业收入近300亿元，占全市GDP的比重为2.29%，物业管理行业经济总产值对第三产业增加值的贡献率为4.11%。

1、万科物业服务有限公司

万科物业服务有限公司成立于1992年，是一级资质的物业管理企业，服务项目包括多层小区、高层大厦、别墅、写字楼、社区商业、政府公共物业等多种类型。

业务范围涵盖小区前期规划、秩序维护与清洁服务、园艺绿化设计及养护、设施设备集约化管理、楼宇智能化设计与施工、会所经营、房产经纪、家居装饰、社区资源经营等诸多领域。

伴随着万科集团全国性开发及“中国房地产行业领跑者”地位的确立，万科物业相继布局全国48个大中城市，迄今已接管各类物业管理项目270余个，其中38个在管项目荣获由国家建设部颁发的“国家优秀示范小区（大厦）”荣誉称号，雄居行业榜首。

在管项目270余个，在管面积逾6,000万平方米，公司员工逾2万名，服务客户遍布全国近50万户。

2花样年物业管理（国际）有限公司

花样年物业管理（国际）有限公司（下称“花样年物业国际”）是花样年控股集团的全资控股公司，2010年成立于香港，总部设于深圳，是花样年集团品牌、文化战略实施的重要部分，专注于高端物业（写字楼、综合体、别墅等类物业）的资产管理服务。

花样年物业国际物业管理范围已经覆盖深圳、北京、成都、天津、无锡、桂林等城市，初步形成了覆盖成渝、珠三角、长三角、环渤海经济圈的全国化核心区域战略布局。

管理面积1,400万平米，公司员工1,600余人。