商品房屋租赁相关法律知识培训讲义Word格式文档下载.docx

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（1）郑州市城市房屋租赁管理条例（2002年8月30日郑州市第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过2002年11月30日河南省第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准）

（2）郑州市城市房屋租赁管理办法（2004年7月5日郑州市人民政府令第137号）

（三）合同概述

合同是人们日常生活以及从事商业活动最重要的法律行为和依据之一。

合同有多个名字，合同书、协议书、契约、备忘录等书面文件都能成为合同的形式，并没有效力的不同。

合同是债权，是人们财富的体现。

当事人在订立合同的过程中，经过双方充分的协商，将自己的需求和真实的意思充分在合同中表述出来；

订立了合同之后，双方也应该根据法律的规定与合同的约定，全面地行使自己的合同权利、履行自己的合同义务，以达到双方订立、履行合同的目的，获取各自的利益。

这就是合同法规定的诚实守信原则的体现。

（四）合同效力

一般来说，合同在双方当事人签字或盖章后，即具有法律效力，双方当事人具有合同约定的权利义务；

双方当事人也希望合同签订之后，能够顺利地发生效力，并顺利完成履行。

但这并非必然的情况。

有些时候，合同在双方当事人签字或盖章后，由于这样那样的原因，暂时还不能发生法律效力，要等到一定的条件满足以后才能发生法律效力。

有些合同则根本没办法发生法律效力，而且是无论经过多少时间，均不能发生，就如同合同没有签订一样的效果，当事人于是不具备相应的合同权利和义务。

有些时候，合同虽然已经发生法律效力了，但是由于种种原因合同解除或者撤销了，此后合同对双方不再具有法律效力了。

介绍一下相关的几个概念：

1、合同成立

合同经当事人签字或盖章后即可以成立。

合同成立一般均代表合同生效，或者说合同发生法律效力，但个别情况下合同不一定生效。

成立是一个时间点。

合同成立方面的需要注意的法律风险我们提几点。

第一，主体合格。

承租人主体必须是自然人（具有民事权利能力）、法人和其他组织，不能是内设机构、临时组织。

例如商铺租赁，我们不能允许一个小孩来租赁。

主要看他们的证件、印章。

出租人：

房屋所有权人本人或者授权委托的人；

经出租人同意的转租，承租人可以对外出租。

第二，双方当事人真实的签字盖章。

在签订租赁合同时，双方在合同上的盖章原则上应该是公司的公章，或者是公司的合同专用章，这都是可以的。

但有些公司在合同上加盖公司的财务专用章，这就有问题了，严格来说在合同上加盖财务专用章，是不能代表公司意志的，因此这种情况要避免。

如果合同的签订主体是个人的，则个人签字、加盖自己的私章也都是允许的。

但这样由于个人签字、自己的私章没有在有关管理部门登记备案过，难以事后辨别真伪，因此最好是请当事人来当面签字或者盖章，并在签订合同时对照对方的身份证、确认身份情况后再由其签字盖章为妥。

当然身份证也有可能是假的，那是没办法避免的，多收押金了。

第三，要经过合法授权。

如果单位不是法定代表人签订合同的，必须提供由单位加盖公章的授权委托书，并在其中载明具有签订合同的明确授权。

在实践情况中，可能签署合同的人除了法定代表人之外，还可能是经理、副经理甚至是部门经理、业务人员等，这些人的身份必须予以明确，并在签约时提供授权委托书。

如果避免麻烦，直接不要预留签字的内容。

2、合同生效

合同符合法律规定的生效条件，产生法律效力，可获法律保护。

生效也是一个时间点。

第一，口头合同是否有效力的问题。

从合同法规定看，合同法是认可口头合同的效力的。

双方即使没有书面的合同，但只要双方在实际履行合同，一方将房屋出租，另一方实际入住、使用该房屋，并按时交纳租金的，合同也是有效的。

《合同法》第214条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

从由于口头合同在很多具体问题方面不容易讲清楚，一方如果不予承认的，另一方很难主张权利，因此租赁合同应该尽量签署书面，避免口头合同。

第二，实际履行的合同的效力问题。

这种情况主要体现在双方达成租赁房屋的一致意见，或者在租赁合同到期之后，双方没有续签合同，但仍然继续履行合同，出租人没有收回房屋，承租人也按期缴纳租金，双方维持现状的行为的效力问题。

根据《合同法》第232条，这些情况属于不定期租赁，双方可以继续履行，合同继续有效，但双方均可以随时解除合同。

承租人只要通知出租人解除即可；

出租人要解除的，应当提前合理时间通知承租人，以便承租人及时寻找新的租赁场所。

第三，生效可以附条件。

上面我们讲了，绝大部分合同都是双方签字盖章、合同成立之后就生效，但少部分合同中对合同的生效时间是附有条件的。

比如，有些合同约定，承租人预付的三个月租金到账之后，合同才生效；

还有些合同约定，合同在双方办理了租赁合同登记备案手续之后才生效；

甚至还有合同约定要等上级部门审批通过之后才生效等等。

我们认为这些条件的约定并不是不可以，但是这些约定都拖延了合同顺利生效的时间，并产生了诸多不确定因素，而如果合同不能如期生效，浪费签约的人力物力时间不说，还给合同当事人带来了履约的风险，特别是开始准备履行合同或者已经履行了合同义务的一方当事人来说更加不利。

因此特别约定生效条件要谨慎，法律法规有直接规定的除外。

3、合同有效

合同生效后，在履行过程中具有法律效力，可获法律保护。

与生效不同，有效是一段期间。

4、合同无效

合同从签订开始，或者从某一时间点开始，没有法律效力，不受法律保护。

我们提几点。

第一，《合同法》第52条规定了合同无效的具体情况：

一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

以合法形式掩盖非法目的；

损害社会公共利益；

违反法律、行政法规的强制性规定。

这些内容比较复杂，大家在这里只要了解一下内容就可以。

第二，没有办理房产证的。

在这里需要说明的是，有没有房产证，不是房屋可以出租的必要条件。

实践中没有房产证但出租房屋的情况很多。

这要看具体情况。

如果房子已经办理了预售手续、其他手续齐全并已经交房，仅仅是欠缺一个办理房产证的过程，这类房子应该说是可以出租的。

但是没有办理合法征地、建房手续，不可能办理房产证的房屋，不能用于出租。

第三，属于非法建筑的。

《租赁合同司法解释》第二条和第三条规定，因房屋属于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，出租人与承租人订立的租赁合同无效。

第四，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。

《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，对于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：

如根据《消防法》规定，必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

这主要是指用于餐饮、娱乐、商业、办公等公共场所的租赁房屋，如果未办理过消防验收或者验收不合格的，有发生重大消防安全责任事故的隐患，不利于维护社会公共利益，故此类租赁合同无效。

如不属于必须经过公安消防机构验收的，则不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。

这个问题在签署租赁合同的时候，应当引起足够的重视。

第五，违反规定改变房屋使用性质的。

违反规定改变房屋使用性质的，主要是指房屋的产权证上载明房屋原本不属于商业用途的，未经许可不能擅自改变为商业用房。

例如，房屋产权证上载明房屋属于居住用房的，这类房屋不能出租用于商业活动。

第六，法律法规禁止出租的其他情形，就是我国其他法律法规里面明文提到的禁止出租的情形。

这里需要提醒一下的是，有些管理部门出具的红头文件里面讲到的禁止房屋出租的情形不应包括在内，因为并非所有的红头文件都属于法规。

除了法律法规明文规定禁止出租的房屋的之外，其他没有明确规定的情况下的房屋都可以用于出租。

如果房屋租赁合同最终被法院确认无效的，则当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。

按照法律规定，原本合同无效之后，双方当事人取得财产应当返还给对方。

但租赁合同比较特殊，承租人缴纳了租金后，实际使用了房屋，这部分利益无法返还给对方。

因此采用“无效当有效处理”的原则，是法院从公平的角度出发，考虑到承租人实际使用了房屋，不支持合理使用费不太公平的角度来设定的。

5、合同效力待定

因为特殊原因，合同成立后并不立即生效，在合理期间内满足生效条件后产生法律效力，否则属于无效合同。

例如行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，无处分权的人处分他人财产签订的合同，无民事行为能力人、限制民事行为能力人签署合同需要监护人的追认。

6、合同解除

合同从终止或者解除之日起不再具有法律效力。

对于合同当事人来说，合同成立、生效和有效是当事人追求、希望实现的目标。

合同无效是合同当事人尽量需要避免的情况。

合同解除则要视具体情况而定。

合同的解除，有协商一致解除、法定解除和约定解除四类。

双方协商一致解除，是指合同本来没有履行完毕，但双方当事人均认为解除合同更加符合自己的利益，或者一方提出要解除合同，经协商、做工作后另一方也同意的，合同也可以解除。

下面着重讲一下法定解除。

法定解除主要有以下几种情况：

1、《合同法》第68条、第69条规定的解除情形。

应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行；

中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

这条的内容主要是说，如果一方有证据表明另一方已经不具备继续履行合同的基本条件，继续坚持履行将会导致重大经济损失的，可以暂时先中止履行。

中止后一段时间内对方仍无好转迹象，不能继续履行合同的，可以宣告解除。

这条规定如果用的好，可以极大降低因经营商业风险带来的法律风险，是一个有力武器。

但行使的程序比较复杂，对证据的要求也比较高，如果把握不好，也容易带来违约的风险。

2、《合同法》第94条规定的法定解除情形。

（1）因不可抗力致使不能实现合同目的。

不可抗力主要是指人力不能预见，或者即使能够预见也不能避免的情形。

一般情况下，发生地震、海啸、台风等自然灾害，或者发生战争、罢工或者重大社会事件导致不能正常履行合同的，应认定为不可抗力，双方对没有履行合同的部分均可以免责。

但有一点要提醒，在不可抗力发生之前对方已经存在违约行为的，则不能由于发生不可抗力而免责。

（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

双方当事人应当根据合同约定或者法律规定的期限履行合同。

但如果该期限尚未届满，一方当事人已经明确表示自己不会履行合同的，这时另一方当事人便可以行使合同的解除权。

这种情况比较少见。

（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。

这种情况也不多见，因为“合理期限”究竟是多长时间，没有一个明确的解释，要参考具体情况确定。

而不同的情况又是千差万别，法院在审理过程中也常常会出现不同理解，故除非在