ID371-商业银行不动产抵押价值类型选择研究文档格式.doc

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市场价值

1.引言

担保品是商业银行融资业务中一种重要的信用风险缓释（creditriskmitgation）工具，在商业银行信贷决策和风险管理中具有基础性的作用关于担保品在商业银行信贷决策和风险控制过程中的作用，张文锋在《论我国商业银行担保品管理及完善》（上海金融2006.08）中有较为系统论述。

。

我国商业银行已陆续开展对担保品，尤其对不动产抵押的系统管理，并开始相关抵押风险的计量模型研究。

但商业银行内部和评估业界对抵押价值评估中的一些核心问题尚存有很大的争议，尤其对抵押价值类型的界定持有不同的观点，这不可避免的导致了外部中介评估机构之间、评估机构与商业银行之间及商业银行内部在评估方法的选用和参数的选择等方面不统一和不规范，评估价值认定中蕴含一定的操作风险和道德风险；

而且商业银行将评估结果作为风险计量的基础数据来源，有可能导致模型风险和最终风险计量结果的不可比性，从而给商业银行债权的安全和风险管理带来较大的潜在损失风险。

要科学选择抵押价值类型，首先需要清楚价值类型的内涵及价值类型的确定对评估实践的意义；

其次需要确定抵押的主要目的，明确本文探讨的抵押价值适用的信贷阶段，此为抵押价值类型选择的基础；

第三，指出当前对抵押价值类型选择最大的争论，以界定本文分析的主要内容。

1.1价值类型内涵

资产评估是“专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程”全国注册资产评估师考试用书编写组，《资产评估》，第1页，经济科学出版社，2007。

从定义看出，价值类型是资产评估的必要条件，恰当选择价值类型也是国际评估准则和评估实践中最基本的执业要求和执业理念，是各国评估准则和评估实践的基础。

价值类型是对资产评估结果的质的规定，直接体现了评估目的，充分阐释了评估结果的经济内涵。

具体评估实践中，评估师应根据评估目的选取合适的价值类型，并对采用的价值类型进行明确的定义和说明，并应当避免使用未经定义的、笼统的价值类型概念。

因为，一旦确定了合适的价值类型，就从本质上确定了本次评估的技术路线，从而决定了评估方法的采用和参数的选取。

商业银行在对抵押规范管理，尤其在审核和使用外部中介评估机构提供的评估报告时，遇到的核心问题之一便是资产评估界对抵押价值类型界定的模糊，造成了评估和使用的偏差。

价值类型的明确，主要方便评估人员的技术评估行为，更有利于报告使用者正确理解和合理使用评估结果。

从不同的分析角度，可以对资产评估价值类型有不同的分类方法对资产评估价值类型的论述较多，王诚军（2002）、王诚军&

陈明海（2002）、姜楠（2004）、刘玉平（2005）等都做了详细探讨，全国注册资产评估师考试用书编写组在《资产评估》（2007）“资产评估的价值类型”中做了较全面的概况。

目前在评估界较为认可的，也是《国际资产评估准则》中推荐的分类方法是根据资产评估时所依据的市场条件和被评估资产的使用状态，将评估价值类型分为市场价值（marketvalue）和非市场价值（non-marketvalue）。

市场价值是指“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。

当事人应当各自理性、谨慎行事，不受任何强迫、压制”InternationalValuationStandardsCommittee,InternationalValuationStandardsSeventhEdition,P82,2005.

，非市场价值指不满足市场价值定义的价值类型对这种分类方法，美国专业评估执业统一准则（USPAP）、欧洲评估准则（EVS）、英国皇家特许测量师学会评估指南（RICS红皮书）等也都表示认同。

本文所要探讨的就是现阶段商业银行应如何选择以抵押为目的的资产评估价值类型，这就需要明确抵押在商业银行信贷风险管理中的作用。

1.2商业银行设定抵押主要目的

商业银行设定抵押的根本目的是确保信贷决策的科学性和风险管理的有效性（如图1示），以期在可接受的风险度内，最大化利用其资本，以获得期望的收益。

要实现此目的，需要充分发挥抵押品的风险缓释功能，减少预期损失（expectedloss，即EL）和非预期损失（unexpectedloss,即UL），从而节省资本的占用。

已知预期损失和非预期损失确定中两个重要的变量为违约概率（PD）和违约损失率（LGD），抵押品的采用可以提升借款人的信用等级，从而减少违约概率；

同时，抵押品的接受，可以在借款人违约时通过依法处置抵押品优先受偿减少信贷损失。

商业银行具体抵押管理实践中，往往通过确定抵押品的公允价值减少市场风险，通过选择合理的折扣率减少借款人的信用风险。

抵押目的和商业银行具体抵押管理实践决定着抵押价值类型的选择。

银行

抵押

价值

评估

提升借款人信用等级

违约时减少信贷损失

商业银行内部风险管理需要

信贷

决策

贷款

定价

风险管理

图1商业银行设定抵押主要目的示意图

需要指出的是，抵押品在信贷的不同阶段作用不同，这也决定着最终价值类型的选择。

抵押品担保能力是贷前信贷决策和贷款定价及贷中风险监控的主要依据，而借款人违约时抵押品担保能力是减少信贷损失的主要手段，即抵押价值类型在信贷的整个生命周期阶段应该体现为不同的形式。

目前，违约时抵贷资产的价值类型应为清算价值已经得到公认，所以，本文主要探讨的是贷前和贷中阶段的抵押价值类型选择问题，而非一概而论的商业银行抵押价值类型选择。

1.3抵押价值类型选择的主要争论

从外部评估机构而言，抵押价值是为借款人从商业银行融资提供依据；

从商业银行内部考虑，则是为向借款人发放融资和风险管理提供参考。

目前，关于抵押价值类型的争论主要集中在应为市场价值（marketvalue）、清算价值（liquidationvalue）还是单独的一个价值类型――抵押贷款价值（mortgagelendingvalue）上。

当前资产评估主流观点，包括《国际资产评估准则》和我国陆续发布的一些规范，如《贷款风险分类指导原则（试行）》、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《房地产抵押估价指导意见》等都强调了抵押价值是市场价值。

而以德国为代表的欧洲评估界则针对不动产提出了抵押贷款价值概念，认为抵押价值类型应为非市场价值中的一种，这个定义被国内学者引进以后，在学界、评估界和商业银行内部引起了一定的模糊，对当前商业银行资产价值评估规范管理带来一定的混乱。

所以，本文基于商业银行风险管理的视角，重点对抵押价值的市场价值类型、抵押贷款价值类型和清算价值类型进行分析，最后得出对商业银行风险管理具有实际操作意义的价值类型选择。

2.当前研究综述

对抵押价值类型，评估实务界认为应为市场价值。

目前引起争论的主要有两种观点，一种是认为抵押价值应为清算价值。

刘桂良＆招平（2004）认为“从贷款方的角度考虑，抵押资产价值的特殊性，决定了其评估的价值类型只能用清算价值”，并在评估方法上进行了探讨，提出了即期价值修正法和到期价值估算法。

这作为一种理论探讨，具有一定的意义。

路金勤（1997）认为房地产抵押价格的本质应为“债权人依法拍卖抵押物的迫售清算价格于抵押时的折现值”。

另一种观点认为不动产抵押价值应为一种特定的价值类型――抵押贷款价值，这也是引起国内商业银行和评估界重视的一种论点。

抵押贷款价值概念已经通过欧盟和德国相关法规予以了肯定。

相关文献中提出了抵押贷款价值概念，并就其评估方法、对评估师要求、评估报告及监测等予以了明确。

目前，国内有关的研究都是建立在上述文献基础上。

唐璐（2005）探讨了不动产抵押贷款价值评估的特性和对评估师的要求等。

崔宏（2007）尝试建立基于银行贷款安全目的的抵押资产评估理论和方法框架，较为系统地介绍了抵押贷款价值概念，从基本原理到行为规范分四个层次搭建抵押资产评估理论体系，并在评估方法创新上进行了探索。

但正如作者而言，仅仅是“一个初步框架”，有待完善和补充。

崔宏（2007）在另一篇内容相近的文章中分析了抵押贷款价值、市场价值与银行贷款安全的关系，指出“对银行而言，要保证贷款的安全，其发放抵押贷款的依据只能是抵押资产的抵押贷款价值，而不能是抵押资产的市场价值”。

不过对抵押贷款价值概念，国际评估准则委员会并未给予完全肯定，欧洲担保联盟（EuropeanMortgageFederation）也强调了该价值只是一种商业银行风险管理工具，而非一种价值类型，部分学者（如Crosbyetal，2000）反对在进行抵押评估时采用此概念。

国内已有研究主要从理论角度探讨了抵押价值属性，对建立相关系统理论起到了很好的启示和基础性作用，但普遍存在以下问题。

第一，也是最主要的问题是往往忽略了商业银行设置抵押的主要目的是进行科学的风险管理，以保障银行债权的安全。

商业银行看重的是抵押品的担保能力，而非仅仅是其单纯的一个“价值”概念，如图2示。

抵押资产的评估价值和相应折扣率应匹配考虑得出综合担保能力才具有实质性的意义，而目前的研究往往只专注于资产价值本身进行了探讨，这可能也是学者、资产评估界和商业银行风险管理人员研究的出发点不同而致。

第二，目前的研究，大部分只是对国外概念的引进，而较少从国内商业银行抵押风险管理的实际出发，提出系统的理论体系，并辅之以完善的技术操作规范和风险压力测试等。

因此，就商业银行抵押风险管理而言，当前研究实际可操作性较差。

第三，对抵押贷款价值类型概念的认识尚存很大分歧。

国际评估界、新巴赛尔资本协议的内部评级法体系初级法和高级法中都未接受此理念。

具体到我国，由于提出的该理论的不完整，距离现实操作还应有一段距离。

节省资本占用

（包括EL&

UL）

抵押贷款

风险降低

确保银行债权安全

押品风险缓释作用体现

押品担保能力得到保障

评估价值

公允合理

折扣率选

择合理

减少市场风险

减少信用风险

图2抵押价值评估与风险管理示意图

3.抵押资产价值属性分析

由上文分析可知，文章探讨的对象是作为抵押对象的不动产价值，而非抵押物所提供的担保能力，这是我们进行一切分析的出发点和基点。

下面重点对引起模糊认识的抵押贷款价值和清算价值概念进行剖析，以从本质上理解其内在含义。

3.1抵押贷款价值分析

抵押贷款价值指评估人员在评估时点，在综合考虑资产的内在持续发展因素、正常的和本区域的市场状况、当前用途和可选择的其他适宜用途基础上，对抵押资产的未来出售情况进行谨慎评估得出的资产价值。

该价值衡量抵押资产在未来整个贷款期间预期出售时可实现的价值，其相对较为恒定，不受一些临时性因素，如短期经济或市场波动和投机性因素的影响。

抵押贷款价值主要应用在商业银行内部信贷决策或风险管理上，提供一长期的可持续的资产价值上限。

而目前资产评估是在一系列假设前提条件下，对评估时点的市场条件和资产状况下的价值的认定。

从这个意义上讲，抵押贷款价值评估与当前使用的评估方法存有不同。

与市场价值评估相比较，抵押贷款价值评估在评估对象、适用范围、评估过程、评估方法种类、对评估师要求等方面要求基本