房地产会计的账务处理文档格式.doc

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6.房地产市场与多种行业经济联系紧密。

二、房地产会计的账务处理原则

（一）开发产品成本采用制造成本法核算

（二）营业收入要根据不同的经营方式进行确认

　　营业收入要根据不同经营方式具体确认。

一般说来有以下方式：

（1）对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现，

（2）代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现；

　　（3）出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现；

　　（4）以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。

　（三）土地使用权要根据不同的开发目的进行不同的账务处理

　　涉及到的土地使用权有以下两种情况：

一是企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，列为企业的无形资产进行核算；

二是企业在从事开发项目的开发经营活动中获得的土地使用权，应该计入受益开发产品的成本。

　　（四）出租房产作为企业存货核算

　　房地产开发企业的出租开发产品，作为企业的存货进行核算，在报表上流动资产存货中列示。

（注意其实作为商品房的开发产品也应该作为存货）

　　（五）建房贷款利息作为资本性支出

第二节　　房地产开发成本费用的核算

一、房地产开发的一般业务程序（仅作一般了解）分为四个阶段——

　　1、投资决策分析阶段；

2、项目前期工作阶段；

3、前期建设阶段；

4、房屋租售阶段

二、房地产开发成本费用核算对象的确定（仅作一般了解）

三、房地产开发成本的核算

（一）房地产开发成本核算的内容

　　房地产开发成本——是指房地产企业在开发产品过程中形成的各项费用支出的合计数额。

开发成本按用途分类四类进行二级明细核算

类别内容

土地（建设场地）开发项目成本费用支出包括土地（即建设场地）开发发生的各项直接费用和开发间接费用支出

房屋建设项目成本费用支出指开发建设各种房屋（包括商品房、周转房、出租房、待建房等）发生的各项费用支出。

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等

配套设施工程项目成本费用支出指开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出

代建工程项目成本费用支出指受单位委托代为开发建设的，除建设场地、住宅等房屋以外的各种工程发生的开发建设费用

在按以上四类房地产开发产品的成本费用支出进行分类核算的基础上，又可进一步将工程中各项费用归为以下六个成本项目设专项进行明细核算

　　项目内容

土地征用及拆迁补偿费是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费，以及原有建筑物的拆迁补偿费

前期工程费是指房地产在开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、地地平整等费用

基础设施费是指房地产在开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施，以及道路等基础设施费用

建筑安装工程费是指房地产开发项目在开发过程中施工所发生的各项建筑安装工程和设备费

配套设施费是指在开发小区内发生，可记入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会等设施的支出

开发间接费是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等

以上6项目都属于制造成本的范畴。

（二）房地产开发成本核算的方法

（三）房地产开发成本的归集及其核算的科目设置

　　房地产开发的成本应按照不同的开发项目及其成本核算的各自特点，分别按土地、房屋、配套设施和代建工程进行归类核算。

1、房地产开发成本的归集

　　可总结房地产开发成本的归集方法如表所示：

成本类别归集原则说明

房屋开发建造成本按房地产开发类别归集对于企业在房屋开发核算过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，如成本核算对象可被清楚地分开，则应直接计入所归类立项的各自成本项目；

如无法分开，可先汇集核算，待土地开发完成后，用于房屋建设时，再采用一定的方法分析结转计入各自的成本项目。

土地开发成本可分别按每一独立的开发项目，或按一定区域，或地块进行归集土地开发成本包括直接费用和间接费用。

土地开发成本中的直接费用包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，建筑安装工程费、配套设施费等，均应直接计入土地开发成本。

开发间接费用包括企业内部独立核算单位为开发土地而发生的各项费用，应先单独进行汇集，期末再按照一定方法分配计入土地开发成本各成本项目。

配套设施成本以开发区确定的成本核算对象为归集对象计入商品房成本的公共配套设施，应以开发区确定的成本核算对象为依据，计入商品房成本核算对象中。

但在配套设施成本费用归集的过程中，应遵循以每一独立的配套设施为基本核算对象的原则进行成本归集，当开发区成本核算对象和各独立的配套设施竣工后，再将各配套设施的成本分摊计入各产品成本中。

代建工程开发成本代建工程开发建设过程中发生的成本费用按已确定的成本核算对象进行代建工程开发成本的归集。

2、房地产开发成本的科目设置

（1）房屋开发建造成本核算的科目设置

　　“开发成本”是成本类科目，用以核算企业在土地、房屋配套设施和代建工程过程中发生的各项费用。

对于房屋开发建造，要设置“房屋开发”二级分类账。

一般将房屋的开发建造按用途分为四类，还应在科目“房屋开发”二级科目下，按照房地产开发建设的的用途，分设四个三级科目，即“开发成本--房屋开发（商品房）”、“开发成本--房屋开发（经营房）”、“开发成本--房屋开发（周围房）”、“开发成本--房屋开发（代建房）”进行明细分类核算。

在三级科目中对开发的房屋产品成本分设“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施建设费”、“配套设施费”和“开发间接费用”等六个成本项目专栏，进行明细核算。

（2）土地开发成本核算的科目设置

土地开发成本依然设置“开发成本”科目进行核算。

土地开发有两种不同的用途：

一种是为了作开发后土地销售（即有偿转让），另一种是为了兴建商品房、出租房而开发的工程用土地。

A、如是以销售为目的，通过“开发成本--土地开发”科目进行成本归集，开发完成后，将已归集的土地开发成本结转至“开发产品”帐户。

B、如是为建商品房等而开发的工程用土地，则可将土地开发成本直接记入“开发成本--房屋开发”帐户中，不通过“开发成本--土地开发”帐户核算。

C、土地开发的成本费用，若涉及到两个或两个以上的成本核算对象时，其发生的费用可先通过“开发成本--土地开发”帐户归集，待土地开发完成，再按一定标准分摊记入有关房屋建筑成本。

D、土地开发成本项目一般划分为“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”两项。

（3）配套设施成本核算的科目设置。

应设置“开发成本--配套设施开发成本”科目进行。

　　（4）代建工程开发成本的科目设置“开发成本--代建工程开发”科目进行核算，在该二级科目下，可按委托项目进行三级核算，在三级科目中设置专项对六个成本项目分别归集核算。

（四）房地产开发成本核算的账务处理

1、房地产开发成本核算的一般账务处理程序

2.土地开发成本核算的账务处理。

发生土地征用及补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等直接费用时：

　　借：

开发成本--土地开发成本

　　　　贷：

银行存款或应付账款

　　开发完毕验收时，按土地开发用途分别进行结转：

开发产品--土地开发（用于土地销售之土地开发成本）

　　　　开发产品--房屋开发（用于房屋开发之土地开发成本）（注意这是教材的写法，我认为应该作为开发成本－房屋开发，原因是房屋开发肯定没有完工，我发现由教材主编李大诚教授主编的辅导材料上就把教材的这个会计分录修改了，所以我建议大家修改为后者）

开发成本--土地开发

　　3、房屋开发成本核算的账务处理

　　成本发生时：

开发完毕验收时

开发成本--房屋开发借：

开发产品--商品房

银行存款或应付账款贷：

四、房地产开发期间费用的核算

（一）房地产开发期间费用核算的科目设置　与一般工业企业没有本质区别

（二）房地产开发期间费用核算的账务处理

　　第三节　　房地产开发产品销售的核算

一、房地产销售收入确认的一般原则

　　确认房地产收入应该考虑两个重要因素：

一是要根据客户的资信程度，并以定金与售价的百分比作为参考，评价其在房地产上首次或继续投资的情况，二是要评价房地产企业对已售出的房产和地产的权利和义务关系的履约程度。

二、房地产销售收入确认的方法

（一）完全应计法——即销售法，是指在房地产开发产品的所有权已经转移并满足以下条件收到款项时，即确认为销售收入的方法。

采用完全应计法的适用条件应该是：

Ａ、试用期满；

B、付款可靠；

C、应收账款收回的把握性强；

D、卖方应尽义务大部分完成。

完全应计法下房地产销售的应收账款应以净现值表示。

应收账款的净现值等于房地产商品的现行市场价格。

　　在房地产销售业务中，应收账款实际上是由两部分组成：

一部分是本金，另一部分是利息。

所以，完全应计法就是在销售时确认房地产的销售收入，而在收款期内确认利息收入的一种会计处理方法。

（二）完工百分比法

　　采用完工百分比法确定收入的使用条件除因所开发项目尚未完工而与完全应计法不同外，其余的前提条件与完全应计法基本相同。

但其在确认收入的方式上却与完全应计法有明显的区别。

其区别在于，在完工百分比法中销售收入是随着工程项目的完工进度逐期确认。

而在利息收入的确认上则与完全应计法相同。

对于某一项工程的完工程度，通常是以已发生成本占预计总成本的比例来估定的。

　（三）分期收款法

　　当某项房地产交易实质上已经完成，但却因客户初期交款不足等原因而无法合理估计收款情况时，可采用分期收款法确认该项房地产交易的销售收入。

　1.应收账款的计价

　　采用分期收款要求在收到货款时确认销售收入；

应以本金和利息之和计算应收账款。

　　2.开发成本的预计

　　分期收款法在利润计算上是将总收入和总成本之差（毛利）递延，因此，在销售时就应确定总成本，而实际上总成本在销售时并未人部发生，因而必需预计以后发生的开发成本。

三、房地产开发产品销售核算的科目设置

1、“经营收入”——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。

同时，按照“土地转让收入”、“商品房销