土地估价实务成本逼近法_精品文档.docx

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2016年土地估价实务：

成本逼近法

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元／平方米，土地还原利率取6％，假设该宗土地的使用年期是50年，其地价是元／平方米，土地还原利率取6％。

A：

57．3

B：

43．7

C：

83．3

D：

30．0

E：

时间因素

2、与土地质量呈正相关关系的因子有__。

A．交通区位

B．城镇对外辐射能力

C．城镇交通条件指数

D．区域农业人口人均耕地

E．供、排水状况

3、某临街深度100英尺（1英尺＝0．3048m）的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。

A.50．5 

B.67．5 

C.70．5 

D.72．5

4、成本逼近法中各组成部分均应当是__

A．客观成本

B．实际成本

C．比较成本

D．计划成本

5、在影响土地价格的诸因素中，繁华程度属于。

A：

一般因素

B：

区域因素

C：

个别因素

D：

经济因素

E：

时间因素

6、在中心地理论中，所谓“中心地”指的是。

A：

区域的几何中心

B：

泛指的城镇或居民点

C：

区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点

D：

具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市

E：

时间因素

7、衡量不同税差别的最重要标志是__。

A．纳税人

B．课税对象

C．计税依据

D．税率

8、实现土地利用总体规划的重要技术措施是__规划。

A．土地利用分区

B．土地利用

C．土地利用专项

D．土地利用指标

9、不影响建筑物的现值。

A：

结构

B：

建造年代

C：

原始造价

D：

装修

E：

时间因素

10、根据营业税起征点的幅度规定，个人按期纳税的，为月营业额元。

A：

100

B：

1000～5000

C：

1000～8000

D：

2000～5000

E：

土地

11、决定土地价格高低的主要因素是__的存在。

A．经济地租

B．绝对地租

C．级差地租

D．垄断地租

12、财务状况是指企业在某一日期经营资金的来源和分布情况，一般通过资产负债表反映，反映财务状况的要素不包括__。

A．所有者权益

B．资产

C．使用者权益

D．负债

13、某城市四级工业用地基准地价为300元／㎡，设定的土地开发状况为四通一平（上水、下水、通电、通讯和场地平整），若增加供气、供热将使地价分别增加40元／㎡、30元／㎡，若该四级地上某工业区达到上水、下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到元／㎡．（2002年真题）

A：

300

B：

340

C：

370

D：

330

E：

合法性

14、权属调查的主要内容不包括__的调查。

A．宗地位置

B．使用者情况

C．界线

D．权属状况

15、根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产月租金水平300元／㎡（建筑面积），其中维修费、管理费等出租费用为租金的30％，假定综合还原率为7％，总建筑面积为30000㎡，可出租率为85％，则所开发房地产的总价可确定为万元。

A：

108000

B：

131143

C：

9180

D：

91800

E：

时间因素

16、估价对象土地利用方式中的不受政府规划限制。

【2006年考试真题】

A：

土地用途

B：

建筑高度

C：

建筑容积率

D：

建筑装修档次

E：

时间因素

17、政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为（）。

A.交易底价 

B.公告价格 

C.基准地价 

D.标定地价

18、编制土地开发的依据是__。

A．有关土地开发利用的法律、法规

B．各级人民政府制定的有关土地开发利用的政策、措施

C．当地国民经济和社会发展规划

D．土地利用总体规划以及农业区域开发规划

E．土地开发的可行性理由

19、地价整体状况分析和判断是土地估价师要具备的基本能力。

假定甲城镇和乙城镇相邻且规模相当，如果甲的GDP增长率为9％，乙为7％，甲的城市建设用地面积增长率为7％，乙为5％。

根据这一情况分析，以下判断中正确。

A：

甲城镇的地价水平一定高于乙城镇

B：

甲城镇的地价上涨速度一定高于乙城镇

C：

甲城镇的地价变动方向应与乙城镇相同

D：

由于竞争，甲城镇的地价变动方向应与乙城镇相反

E：

合法性

20、最珍贵的农用地是__。

A．农田

B．林地

C．园地

D．耕地

21、产品规划设计是策划的重心，其主要包括__。

A．规划设计

B．产品调研

C．建筑设计

D．材料采购

E．物业服务

22、在计算企业所得税时，下列各项收入中，应计人企业应纳税所得额的是．【2006年考试真题】

A：

上级主管部门下拨的住房基金

B：

清产核资发生的固定资产评估增值

C：

金融机构代发行国债取得的手续费收入

D：

向客户收取的可循环使用的包装物押金收入

E：

土地

23、赔偿请求人请求国家赔偿的时效为__年，自国家机关及其工作人员行使职权时的行为被依法确认为违法之日起计算，但被羁押期间不计算在内。

A．1

B．2

C．3

D．4

24、土地增值税的特点包括__。

A．以转让房地产取得的增值税额为征税对象

B．征税面有局限性

C．对个体用户采用扣除法计算增值额

D．实行超额累计税率

E．采用扣除法和评估法计算增值额

25、阿兰索的主要贡献在于，他将空间作为地租的一个核心问题，首次引入概念，成功解决了城市地租计算的理论方法。

A：

交通平衡

B：

时间平衡

C：

区位平衡

D：

空间平衡

E：

时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，应分别依照的有关规定办理。

A：

《森林法》

B：

《河流法》

C：

《草原法》

D：

《渔业法》

E：

《刑法》

2、乡镇企业建设用地的具体要求是。

A：

应当符合乡（镇）土地利用总体规划

B：

应当符合土地利用年度计划

C：

坚持合理布局，综合开发，配套建设

D：

涉及农用地转用的，依法办理农用地转用，不再办理用地审批

E：

涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批

3、征收下列土地，应由国务院审批的包括。

A：

基本农田

B：

基本农田以外的耕地超过35公顷的

C：

基本农田以外的耕地20公顷

D：

其他土地未超过70公顷的

E：

其他土地超过70公顷的

4、我国目前的地籍管理主要包括：

土地调查、土地登记、土地统计和__。

A．土地分等

B．土地定级

C．土地管理

D．地籍档案管理

5、按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地的是__。

A．国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的

B．国家产业政策规定禁止投资的

C．大量毁损引地资源或以土壤为生产原料的

D．危害国家安全或者损害社会公共利益的

E．对须在全国范围内统筹规划布点的

6、按照我国相关法律，下列需要缴纳城镇土地使用税的有__。

A．国家机关、人民团体、军队的自用土地

B．工矿区用地

C．企业商业用地

D．建制镇土地

E．市政街道、广场、绿化地带等公共用地

7、中等城市由组成。

A：

市区

B：

近郊区

C：

郊区

D：

郊区工业区

E：

远郊

8、下列应作为土地估价委托合同约定条款的有__。

A．本项评估是为甲方以土地使用权作价人股提供价格参考

B．经双方协商，本项土地估价的基准日确定为2007年8月1日

C．本项目评估设定土地用途为商业、住宅综合，土地使用年限为50年

D．甲方拥有乙方提交土地估价报告的使用权，但报告结论、内容解释权归乙方

E．乙方评估价格水平应满足甲方的意愿

9、按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，新增建设用地的土地有偿使用费，专项用于__。

A．耕地保护

B．农民社保

C．耕地开发

D．城市建设

10、同一区域内产生地价差异的重要原因有__。

A．宗地面积的不同

B．宗地基础设施条件不同

C．土地使用年限的不同

D．宗地的形状差异

E．宗地的人口素质不同

11、下列关于征收土地补偿费管理和使用，表述正确的是。

A：

土地补偿费归农村集体经济组织所有

B：

土地补偿费归农民所有

C：

不需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用

D：

需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用

E：

地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有

12、下列各项，属于资产必须具备的基本特征有。

A：

预期会给企业带来经济利益

B：

被企业拥有或控制

C：

由过去的交易或事项形成

D：

具有可辨认性

E：

以上均错误

13、增值税的征收范围包括__。

A．融资租赁

B．货物

C．应税劳务

D．进口货物

E．销售的产品

14、《建设项目用地预审管理办法》规定其制定的法律、法规依据为__。

A．《城市房地产管理法》

B．《土地管理法》

C．《土地管理法实施条例》

D．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》

E．《城乡规划法》

15、土地利用动态遥感监测常用的方法有等。

A：

实地调查

B：

统计报表调查

C：

遥感监测

D：

专项定点监测

E：

理论调查

16、等地价是按土地价格表示方法分类的。

A：

土地总价格

B：

申报地价

C：

单位面积地价

D：

课税价格

E：

基准地价

17、关于耕地占用税，下列说法正确的是__。

A．耕地占用税调节占用耕地资源的收益级差差别，属于资源税

B．耕地占用税由财政部门征收，纳税人在办理了征地手续后及时申报纳税

C．各地的耕地占用税不得低于国务院财政、税务主管部门确定的平均税额

D．耕地占用税额标准依耕地质量好坏差别征收

18、土地法制建设方面，1990年5月，国务院以总理令的形式，颁布了。

A：

《城市房地产管理法》

B：

《基本农田保护条例》

C：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

D：

《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》

E：

《闲置土地处置办法》

19、军队空余土地转让项目应当上报__审批，未经批准并确认许可的，各级国土资源管理部门不得办理有关手续。

A．总政治部

B．总装备部

C．总后勤部

D．国务院

20、【2002年考试】土地登记是国家依法对进行登记。

A：

国有土地使用权

B：

国有土地所有权

C：

集体土地使用权

D：

国有土地他项权利

E：

城镇用地增加与农村建设用地减少相挂钩

21、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理和管理行政事项的规范性法律文件的总称。

A：

全国人大

B：

全国人大常委会

C：

国务院

D：

国务院各部委

E：

35％～50％

22、决定一个国家向流通中投放货币数量的直接因素有。

A：

社会制度

B：

社会需求

C：

货币政策

D：

财政政策

E：

人均占有量

23、影响土地区位的主要因素有__凶素。

A．环境

B．社会经济

C．自然

D．交通

E．行政

24、集体土地使用权的权能包括等。

A：

土地承包经营权

B：

宅基地使用权

C：

乡镇企业用地使用权

D：

乡村公益用地使用权

E：

划拨建设用地使用权

25、房地产市场研究的主要内容包括．【2009、2002年考试真题】

A：

项目经济分析

B：

竞争对手分析

C：

经济形势分析

D：

居民购买力分析

E：

地理位置分析