创业大街方案Word格式.docx

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二、项目细节规划建议

第四部分项目经济效益分析

第一部分市场调查

长春汽车经济贸易开发区位于长春市区西南部，毗邻一汽车集团，位置优越，交通便利。

开发区以发展汽车商贸服务业为主，在产业分工上与一汽紧密衔接，是国内主要的汽车商品集散地之一。

汽贸开发区的前身是1993年成立的长春汽车贸易城，1998年正式转制为省级开发区。

按照总体规划，汽贸开发区由汽车物流区、服务区和贸易区三个部分组成。

一期规划的贸易区，即汽贸城，占地28万平方米，现已全部开发利用。

以长春汽车中心批发市场和旧机动车交易中心两个国家级市场为主体，贸易区形成了完善的以汽车及零部件批发贸易为特色的市场体系，已经被纳入全国商品市场建设规划，是国家经贸委、中国物流与采购联合会确定的“全国重点联系市场”和“推进流通现代化重点联系批发市场”。

从2003年开始，长春汽贸开发区全面启动二次创业，在邻近一汽的区域，规划10平方公里新区作为二期开发用地，建设汽车物流和汽车后市场服务两个产业园区，加上现在的汽贸城，形成两区一城的发展格局。

其中，物流园区将依托汽车生产基地和汽车商品市场，围绕汽车及零部件的采购、仓储、配送、模块化组装、销售加快发展第三方物流，聚集国内外高水平的物流企业，建设具有国际影响力的现代化专业物流基地；

后市场服务区从发展二手车交易起步，引进国外先进模式，从评估、收购、翻新、检测、拍卖、置换到旧车拆解，建立一条龙服务，形成二手车交易新业态，进而带动汽车维修、养护、租赁、装饰、美容快速发展，建成区域性旧机动车交易中心和汽车服务中心；

汽贸城在巩固现有市场的基础上，将以形象改造、功能提升为主线，进一步扩大汽车品牌销售和配件贸易规模，建成国际汽车贸易中心、博览中心、信息中心，成为全国主要汽车零部件进口基地和最大的国产车零部件集散地。

未来几年，开发区将以新区开发和核心贸易区改造为载体，以“拓展空间，完善功能”为方向，着力建设一流的投资环境，广泛吸纳国内外汽车产业资源，集中发展汽车及零部件商品贸易、汽车后市场服务、汽车物流三大主业，努力构建以现代流通服务业为特征的新型汽车产业区，全力打造东北亚地区最大的汽车贸易平台和汽车物流中心。

二、周边项目调查

针对创业大街项目对周边可对比的在售的商业楼盘进行调查分析，主要项目有：

汽贸金街、汽贸城、中国北方汽车贸易城、汽贸商务中心等，现针对在售项目进行分析：

1、汽贸金街

汽贸金街紧邻本项目，为两栋商住两用楼设计。

门市为一、二层套卖，临创业大街共13户，每户500平方米，主要经营汽车装饰；

背对创业大街每侧共21户，每户为一二层套卖形式，主要经营汽车轮胎，部分已基本售完，出租率较高；

临创业大街目前只有一户投入使用。

产品类型

经营范围

租金

（元）

售价（元）

全款九折

面积

（㎡）

备注

临创业大街门市

汽车装饰

20万

10000/㎡

500

一二层套卖

背对创业大街门市

汽车配件（轮胎等）

6万

7600/㎡

120

2、大众花园

大众花园紧邻创业大街，是华盛房地产开发有限公司开发建成，目前已投入三期销售。

临近本项目商铺为3年前开盘。

目前仍有部分未销售，经营上以汽车装饰为主。

租金（元）

面积（㎡）

备注

10万

13500/㎡

190

一层

定向水果批发

8550/㎡

一套二

3、汽贸城

建于1993年的长春汽车贸易城，是全国汽车配件的重要集散地，经过10余年的发展，经营汽车的商贸业户已达700余户，经营范围辐射全国各主要城市。

汽贸城内门市

汽配

8－10万

60

4－6万

5000/㎡

二层

4、中国北方汽车贸易城

中国北方汽车贸易城项目位于长春汽车产业开发区中心区域，江苏高力集团开发。

项目占地面积约130万平方米，其中一期项目占地面积约40万平方米。

项目首期将吸引近5000户商户入驻。

三层商场

汽配贸易

未定

40

框架（一二层6米举架）

5、汽贸商务中心

商场

30000

8000/㎡

110

一楼内

综合分析：

A、商业市场

项目周边的商铺供应量总体不大，但在销售方面却很艰

难，首先汽贸金街临创业大街商铺销售价格10000.00元/平米，背对创业大街商铺销售价格为7600.00元/平米；

而汽贸城的一楼门市租金价格在80000元/年，根据租价与售价换算比例关系，汽贸城门市的市场销售价格应在10000元/平米。

可以看出，商铺的销售价格在汽贸城不是很低，若本案商铺的价格高于目前租金所推算的市场销售价格，销售阻力将非常巨大。

B、住宅市场

项目

入住率

单价（元）

汽贸金街

商品房

44.45％

2700－2800/㎡

商住两用

拆迁户

72.22％

2100－2200/㎡

新奥蓝城

住宅

期房

3450/㎡起价

5月开售

通过以上楼盘基本数据比较可以看出，附近区域楼盘单价差别较大，大多数在2100元/平方米――3750元/平方米左右。

而本项目更接近汽贸金街住宅价格，在2100－2800元/平方米之间。

而楼层较好的房子为大多数购房者接受，最畅销户型集中在一室一厅、二室一厅，面积60-90平方米。

这类房子总价低，大多可按揭降低了消费者的购买门槛。

根据项目周边走访调查，项目周边多数购买商铺的为个体投资者，基本为一二层套卖的模式，价格上有一定的差别。

租售情况如下表所示：

楼层

出租率

出售率

汽贸城

100％

开售时1/3

目前售出2/3

一二层销售

99％

三层

60％

多数为库房

四层

70％

创业大街

8％

20％

汽车装饰与轮胎

背对

85％

90％左右

大众花园

50％

（侧街未计）

如上表所述，项目周边主要以汽车配件经营为主，目前市场仍有一定可利用空间，如何规划本项目可参考周边竞争项目情况，结合本项目自身特点以及所处商圈经营范围，做如下分析：

1.本项目可设计为汽车轮胎和汽车装饰市场，主要原因符合周边商圈经营类型，市场成熟，无需大量投入建立商业氛围；

2.本项目如规划为汽车轮胎和汽车装饰市场，最大的问题便是与周边项目形成良好的互通，借助周边的汽配商业氛围，带动本项目的商业发展；

3.若想吸引汽贸城周边现有业户及投资者，前期必须采取一定的价格优惠政策，大部分消费者最看中的是价格。

四、本项目的SWOT分析

1.项目优势

（1）地段优势。

好地段是影响投资者投资的首要条件，好地段潜在的升值契机能够为投资者带来巨大的投资受益。

本项目紧邻创业大街，属于汽贸城商圈，商业氛围浓厚。

（2）商圈优势。

本项目位于长春市汽车经济贸易开发区内，并且位于开发区内较繁华的区域内，发展潜力比较大。

（3）交通优势。

该项目周边交通比较便利，286、231、129、139、80、54等公交路线途径此处。

（4）客源优势。

汽贸城商圈是东北最大的汽车配件集散地带，市场成熟，客源针对性强，优质、巨大的客源优势保证了投资者的投资收益。

（5）配套优势。

地上较大的停车场缓解项目周边车位紧缺的问题。

2.项目劣势

（1）竞争对手强大，项目周边汽贸金街与新建的中国北方汽贸城对本项目构成威胁。

（2）项目相对于竞争项目规模较小，市场不够集中。

3.项目机会点

价格合理:

由于项目规划一楼商铺为6米高举架，可以根据商家需要分隔成二层商铺，而价格只是一层的价格，相对于周边项目，具有很强的价格优势。

4.项目威胁点

竞争威胁

去年开发汽贸金街和今年动工的中国北方汽贸城项目都对本项目构成了直接的威胁，商场的数量在增多，注定了竞争的激烈程度，而商家的数量是有限的，销售工作展开后，怎样能够在激烈的竞争中脱颖而出，吸引更多的商家，受到商家的追捧，是最关键的环节。

结论：

总体来说，本项目的综合因素对本项目是非常有利的，强调和充分利用自身的优势，使本项目变成极富个性的产品，忽略本项目的劣势，做到扬长避短。

通过对市场、类比项目、竞争商圈、项目所在商圈和消费者的调查分析，我们作出如下推论并由此作出本项目的市场定位。

市场分析综述：

目前项目所在商圈为汽贸城商圈，离本项目最近的汽贸金街主要以临街铺面、同类行业形成的街铺经营方式为主，面积在60――500平方米左右。

汽贸金街为二层商铺设计，一二层单独门市，两层套卖的形式。

经营上以轮胎为主，区别于汽贸城经营范围。

中国北方汽贸城目前正在建设当中，处于景阳大路与西环城路交汇处，规划三层，一层、二层为6米高举架，二套三的形式。

并且有功能分区，划分较明确，目前客户登记主要来自于汽贸城商户。

汽贸城建成多年，四层商铺设计，多为投资者投资后租给汽配经营商户，经过多年发展，目前2/3已售完。

结合以上市场特点，考虑到本项目所处位置及相似项目，本案定位为：

汽车配件市场（以汽车轮胎市场为主）

本案总体形象有如下特征：

优越于周边竞争项目布局规划，设计豪华大堂与电梯、扶梯配套。

经营上依然以汽车轮胎为主，并且与汽贸金街相通，形成真正的专业汽车轮胎市场。

在类比项目的商场的经营者中调查发现，大部分商家为租用型，极少有自买自用型的商家。

所以项目主要定位为投资商户。

1.目标投资者

本项目商铺出售产权，所以投资人群锁定以下客户。

（1）核心客户：

长春市的私营个体、各行业精英、本商圈内欲开分店的私营个体。

（2）其他客户：

长春经营汽配的散户

（3）偶得客户：

有投资意识的客户

2.租赁经营者

由于我们是商业项目，所以，商业氛围是非常重要的，而培养商业气氛又需要一定的时间。

要将所有商铺一次性出售，有一定困难，所以我们可以考虑先引进一部分租赁经营者，在商业气氛成熟的时候，再出售给商家或者投资者。

经过项目周边情况调查以及结合本项目自身优势，经详细分析，各层功能定位行业分布，见下表：

功能定位

一层临街

出售商铺产权，商家自定

一层内部

大堂、电梯间、地下超市入口

四层商铺

出售商铺产权

四层以上

本案位于汽贸城和汽贸金街附近，所以汽贸城和汽贸金街的销售价格水平对我项目具有最直接的参考价值。

根据楼盘综合质量的硬性指标，以100分为最高分，给本区域内的在售项目以及本项目客观地评分。

根据楼盘综合素质与价格的函数关系，计算出我项目的市场均价。