别墅项目全案规划.docx

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别墅项目全案规划

不墅项目全案策划

不墅历经大起大落，现在又慢慢引起进展商的注意。

广州碧桂园的不墅在几天内被抢购一空，许多收入丰厚者抱怨买不到好不墅。

在中国现时期开发不墅极具挑战性，专门多国际常理不通行，比如某知名楼盘的不墅被称作农民房，却仍然供不应求。

该讲深入调查不墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。

第1操作环节：

不墅项目开发前期战略分析

分析A：

不墅项目特性剖析

不墅的词义出自“不业”，是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书•谢灵运传》中有“修营不业，傍水依山，尽幽居之美。

”改革开放前，不墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数专门人拥有，比如广州的华侨新村。

八十年代后，随着房地产的进展，不墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“不墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中不墅”，功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。

不墅面积标准从100-1000平方米均有，可满足不同经济水平的需求。

在组合上能够独立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖向干扰。

占地由几十平方到一百，庭院能够满足观景、娱乐、停车等要求。

结构简单、工期短，不论坡地、水池均可建筑，造型和空间能够随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。

但由于占地和市政投资不经济，因而售价高，政府从节约土地资源动身，也有一定限制。

以后的不墅进展，有几个值得关注的方向：

（1）生态型。

着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。

（2）智能化。

重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度。

（3）个性化。

极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。

（4）社区化。

制造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文化。

分析B：

不墅项目开发的致命陷阱

现有一些度假不墅项目要紧存在以下问题：

首先在选址上下不够重视，一些不墅项目由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假不墅项目要紧存在以下问题：

完全忽视环境资源和自然景观。

一些度假不墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价廉价或者有一些形状并不优美的山地。

在销售遇阻后，价格一降再降，有的不墅降至每平方米2000元，比同区域住宅价格还低，不墅的功能和意义已发生了全然的改变。

其次规划设计上十分欠缺，不墅作为生活的最高境地，与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低，公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次，配套设施要求高。

而一些环境本来相当不错的度假不墅，由于片面追求利润，强调销售面积，只顾增加栋数，差不多从全然上脱离了度假不墅的功能，有的不墅造型呆板，选材粗糙，施工质量较差；有的不墅配套设施不全，甚至水电、通讯问题都不能专门好地解决。

分析C：

不墅开发市场背景分析

以深圳为例，随中国经济的高度进展，深圳作为中国最大港口都市之一，吸引了许多外资机构及大型国有机构。

据统计，世界500强经济集团大多进驻中国，其中许多在上海、广东深圳设立总部或分支机构，加之国有大型机构及香港、台湾、内地三资及私营企业落户深圳，宏观利好形势下，给深圳不墅物业也带来无限商机。

目前深圳市场已建和在建项目详情见下表

已建项目青青山庄、月亮湾山庄、金碧苑、怡景不墅、东方花园、颐园、田园居

在建项目华景园、齐明不墅（二期）、深圳国际会议中心

由于不墅物业所面对的客户群相对较窄，因此深圳不墅供给量相对较少。

分析D：

不墅项目总体销售状况

目前深圳不墅销售期相对较长，许多楼宇有四、五的还在发售，也有个不楼宇进展因楼市低迷，临时封市，如表所示的为销售状况较好的一些不墅盘。

通过市场调研后发觉：

不墅项目大体销售尚可（包括尚在销售中的青青山庄），尤其银湖区域相对其他更为优良，其缘故要紧是利益于优越地理位置及无与伦比的自然环境。

随着深圳房地产大市日升温，不墅物业的价格已见底回升，部分不墅的升值潜力正在逐渐的显现出来，近期位于银湖区域的“鸣翠谷”热销确实是一个专门好的讲明，加之目前港人对深圳住房强大的购买力，许多不墅物业的进展商已把目光放到了外销上，但具体有否成效还需在下半年才会有结果。

第2操作环节：

掌握不墅开发核心要素

核心要素A：

价格因素

不墅物业本身的特性，决定了它的价位不菲，但深圳整体不墅市场相对价格并不高。

目前深圳市的不墅市场差价专门大，高价可达2万／平方米，低价不足1万元／平方米，要紧是各不墅在区位、环境、物业综合素养及物业治理上的差不引起的。

总的来讲，从价格上看，有以下几个特点：

（1）不墅所处区域对价格阻碍较大，其中距市中心区较近的不墅价格相对较高，如银湖；而距离市中心较远的则价格相对偏低。

（2）深圳不墅市场总体价格不高，要紧由于目前现有的不墅除少数不墅外大多素养不高。

有部分不墅内部环境较差，且周边自然环境已部分遭破坏，而且有的不墅由于都市建设的扩张已被都市包围，已不是真正意义上的不墅。

（3）不墅物业配套设施差异较大。

近期开发不墅追求高质素物业治理，配备较为全面的娱乐及健身设施。

随着香港楼市逐步回温，中国立即加入世贸组织等众多因素，深圳不墅升值空间更大，缘故是整个地产市场滑坡。

1997年底，不墅物业价格逐渐回升。

核心要素B：

不墅项目选址策略

穆天子山庄的进展商选中在南海市狮山区兴建那个北美式纯不墅楼盘，是通过详细的市场调查和慎重考虑的。

在富饶的珠江三角洲，以广州为中心散布着许多大大小小的不墅。

在广州的中心地带，是尊贵的二沙岛不墅群；北部，有以白云山为卖点的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景荣宅，碧桂圆、祈福新村等超大型楼盘亦大兵压境；东部，是以生态型、健康型社区为标榜的汇景新城、澳洲山庄等；唯有西部，临时而言依旧空白。

值得注意的是，广州西部的南海、佛山一带，经济发达程度与南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、东部的增城更胜一筹。

因此穆天子山庄进展商果断决策，在那个空白区域进展高档物业，不但吸引了许多广州的客人，附近佛山、南海一带的买家更川流不息。

核心要素C：

不墅项目定位策略

广州市郊不墅在过去未能形成气候，定价太高、销售缓慢是一大主因。

除了因为前几年政策上的因素、地产过热因素使得开发成本高企之外，进展商对不墅市场的过高可能也是缘故。

在南湖附近的几个不墅盘，除了南湖庄园、松园山庄是宅基地，价格稍低外，其他接盘均价都在六七千元每平方米之上。

最高是金湖花园售价达至一万三千元港币每平方米。

相形之下，广州郊外的不墅盘均价在四五千左左右，无疑在市场中更有竞争力。

另外，市郊不墅往常不注重规划配套，相比郊外如顺德、番禺的某些不墅盘也是欠缺的地点。

松园山庄作为近郊接盘较成功的例子确实是因为规划较为合理，尽管其性质是宅基地，定价也不低，均价超过五千元每平方米。

核心力素D：

不墅项目规划策略

许多大型楼盘的总体规划仍停留在行列式、兵营式的水平，而穆天子山庄的进展商专门聘请香港石安空间创建有限公司和顺德设计院的名师精心布局，依山形水势将山庄划分为18个各具风格的小区，每个小区都有自己的中心景观及主题，不墅排列错落有致，犹如凝固的田园交响乐。

散点布置，不同于中心围合的景观操纵论。

核心要素E：

不墅项目建筑风格策略

不墅的建筑标准

在设计上要有独特的建筑风格和特不合理的不墅使用功能须有必要有配置和多方位功能服务应采纳先进的建筑工艺、技术和材料综观珠三角现时的一些闻名不墅楼盘，其建筑外形仍难以摆脱当地乡土气息（俗称农民楼），而穆天子山庄的进展直接引进了北美最受欢迎商的不墅户型，简洁明快，朴实无华，独立车库、中空大厅、落地门窗等等，每一个细部都散发着浓郁的北美风情。

核心要素F：

不墅项目室内设计策略不墅项目室内设计要点

不墅的建筑与室内设计以“自然健康、舒适环境”为原则，风格淡雅清新，内部配套设施高档齐全。

为了保证主业使用的舒适和便利，要紧从以下几个方面考虑：

（1）功能分区合理

（2）空间宽敞，满足功能需求，保证舒适性

（3）建筑、室内配套设备强调“环保、舒适、宁静、安全”

（4）考虑家庭结构，适合不同年龄人群居住

核心要素G：

不墅项目结构风格策略

在一般人眼中，不墅一直是时尚、经典、舒适、豪华居住条件的标志，但以往众多不墅“农民屋”式的外形与结构，却令许多高品味的消费者大失所望。

近年，许多外国建材公司在深入中国房地产市场的同时，也带来了结构风格各异的新式木结构不墅和轻钢结构不墅。

1、木结构不墅

木结构是美式不墅中历史最悠久的结构方式。

据研究，美国的木结构房屋最早能够追溯到十八世纪一而目前美国已建的113万栋不墅中、就有98%属于木纪构由此可见，木结构房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和风雨。

木结构不墅中几乎所有的建筑材料差不多上各式各样的木材制品，而这些木材制品在生产过程中，通过不同的生产程序，差不多具有防潮、防虫、耐高温等特点一与一般的砖混结构房屋相比，木结构不墅建设的成本低、环保、抗震等优点更是显而易见的。

只是，木结构房屋最大的特点，依旧其上下层墙面不用全部对齐、为楼面设计提供了无限的想象空间。

可见、木结构不墅是喜爱怀旧、追求休闲的最好的选择。

2、轻钢结构不墅

近年广东省内兴建的新式不墅

广东南海穆天子山庄不墅轻钢结构

深圳仙湖山庄不墅木结构

广东紫云山庄高尔夫社区不墅轻钢结构

深圳蛇口鲸山美式不墅轻钢结构

汕头海外商品公司会所及豪华不墅木结构

轻钢结构是近年由国外引进的新兴建筑理念之一，是在木结构基础上的新进展，它以部分型钢与镀锌轻钢作为房屋的支承和围护，具有极强的坚实性、防风、防震性以及更好的防虫性、防潮性、防火性、防腐性和为所欲为的可塑性，并具有专门强的绿色环保概念。

轻钢结构不墅外形新潮、豪华，深得时尚人士的青睐。

核心要素H：

不墅项目户型策略

新式不墅结构先进，款式多样，结构简易，装修现代齐全，面积在250平方左右。

一楼为公共活动空间，二楼为私人生活空间的两层式不墅是符合中国人生活方式的主流类型。

在造价方面，包括整体装修在内，造从显吸4000元/平方米左右的新式不墅亦是较合理的选择。

核心要素I：

不墅项目物业治理策略

随着房地产市场逐步成熟完善，购房者的理念逐渐由感性化转变为理性化，不但对硬件要求高，而且对物业治理“软件”要求更加挑剔。

深圳早期开发的不墅大多自己开发自己治理，相对治理质数普遍偏低，专业水平较差，专门难体现“以人为本”的理念。

明智进展商也认识到高素养的物业，尤其要由高素养的物业治理公司治理。

近几年开发的不墅，进展商慎之又慎，选择深圳顶级物业治理公司，力求把不墅这种高档物业的相关配套服务做到最好。

核心要素J：

不墅项目配套设施策略

　　不墅物业一般比较注重外界自然环境、远离都市的喧嚣，因此难以追求与物质环境的丰富统一，物业生活娱乐配套设施就显得犹为重要，具体项目如所列。

项目名称配套设施

青青山庄高尔夫球练习场、图书馆、棋牌室、商务中心、健身房、游泳池、住户专车

金海滩度假不墅商务部、餐饮部、室内运动（桌球、健身中心）、网球场、游泳池、超市

棕榈泉不墅保龄球室、壁球场、桌球室、健身室、图书馆、全天候游泳场、室内高尔夫练习场、钢琴吧

东方花苑会所（尚在建设）

田园居游泳池、网球场、商务中心、图

书馆、超市、美容美发

深圳不墅生活配套设施逐步提高标准、全面完善。

不墅居民的高指数生活标准下，健康无疑为最重要，因此健身运动场所是物业配套中的重要环节，从近年不墅项目可见一斑，比如，田园居、齐明不墅，在会所设施确良更加设丰富的健身运动项目，如高尔夫球练习场、壁球场等。

第3操作环节：

不墅项目致胜的五大支柱

支柱A：

套造不墅物业的建筑艺术风格

不墅物业对建筑艺术风格的追求超过其它一般住宅对建筑艺术风格的追求，这是由不墅物业本身特征和对环境的要求造成的。

建筑艺术风格，确实是建筑的本体特征，通过建筑造型、材料、颜色、柿物等因素综合表现出来。

建筑艺术风格关于物业的价值阻碍程度在不墅物业上的表现，超